장기간 보유를 목적으로 토지 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 요소가 있다. 바로 해당 지역의 인구 및 소득 수준의 변화다. 최근 토지시장이 회복되면서 땅값이 오르고 있지만 지방의 농촌지역은 회복세가 미미한 반면 서울ㆍ수도권 땅값은 상승세가 두드러진 것도 이런 측면을 반영한 때문이다.

어떤 지역이 개발 호재로 땅값이 오르더라도 좋은 가격에 팔 수 있으려면 토지 수요가 지속적으로 뒷받침돼야 한다. 일단 해당 지역 내 경제활동이 활발하면 소득 증가가 가시화되고, 토지 수요도 늘어나게 된다. 경제활동이 활발해지면 지역 인구도 늘어날 수밖에 없다. 이런 인구 증가 또한 땅값 상승에 중요한 요인이 될 수밖에 없다.

전문가들은 좋은 땅의 기준을 “기업이 들어오기 좋은 곳”이라고 말한다. 땅값은 수요가 많으면 오를 수밖에 없는데 수요가 많으려면 사람이 많아야 하고 사람이 모이려면 기업이 들어서야 하기 때문이란다. 하지만 감만 갖고 접근하는 것은 위험하다.

신한은행 갤러리아팰리스 고준석 지점장은 “최고의 땅은 기업들이 사업하기 좋고 규제가 없는 곳”이라며 “개발 호재가 있어도 건물을 지을 수 없는 곳은 사면 곤란하다”고 말했다. 단순한 기대감만으로 접근하지 말고 토지 선정 기준을 명확히 해야 한다는 말이다.

개발은 정책을 따라간다

정부ㆍ지방자치단체가 발표한 정책 및 개발 계획이 사회ㆍ경제적 흐름과 부합하는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 개발 정책이 실행됐을 때 파급 효과를 예측한다면 큰 수익을 낼 수 있다.

대규모 개발이 예정된 지역의 주변 땅은 성공 투자를 보장한다. 그래서 개발 예정지 주변에서 토지를 찾아야 한다는 격언이 있다. 개발 예정지라고 하더라도 관련 법률에 따라 토지 이용ㆍ개발에 제한이 있는 지를 확인해야 한다. 쉽게 표현하자면 토지 자체로 개발이 가능한 땅이 좋은 투자처다.

정확한 정보를 바탕으로 삼은 정석 투자만이 성공할 수 있다. 기획부동산 등의 개발 정보나 뜬소문만 믿고 달려들었다가 낭패를 보는 투자자들이 적지 않다. 기획부동산 등에 관심을 가지기보다는 해당 토지의 개발 방향을 알 수 있는 척도인 도시계획을 눈여겨보는 게 좋은 방법이다. “사람도 땅값도 길을 따라 움직인다”는 격언이 있다. 토지 가격은 도로ㆍ철도 등 신설 개통 도로를 따라 움직인다는 것이다.

답사 범위 등 미리 정해 놓고 땅 둘러봐야

토지는 사전 답사를 많이 다녀보고 매입해야 한다. 사전 답사를 많이 하다보면 절대로 바가지는 쓰지 않는다. 땅을 둘러볼 때에는 답사할 방향과 범위 등을 미리 정해 놓고 떠나는 게 좋다.

또 무턱대고 땅을 찾아 나서기보다 사전에 도시기본계획 등을 어느 정도 파악하고 떠나면 시간과 노력을 절약할 수 있다. 답사 때는 국립지리원이 발급한 2만5000분의 1짜리 지도를 십분 활용할 필요가 있다. 정보의 보고인 지도에 해당 지역의 땅값 동향ㆍ도로 상황ㆍ개발 계획 등을 기록해 두면 보다 확실하게 감을 잡을 수 있다.

특히 토지이용계획확인서를 참고해 군사시설보호구역ㆍ개발제한구역(그린벨트) 등 공법상의 제한 사항을 살펴 미래의 수익 가치를 따져봐야 한다. 여기에 토지대장과 지적도(임야도)를 통해 정확한 토지의 면적과 토지모양, 도로의 접근성 등도 살펴볼 필요가 있다.

관심이 가는 땅에 대한 접근은 먼저 현지 주민을 통하는 것이 좋다. 가장 접근하기 편한 사람은 동네마다 있는 구멍가게 주인이다. 구멍가게를 통해 1차 정보 수집이 끝나면 동네 이장을 만나보는 것이 다음 순서다. 이를 통해 정확한 땅 매물의 가격이나 내력 등을 알아본다.

이런 땅은 매입하지 않는 게 좋다

땅에 투자할 경우에는 현장을 중심으로 땅을 보는 눈을 길러야 한다. 우선 자연적인 조건인 지형과 향을 잘 살펴봐야 한다. 전문가들은 계곡이나 저수지로부터는 500m 정도 떨어진 지역이 좋다고 조언한다. 임야인 경우 햇볕이 많은 남향 지역이 좋다.

임야 매수에 있어서 경사도가 중요하다. 경사도가 25도 이상 되면 사지 않는 게 좋다. 경사도가 급하거나 돌산인 임야는 개발이 불가능하거나 개발비용이 많이 들어 투자가치가 떨어진다.

또 보존가치가 높은 나무나 자연석이 많은 임야와 보전 임지는 피해야 한다. 대신 준보전 임지를 사야 개발 허가가 수월하고 투자 가치가 높다. 도랑이 있거나 마을에서 멀리 떨어진 땅도 피하는 것이 좋다. 맹지와 같은 진입로가 없는 토지나 지반이 암반으로 된 땅도 매입을 삼가야 한다.

상수원이 지나치게 멀어도 ‘피해야 할 땅’으로 분류된다. 개발이 어려울 경우 땅값 상승이 그만큼 더딜 수 있기 때문이다. 투자에 앞서 토지 권리 관계도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 토지는 주택과 달리 권리 관계가 복잡하다.

등기부등본를 기준으로 근저당권을 비롯해 가압류 등 권리관계에 문제가 없는지 확인하는 것이 필수다. 토지는 기본적으로 장기투자 상품인 만큼 입지가 뛰어나고 개발 호재가 있다고 하더라도 하자가 있으면 재고하는 것이 좋다.