[머니투데이]

 

강북에도 봄은 오는가?...개발 기대감 확산

 

[머니투데이 송복규기자]정부의 도심권 광역개발 계획 발표 이후 서울 강북 주요 재개발 지역에 기대감이 확산되고 있다.

특히 오는 9월까지 강북권을 포함해 서울지역 3~4곳이 광역개발 시범지구로 지정된다는 소식이 알려지면서 유력 후보지로 거론되고 있는 용산구와 성동구 일대 재개발 추진 지구에는 매수세가 눈에 띄게 늘고 있다. 매수세가 몰리며 호가도 큰 폭으로 뛰었다.

하지만 매물이 많지 않은데다 매도 및 매수 호가 차이가 워낙 커 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.

◇기대감 고조..매수문의 증가=용산구 한남뉴타운 일대는 매수 문의가 크게 증가하고 있다. 현재 2차 뉴타운 중 사업 속도가 가장 느리지만 남산과 한강과 접해 있는 입지적 여건상 개발 효과가 가장 높은 지역으로 꼽히고 있기 때문이다. 한남, 동빙고, 보광 등 기존 재개발 구역을 광역으로 묶기가 쉽다는 점도 투자자가 몰리는 요인이다.

한남뉴타운 일대 재개발 지분값은 10평 미만이 평당 2500만~3000만원선을 호가하고 있다. 20평대는 평당 2000만~2500만원, 30평대는 2000만원 안팎에 시세가 형성돼 있다.

한남동 W공인 관계자는 "서울시의 U턴 프로젝트에 이어 정부의 강북 광역개발 계획 발표 이후 매수세가 부쩍 늘었다"며 "주로 40평형대 이상 아파트 배정이 가능한 30평대 매물을 주로 찾는다"고 말했다.

그는 "하지만 개발계획이 가시화되면 가격이 더 뛸 것을 기대해 매도자들이 쉽게 매물을 내놓지 않아 거래 성사가 어렵다"고 덧붙였다.

성동구 성수동 뚝섬 일대도 개발 기대감에 한껏 부풀어 있다. 용산과 함께 U턴 프로젝트 핵심지역으로 꼽힌 성수동 초기 재개발 추진지역은 최근 기본계획을 수립하고 추진위원회를 구성하는 등 발빠른 행보를 보이고 있다.

지분값도 강세다. 10평 미만 소평 매물은 한달새 200만~300만원 정도 올라 평당 3000만원을 넘어섰다.

성수동 H공인 관계자는 "최근엔 뚝섬을 중심으로 한강변에서 다소 떨어진 매물까지 수요자들의 관심이 쏠리고 있다"고 설명했다.

마포구 아현뉴타운에도 매수문의가 꾸준히 이어지고 있다. 10평 미만 지분값은 평당 2000만원선, 30~40평형대는 1500만원선을 유지하고 있다.

◇이런점은 유의해야=재개발 투자는 기대감이 큰 만큼 유의해야 할 점도 많다. 우선 도시재정비촉진특별법이 시행되는 오는 7월부터는 촉진지구에서 6평 이상 땅을 사고 팔 때는 시·군·구청의 허가를 받아야 한다. 거래 기준이 강화되는 만큼 재개발 시장이 침체돼 매수세가 없어 매도에 어려움을 겪을 수 있다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "재개발은 사업기간이 긴 만큼 거래허가제 시행으로 환금성이 떨어지면 투자 가치가 감소할 수 있다"며 "자금계획, 투자기간 등 꼼꼼한 투자계획을 세운뒤 선별투자해야 한다"고 조언했다.

또 올해부터 관리처분을 받은 재개발 구역 지분은 양도세를 계산할 때 주택수에 포함한다. 다른 주택 한 채를 보유한 상태에서 재개발 입주권을 보유하면 2주택으로 내년부터 50%의 양도세를 내야 한다.

지자체별로 아파트 분양자격을 제한하는 땅 크기나, 다가구를 다세대로 전환하는 지분쪼개기가 금지 기준 등이 다르다는 점도 알아둬야 한다.

