2006-04-20 09:21

http://blog.drapt.com/junad/1311145492474846

자료출처 : 초보의 입문기

원문출처 : http://blog.drapt.com/yksyks97

<4장> 오르는 금싸라기 토지를 구입하라   1. 땅 부자들은 삼승 법칙을 먹고 산다   개발 발표, 착공, 완공의 3단계 과정에선 어김없이 땅값이 오른다. 이런 부동산을 사되 크고 주목받는 것을 사야 큰 폭 상승이 가능하다. 2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라 용도 변경이 될 가능성이 있으면 웃돈을 더 주고라도 사야 한다. 다만 장차 값이 올라갈 수 있는 용도 변경 가능성이 높은 땅을 사라. 현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅을 구입하면 분명 오른다. 만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있 다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아 용도 변경이 시행될 것이다.   3. 반드시 실수요자가 대다수인 땅만 사라   대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 가격 상승이 에상된다. 소수가 필요로 하는 땅은 수요층이 얇아 오를 가능성이 희박하다. 대다수가 필요로하는 땅은 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지, 관광 용지다. 이런 용지 중에서도 도시 내에 있는 용지나 도시 근교에 있는 땅 이 주로 실수요자가 찾고있는 땅들이다. 실수요자는 대체로 소규모 땅을 찾는다. 당장 집을 지을 곳, 당장 상가를 지어 장사를 시작할 수 있는 곳 등을 찾는다. 약간 멀리보며 투자해도 무방한 곳은 대도시 근교의 논이다. 언젠가는 다른 용지로 바뀔 가능성이 높기 때문이다. 유의할 것은 기업체나 지방자치 단체, 정부가 필요로 하는 땅도 수요자가 있는 땅임에는 틀림없으나 이 경 우는 보통 사람들이 노리는 부동산이 아니므로 실수요자가 필요로 하는 땅이 아니라는 점이다.   4. 싼게 비지떡이라는 사실을 명심하라   부동산 투자에 능한 사람들은 실수요자들이 필요로 하는 땅만을 산다. 실수요자들은 싼 땅을 찾지 않고 비싼 땅만 찾는다는 것을 명심하라. 부자들은 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역, 대도시내 실수요자들이 찾는 주택지, 상업용지, 빌딩용지, 아파트용지 등만 골라서 사들인다. 때문 에 부자들은 개발 시점만 기다리고 있다가 막상 개발되면 떼돈을 번다.   5. 반드시 목적에 적합한 땅만 사라   목적에 맞는 땅을 산다면 일차적으로 성공한 투자라고 할 수 있다. 목적에 투철한 땅을 사기 위해서는 어떤 유혹도 단호히 뿌리쳐라.   6. 지방 땅보다는 도시의 땅을 사라   지방 부동산은 특수한 경우를 제외하곤 손해를 볼 가능성이 크다. 반면에 도시 부동산은 갖고 있으면 있을수록 가치가 올라간다. 도시의 부동산은 항상 매수인이 대기하고 있지만 지방 부동산은 그렇지 않다.   7. 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라   도로변에서 멀리 있는 집터를 사면 백발백중 실패하기 십상이다. 도로에 가까울수록 집값은 비싸고 도로와 멀수록 집값은 싸진다.   8. 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라   도로 이면의 집터를 사들이기만 하면 나중에 큰돈이 될 수 있다. 이면이 도로에 걸친 집은 상가가 형성될 가능성이 크므로 꼭 사라. 가끔 빌딩과 단독주택이나 빌라가 함께 붙어있는 곳이 있다. 이런 집을 사 거나 대지를 사면 횡재하는 경우가 있다. 성장하는 도시에서는 도시 전체를 보고서 어느 쪽으로 뻗어가는가를 보고 뻗어가는 변두리를 중심으로 이면도로의 집터를 구입해야 한다. 나중에 도 로 확장시 또는 구입한 곳이 활성화되면 이면도로에 좋은 상가가 형성되 어 큰돈이 굴러들어올 것이다.   9. 막다른 골목의 집터는 사지 마라   막다른 곳에 있는 집터는 좀처럼 개발되기가 어려워 오르기 힘들다. 