동트기 전이 가장 어둡습니다. 짙은 어둠속에서 방향을 잃어버린 부동산 시장은 지금이 초저녁인지 한밤중인지 새벽인지 분간조차 안됩니다.
어둠속에서 방향을 찾고자 헤매어 봐도 보이고 밟히는 것은 짙은 어둠뿐, 알 수 없는 불안감이 부동산 시장을 누르고 있습니다.
어둠속에 갇힌 답답한 감정은 어쩔수 없다 치더라도 지금 시점이 어느 시점인지 알수만 있다면 좋으련만, 대부분의 사람들은 지금이 어느 시점인지 구분이 안됩니다
지금이 어둠의 시작인지 아니면 어둠의 끝인지 ...
다행히 어둠의 끝이면 좋으련만,,
하지만, 독자들이 아셔야 할 것은 동트기 전 새벽의 어둠이 가장 어둡다는 것입니다
필자가 볼 때 지금의 어둠이 너무 짙기에 지금의 부동산 시장의 시점은 새벽이라고 단언합니다. 아직 동녘 하늘에 태양은 떠오르지 않았고, 여명도 없지만 여러 정황을 종합해볼 때 지금보다 더 짙은 어둠이 있을 수는 없습니다.
부동산 시장에 변수로 작용되고 있는 각종 요소들의 현 상황을 점검해봤습니다.
1. 언론의 동향
신문,TV 뉴스에는 부동산 가격 하락했다는 내용밖에 없습니다.
2. 은행
DTI,LTV 적용으로 대출 해주고 싶어도 대출을 못해줍니다. 자금의 운용처를 찾지 못한 은행은 수익보전차 기존 담보대출금리를 올리고 있습니다.
3. 정부
강남팔아 분당가라고 하고 있습니다.
4. 중개업소
휴,폐업하는 중개업소가 늘고 있습니다.
5. 대부업자(사채)
물 만난 고기처럼 도시 곳곳 현수막을 점령했습니다. 아파트 담보 당일 대출, 시세의 80~90% 인정, 2순위 3순위대출 가능 등.
6. 매수세
담보대출 규제로 인하여 매수세가 끊겼습니다.
7. 매도세
일시적 1가구 2주택자와 자금 급한 자영업자들만 급매로 물건을 내놓고 있습니다. 나머지 사람들은 버티기에 들어갔습니다.
8. 재테크 서적들
시류에 민감한 재테크 코너에는 하락을 전제로 하는 책자가 출간되고 있습니다.
9. 지방자치단체장들
9월 분양가 상한제를 기다리면서 민간건설업체의 신규 분양허가를 내주고 있지 않습니다.
10. 주식
강한 상승세로 시중의 부동자금을 흡수하고 있습니다.
11. 금리
CD금리가 5%를 돌파하였습니다.
12. 시세
2006년 가을 상승 이전의 시세로만 거래가 간혹 이루어지고 있습니다.
13. 거래량
부동산 시장이 전멸했다고 할 정도로 일체의 거래가 없습니다.
14. 주택 보유자
은행 대출금리 부담과 가격 하락의 기사에 경제적 정신적 부담이 가중되고 있고 그것은 종부세 저항, 양도세 저항으로 표현되고 있습니다. 부동산 시장에서 매매를 하기 원하는 주택보유자들의 국민적 불만이 높아가고 있습니다.
15. 무주택자
가격 하락의 기사에 기분 좋아 합니다. 하지만 결국 무주택자들도 대출규제로 인하여 신규주택을 구입할 자금의 능력이 없기에 가격이 하락하면 하락하는 대로, 상승하면 상승하는 대로 부동산을 구입할 수 없습니다.
16. 6월1일 종부세 및 재산세
종부세 및 재산세 기준이 되는 기준시가 상승으로 보유세 부담이 가격 하락을 유도한다는
언론의 침소봉대 기사가 많습니다. (종부세 몇백만원 아까워 보유하던 주택을 1억이상 싸게 판다???)
17. 경제연구소
부동산 경기 침체시 가계의 신용불안 우려.
부동산 시장에는 위와 같이 짙고 깊은 어둠이 깔려 있습니다. 눈 씻고 찾아봐도 이 보다 더 최악일수는 없습니다. 부동산 가격 하락론자들은 추가 하락해야 한다, 아직도 멀었다 하지만. 더 이상의 추가하락은 정부도 용인할 수 없습니다.
국가 경제의 거시운용상 현 상태에서 부동산 가격 추가하락은 경제에 부담이 되기 때문입니다. 지나간 일본의 10년이 보여주듯이 부동산 가격 하락은 상승만큼 국민경제에 나쁜 영향을 줄 수 있습니다.
