2009-05-28 20:37

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181243510635582

자료출처 : 파주운정신도시 이석배 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/sukbae

농가주택과 밭, 논 등을 매입할 경우 세제와 법규

농지 991㎡·농가 1억5천만원 이하 읍·면·군 지역, 2주택 예외 대상

주5일근무제 정착과 식지 않는 웰빙 열풍, 1사1촌운동 확산 등으로 최근 도시민들 사이에서 주말별장형 농가주택이 인기를 끌고 있다. 하지만 선뜻 농가주택을 구입했다가는 1가구2주택에 해당돼 도시지역에 있는 집을 처분할때 양도소득세면에서 불이익을 받을 수 있다. 농촌지역에 농가주택과 밭, 논 등을 매입할 경우 반드시 알고 있어야 하는 세제와 법규 등에 대해서 알아본다. 1.규모는 991㎡(300평) 이하가 적당하다. 주말별장형 농가주택으로 쓰기 위해 토지를 구입할 때는 991㎡를 넘지 않는 것이 좋다. 관리도 어렵거니와 거금을 농촌에 묶어놓을 이유도 없다. 정부도 농촌경제 활성화 차원에서 도시민들에게 주말농장을 취득할 때 별다른 인허가 과정없이 농지를 최대 991㎡까지 매입할 수 있도록 하고 있다. 991㎡이하의 토지는 부재지주에게 적용되는 60% 양도소득세 중과대상도 아니다. 2. 농가주택은 기준시가 1억5천만원 이하여야 한다. 기존 도시에 있는 주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 농가주택은 기준시가로 조세특례제한법에 따라 1억5천만원(2008년말 재검토 예정) 이하여야 한다. 여기에다가 건평 150㎡(45평·공동주택 116㎡), 대지 660㎡(200평)를 넘지 않아야 한다. 주말농장에 농가주택을 신축할 경우 면적이 33㎡(9.98평) 아래면 농지보전부담금도 50% 감면된다. 3. 읍·면·군 지역의 농가주택을 구입하라. 모든 농가주택이 1가구2주택의 예외대상이 되는 것은 아니다. 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다. 따라서 읍·면·군 지역의 농가주택은 양도소득세를 부과할 때 주택수에서 빠진다. 단 공시가격이 3억원 이하인 경우만 해당된다. 사용 승인후 20년이 지난 국민주택 규모의 상속받은 농가주택도 1가구2주택에 해당되지 않는다. 4. 반드시 농지원부를 만들어 둬라. 토지를 처분하는 경우 농지원부가 없어 낭패를 보는 경우가 많다. 농지원부란 행정관청에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악해 효율적으로 관리하는 서류다. 농지원부가 없으면 비사업용토지로 양도소득세가 60% 중과된다. 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농이든 임차농이든 실제로 농사를 짓는 사람이 작성해야 한다. 5. ‘토파라치’제도를 명심해야 한다. 토지거래허가구역에서 매입한 토지를 이용계획대로 활용하지 않으면 의무이용기간중 매년 땅값(취득가액)의 10%를 이행강제금으로 내야 한다. 의무이용기간은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 기타 토지는 5년 등이다. 게다가 주민들이 놀리는 투기성 토지를 신고할 경우 신고포상금을 지급하는 ‘토파라치’제도도 있다. 실제로 농사를 짓는다는 생각으로 땅을 구입해야 한다. 정동근기자 aeon@munhwa.com

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