2011-02-20 21:21

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정부가 11일 발표한 '2ㆍ11 전월세 대책'으로 부동산 임대업 자격이 완화되면서 투자자들 관심도 커지고 있다. 이번 대책은 임대업 세제 혜택을 볼 수 있는 자격 조건을 크게 완화하고 서울ㆍ경기 등 수도권 내 임대 대상 주택 소재지 제한을 없앤 것을 골자로 한다.

 

또 양도소득세 중과세 완화, 종합부동산세 비과세 등을 통해 매매 차익을 볼 수 있는 기간을 단축(5년)했다. 월세와 시세 차익을 목표로 사업에 뛰어들 수 있는 길이 열린 셈이다.

 

정부는 수도권에서 주택 3가구를 5년 임대하면 양도세 중과 완화와 종부세 비과세 등 세제 혜택을 받도록 했다.

기존에는 서울에서는 임대주택 5가구를 10년간 전세 놓았을 때만 혜택을 받을 수 있었다. 경기ㆍ인천은 3가구를 7년 동안 임대해야 했다.

 

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "여유자금을 바탕으로 부동산 임대업을 노크하던 예비 사업자에게는 더할 나위 없는 희소식"이라며 "바뀐 제도를 잘 활용해 사업에 나서볼 만하다"고 말했다.

 

서울ㆍ수도권 임대사업 대상주택 면적 기준도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 대폭 확대했다. 소형주택만 임대업이 가능하던 기존 제도를 중형 아파트도 대상에 포함되도록 제도를 변경한 것이다. 3억원 이하였던 서울 임대사업 대상 주택 가격도 6억원 이하로 크게 늘었다. 수도권 내 6억원 이하 아파트는 어렵지 않게 찾을 수 있다. 임대사업을 할 수 있는 투자처가 대폭 늘어났다는 뜻이다.

 

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "올해를 기점으로 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하게 된다"며 "풍부한 자금을 보유한 이들 세대 관심이 임대사업으로 쏠릴 가능성이 높다"고 말했다.

그는 "월세 등을 통해 고정된 수익을 올리는 것 외에도 양도세 중과 완화 등을 염두에 두고 5년 뒤 시세차익을 보기 위해 투자할 수도 있다"며 "임대사업자가 올해를 기점으로 급증할 가능성이 높다"고 덧붙였다. 동일 시ㆍ도 또는 시ㆍ군 내에만 임대주택을 보유할 수 있었던 과거 규정을 철폐한 것도 호재다.

 

예를 들어 분당과 용인, 서울에 주택을 1채씩 보유한 자산가는 과거 규정으로는 임대사업자 등록이 불가능했다. 하지만 지역 제한 조건이 사라짐에 따라 해당 주택이 임대사업 조건을 충족할 경우 얼마든지 등록이 가능하다.

 

1가구 2주택을 보유한 가구주가 수도권 소형 주택 1채를 추가로 매입해 임대사업자로 변신할 수 있어 자산가들의 관심이 높다. 다만 이 경우에는 3채 모두 임대해야 임대사업자로서 혜택을 볼 수 있다.

 

유찬영 세무사는 "(집값이 떨어지지 않는다는 가정 하에)주택 3채를 보유해 임대사업자로 등록하는 제도를 이용해 상당 부분 세금을 줄일 수 있는 것이 사실"이라고 말했다.

 

투자 대상을 잘 고르기 위해서는 몇 가지 고려해야 할 변수가 있다.

 

먼저 투자 목적을 신중히 고려해야 한다. 월세 등 임대업이 주목적인지 혹은 세금 감면을 바탕으로 시세 차익을 노리려는 것인지 정해야 한다.

정기적인 월세 수입을 목표하는 투자자라면 가장 먼저 고려해야 할 변수는 전세가율이다.

시세에서 전세금이 차지하는 비중이 높을수록 실수요 중심 인기가 높다는 뜻이다. 소형 아파트의 경우 연 4~7% 이상 수익을 낼 수 있다.

 

김주철 닥터아파트 팀장은 "지하철로 출퇴근이 가능한 역세권 소형 주택 등 접근성이 높은 지역을 골라야 한다"고 조언했다.

시세 차익을 노리기 위해 서울(809가구), 인천(515가구), 경기(7405가구) 등에 남아 있는 미분양 아파트를 공략하는 것도 방법이다.

 

준공 후 미분양 주택을 전월세 주택으로 활용할 수 있도록 양도세와 취득세를 감면해주기로 한 것도 투자자들의 관심을 끌고 있다.

준공 후 미분양 아파트 상당수가 계약금의 5~10%를 내면 잔금 납부 기간을 유예하는 점도 활용할 수 있다. 예를 들어 강동구 둔촌동에 있는 푸르지오는 계약금 2000만원을 내고 3개월 이후 잔금을 낼 수 있는 구조다.

 

다만 미분양 아파트 상당수가 최근 인기가 없는 중대형 아파트인 점은 감안해야 한다. 149㎡ 이상 면적의 주택을 구매하면 임대사업 요건에 충족되지 않으므로 주의해야 한다.

원룸형 도시형 생활주택에 대한 주택기금 지원 대상을 종전 30㎡(전용면적) 이하에서 50㎡ 이하로 완화한 것에도 관심을 기울여야 한다. 도시형 생활주택으로 임대사업 범위를 넓힐 수 있는 좋은 기회다.

 

최근 신축된 구로동 도시형 생활주택(분양가 1억3000만원)이 보증금 1000만원 월세 80만원에 임대되고 있다. 연 7% 수익률을 기록하고 있어 은행금리를 넘어서는 수준이다.

 

[매일경제]

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