송복규기자 clio@

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[매일경제]

강북개발 왜 어렵나

 

서울시가 강북개발의 모범사례로 꼽고 있는 은평뉴타운. 평일 오전 11시께 서울 도심 광화문에서 출발해 통일로를 따라 공사가 한창인 은평뉴타운 1지구를 찾았다.

통일로는 은평뉴타운에서 서울 도심을 잇는 주력 도로. 1만4000가구가 들어설 은평뉴타운 주민 상당수가 출퇴근 때 이용할 도로다.

문제는 지금도 체증이 심하다는 것. 출퇴근 시간이 아닌 데도 무악재 고개와 홍제동, 박석고개 도로가 막혔다.

"은평뉴타운이 생태전원도시가 될 것이지만 교통이 핵심문제입니다. 시내쪽으로 접근하는 도로교통이 걱정이죠."

부동산 전문가인 박합수 국민은행 PB팀장의 얘기다.

정부는 최근 도시재정비촉진법을 시행해 강북을 '스마트'하게 개발하겠다고 나섰다. 50~60층 초고층 주상복합 건물이 강북에도 들어설 것이라는 기대도 나온다. 하지만 강북 개발은 어려움이 많다. 우선 도로가 문제다. 1인당 도로면적이 서초구는 12.3㎡인 반면 강북과 여건이 비슷한 관악구는 5㎡에 불과하다. 뉴타운 내 도로는 넓힐 수 있다지만 도심으로 진입하는 도로는 확장이 쉽지 않다.

특히 강북지역 도로는 강남과 달리 좁고 미로처럼 얽혀 있어 어려움이 더하다. 은평뉴타운의 경우 서오릉로를 확장한다고 하지만 부족하다. 교통 문제를 해결하지 못한다면 뉴타운이 도심과 격리된 섬(?)처럼 인식될 수도 있다.

강북개발의 또다른 걸림돌은 이해관계자간 다툼이다.

고층개발로 고수익을 올리려는 주민들과 이를 억제하려는 서울시간에 계속된 줄다리기 때문에 사업이 지연되고 있다.

대표적인 지역이 용산구 한남뉴타운이다.

한강변 조망이 가능하다는 이점을 안고 2000년부터 재개발이 추진됐으며 2003년 11월 뉴타운으로 지정됐지만 개발기본계획조차 마련하지 못하고 있다.

그러나 개발 기대로 지분 가격은 매우 높아졌다. K공인 안모 대표는 "동빙고동의 경우 분할등기를 하지 않은 다세대주택 10평이 가격이 3억5000만원에 이르는 데도 매물을 찾기 힘들다"고 했다.

지분 가격이 높고 비싼 가격에 지분을 매입한 주민들이 많다보니 주민과 용산구청은 높은 용적률에 고층개발을 하지 않으면 사업성이 없다고 주장한다.

하지만 서울시는 용적률 170%, 평균층고 7층에서 크게 벗어날 수 없다는 입장이다.서울시 관계자는 "지나치게 높은 가격이 정상화되지 않으면 사업이 안될 가능성이 높다"고 말했다.

현재 33만1400평인 한남뉴타운에 등록된 가구수는 1만6460가구에 이른다. 한남뉴타운의 3배 면적인 105만7000평의 은평뉴타운에는 원래 8000여 가구가 살고 있었고 개발 후 입주 예정 가구는 1만4000여 가구다.

좁은 한남뉴타운에 현재 많은 가구가 등록돼 있으니 이해관계가 복잡해지지 않을 수 없다. 서울시 관계자는 "재개발한다고 하니까 지분을 쪼개고 또 쪼갰다"고 했다.

[김인수 기자]

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머니투데이 에서 올린 기사내용은 한남뉴타운에 대한 요즘 사항을 그대로 보여주는 글인듯합니다.

매일경제 에서 올린 기사내용은 한남뉴타운의 장단점 실상을 그대로 말해주는 내용입니다^^