특히, 지금처럼 거래를 동반하지 않은 가격 하락은 정책적인 가격하락이기에 오래 갈 수 없습니다. 공급을 통해서 수요를 충족시키고 남을 때 가격이 하락해야지, 정책적으로 인위적으로 가격을 하락시키면 정책에 대한 반감과 저항 때문에 해당 정책이 오래 진행될 수 없기 때문입니다.
더군다나, 9월 시행예정인 청약가점제에 앞서 분양하려는 민간 건설사의 분양신청을 승인 안해주고 있는 지방자치단체의 영향과 부동산 경기침체로 인한 신규 분양 아파트의 절대부족은(건설교통부 발표 1~4월 주택공급량은 목표량 64%)수요와 공급의 언밸런스에 의한 2~3년 후 가격 상승의 원인이 될 수 있음은 매도자, 매수자 모두가 다 아는 사실입니다.
9월 청약가점제 이후 신규분양주택이 공급된다고 할지라도 청약가점제는 무주택자 위주로 신규주택이 공급되어지기에 기존 주택 보유자의 대체수요를 충족시킬 수 없어 전매제한 기간내내 수급불안이 있을 수 밖에 없다고 생각합니다.
수급불안에 의한 주택가격 상승요인이 존재하는 한 자금력 있는 매도자는 현 상황을 버티기로 일관하고 있습니다. 반면에 일시적 1가구 2주택자나 급전이 필요한 주택보유자들이 내놓은 소수의 매물량에 의하여 가격이 형성되고 있고 언론은 이를 대서특필하여 부동산 가격이 하락한다고 있습니다.
정책당국자가 하락을 당연시하여 강남팔아 분당가라고 하고 있지만, 현재 부동산 시장에 나와 있는 매물들은 사연(일시적 1가구 2주택자, 급전 필요한 사람)있는 매물들이 대부분입니다.
대부분의 버티기성 매물에 비하여 소수에 지나지 않는 사연 있는 매물들이지만 버틸 힘이 없어 던지는 매물에 강남팔아 분당 가고, 지금의 하락은 하락도 아니라도 이야기 한다면 그 사연은 점점 깊어질 수 밖에 없습니다.
최근의 부동산 시장에서 가장 재미있는 것은 언론에서 취급하고 있는 선동적 종부세 기사입니다. 종부세 오른게 부담되서 보유하던 강남 중대형 및 재건축 아파트를 1억원 이상 시세보다 싸게 판다고 기사를 쓰고 있습니다.
자동차세 인상 된다고 보유중인 자동차를 파는 사람은 없습니다.
상식에 맞지 않는 기사에 6월 종부세 부담으로 나오는 급매물을 기다리라는 전문가들의
시세분석 또한 상식에 맞지 않습니다.
여하튼 악재만 가득찬 부동산 시장은 지금이 가장 어둡다고 생각합니다. 그러기에 시세의 바닥에 근접했다고 생각합니다.
더이상 새로 나올 사연도 없는 매물에, 언론의 과장된 기사들, 그리고 계속 지연 되고 있는
신규 아파트 공급량 부족은 지금의 어둠을 가장 어둡게 하지만 역설적으로는 이보다 더 할수 없기에 지금이 시세의 바닥이라고 생각합니다.
시세의 바닥에 근접했기에 더 이상의 추가하락은 없다고 생각합니다.
부동산 정책적인 요소에서 보더라도 부동산 발 가계의 신용경색이 우려되는 상황에서 추가로 나올 부동산 정책은 없다고 보는 게 맞습니다. 오히려 지방의 부동산 시장은 투기과열지구 해제등 규제완화 요구가 거세지고 있습니다.
추가로 나올 부동산 규제 정책이 없다 보면 앞으로 나올 부동산 정책은 부동산 규제 완화 정책 밖에 없다고 생각합니다.
하지만, 아직 시세는 움직이고 있지 않고 부동산 시장은 깊은 어둠속에 있습니다. 그렇기에 이럴 때 준비하셔야 합니다.
바다에 고기떼가 몰려올 때 고기를 확인하고 그물을 짜면 고기떼는 이미 도망가버리고 없습니다. 항상 고기떼가 몰려오기 전에 그물을 짜야 합니다. 그래야 고기를 잡을 수 있습니다.
비관론만 가득찬 부동산 시장이 깊은 어둠속에 있는 지금이, 하락이 멈추었다고 생각하는 지금이, 매수자들이 그물을 준비할 때입니다.
보유 자금을 재조정하여 비축하고 희망하는 지역의 부동산 시장을 주의 깊게 관찰하고 있으면 고기떼가 몰려오는 것을 알 수 있습니다. 새벽 동녁 하늘에 뜨는 태양의 여명속에서 고기를 잡는 그 날을 위하여 그물을 준비하시기 바랍니다.
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