작년 서울 송파구의 아파트를 팔고 노원구 공릉동에 있는 상가주택을 8억5000만원에 매입한 신범구씨(52).신씨는 요즘 싱글벙글이다.

이 상가주택에서 매달 330만원의 고정수입(임대료)이 발생하고 있는 데다 최근 들어 주변 시세도 많이 올랐기 때문이다.

신씨가 분석한 연 수익률은 7.5% 선.대지 75평,연면적 80평의 상가주택(3종 일반주거지역) 꼭대기층에 직접 살고 있어 아래층 상가들을 관리하기도 편하다.

상가와 주택 기능을 동시에 갖춘 상가주택을 구입할 경우엔 특히 상가와 주택 비중을 잘 따져야 절세효과를 얻을 수 있다.

양도소득세를 계산할 때 상가부분과 주택부분 중 많은 쪽에 세금을 부과하고 있기 때문이다.

예컨대 5층짜리 상가주택에서 주택부분 비율이 많을 경우 단독주택으로 간주된다.

가구별로 구분등기가 돼 있지 않은 탓이다.

따라서 무주택자라면 주택부분 비율이 높은 곳을 골라 매입하는 게 좋다.

서울 등을 기준으로 3년 보유,2년 거주하면 양도세 비과세 대상이 된다.

반면 가구원이 주택을 한 채라도 보유하고 있다면 상가 비중이 높은 매물을 사는 게 훨씬 유리하다.

기존 주택에 대해선 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있다.

이때 유의할 점은 주택부분 면적이 클 경우 시가가 6억원을 넘지 않는 소규모 주택을 골라야 한다는 점이다.

주택면적이 상가보다 크고 상가와 주택을 합한 시가가 6억원 이상이면 고급주택으로 간주돼 더 많은 세금을 물어야 한다.

상가주택을 매입할 땐 굳이 강남권을 고집할 필요가 없다는 게 전문가들의 지적이다.

강남권엔 거품이 형성된 곳이 적지 않아서다.

대학가 주변이나 상권이 약한 낙후지역의 상가주택에서 오히려 수익률이 높게 나오는 경우가 허다하다.

특히 오래된 상가주택은 땅값만 쳐서 살 수도 있기 때문에 향후 건물을 리모델링하면 투자가치를 크게 높일 수 있다.

상가주택의 매매가는 천차만별이지만 이면도로에 위치한 연면적 100평 안팎의 3층 건물을 기준으로 5억~10억원 선이다.

이 정도 상가주택이라면 1층의 20여평 상가 2곳에서 총 보증금 1억5000만원ㆍ총 월세 100만원,또 2층의 20여평 투룸 2채를 총 보증금 5000만원ㆍ총 월세 80만원 정도에 임대할 수 있다.

보증금에 대해 연 4.5%의 금리를 가정한다면,연 수입이 3000여만원에 달하는 셈이다.

상가주택에 투자할 땐 일단 가장 큰 경쟁시설인 근린상가가 적은 곳을 택해야 한다.

재개발ㆍ재건축 계획이 서 있는 곳은 시세차익도 높다.

대한주택공사 등이 공급하는 상가주택 용지를 낙찰받는 것도 한 방법이다.

필지당 규모는 대략 60∼80평이며,연면적의 40%까지 상가로 지을 수 있다.

용적률은 100∼150%대로 대부분 3층으로 지어진다.

무주택자만 신청할 수 있다.

조재길 기자 road@hankyung.com
입력시각 12/12 18:05