자연적, 인위적, 행정적이든 간에 막다른 곳에 있는 땅은 사지 마라.   10. 집터는 전용주거지역을 구하지 마라   전용주거지역이 집터로 제일 좋다고 생각하면 큰코다친다. 저층 주택지이므로 아파트 같은 건물을 지을 수 없기 때문이다. 상대적으로 잘 오르지 않는 부동산을 갖고 있는 것은 손해를 보는 것이나 다름없다. 전용주거지역에 집이 있다면 빨리 팔고 준주거지역, 일반주거지 역에 있는 집을 사야 부동산이 더 잘 오른다.   11. 대지의 생김새가 좋아야 값도 올라간다   보기 좋은 떡이 먹기도 좋은 이치는 부동산에서도 마찬가지다. 사실 집 모양을 잘 만들기 위해서도 대지 모양이 좋아야 한다. 집을 살 때나 택지를 살때는 반드시 땅 모양을 보고 사는 것을 잊어서는 안된다. 이제는 집도 디자인에 따라 값이 달라지므로 대지 모양부터 좋은 모양을 고르는 것이 돈 만드는 부동산을 만들어 내는 지름길이다.   12. 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 사라   상업지역과 준주거지역이 혼합된 땅은 드문 만큼 가치가 있다. 상업지역의 비중이 놓으면 준주거지역이 상업지역으로 편입된다.   13. 잘 안 팔리는 큰 땅을 비싸게 파는 방법   큰 땅을 잘 팔기 위해서는 사업 계획을 치밀하게 세워야 한다. 분할 등기를 하고, 조각조각 길을 내고, 다양한 평수로 분할하라. 큰 땅을 잘 팔기 위한 4단계 과정 1단계 : 되도록 비싼 값에 팔겠다는 의지를 갖고 땅 사업을 본격적으로 해야 한다. 2단계 : 어떻게 상품을 만들면 수요층이 많아질 것인가를 연구 검토해야 한다. 3단계 : 상품을 만들 자금, 인원, 전문가 등을 확보해야 한다. 4단계 : 어느 시장에 내놓고 팔 것인지를 마케팅 전략을 짜야 한다. 큰 땅을 잘 팔기 위한 요령 첫째, 토지공사처럼 땅 장사를 잘 하려면 상품을 불특정 다수가 필요로 하면서 소액으로 살 수 있는 상품으로 만들어야 한다. 소액투자 상품 으로 만들려면 분할 등기를 행정적으로 끝마쳐야 한다. 둘째, 조각조각 길을 내야 한다. 길은 땅값 상승의 기본이다. 때문에 용도 에 맞게 충분한 길을 만들어 놓아야 상품이 뜬다. 셋째, 다양하게 만들어야 한다. 용도에서 벗어나지 않는 범위내에서 다양 한 평수가 고객을 부른다. 용도에 적합한 땅으로 분할해야 한다. 넷째, 대출 안내도 섭외해 놓고 있어야 한다. 사전에 대비하면 사업이 원할히 돌아간다.   14. 토지 분양 받아서 돈 버는 9대 원칙   토지 시장이 과열되면 묻지마 토지 투자를 해서 목돈을 잃기 쉽다. 수요층이 두터운 땅을 사면 좋고 사거리 코너를 사면 금상첨화다. 첫째, 수요층이 두터운 땅인지 살펴야 한다. 철저히 시장성이 있느냐를 분석, 검토한 후 구입 여부를 결정해야 한다. 주택 수요가 많거나 상가의 절대부족이 있을 것으로 조사되면 구입해도 되지만 반대의 경우 남따라 투자하는 일은 없어야 한다. 둘째, 주변 땅값을 바이블로 생각하고 비교, 판단해야 한다. 셋째, 후진 땅은 사지 말아야 한다. 넷째, 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사라. 좋은 택지는 인근 대규모 쪽에 자리잡은 앞면이다. 택지의 앞면은 큰 도로가 통과해 역세권이 될 가능성이 높고 인근 에 큰 규모의 빌딩이나 주택이 있는 경우가 많아 가격이 높게 형성되게 마련이다. 다섯째, 사거리 코너를 사라. 택지 분양시 이런 땅을 못 받을 경우엔 차선책으로 분양받은 사람 을 통해 계약단계에서 사서 상가주택으로 건축, 직접 상가를 경영하 거나 되팔 경우 큰 돈이 된다. 여섯째, 상업지는 인근에 대형 쇼핑센터, 잘되는 대형 시장이 없는 곳만 사라. 일곱째, 소유권 이전에 문제가 없어야 한다. 이상 여부를 분석, 검토하고 이전 등기가 잔금과 동시에 가능한 경 우만 사야 하며, 가능한 한 등기상 매도인과 계약하는 치밀성이 있 어야 성공 투자자가 된다. 여덟째, 택지 분양지는 대도시 근교지가 가장 좋다. 택지 분양이 잘 되고는 있지만 모두 좋은 땅은 아니다. 때문에 택지가 주택지든 상업지역이든 실수요층이 두텁게 자리잡고 있는 주요 입지가 아니면 분양 받거나 사서는 낭패를 당하기 쉽다. 분당 신도시 인근 택지, 구리.토평 인근 택지 같은 수준은 되어야 한다. 아홉째, 입지가 나쁜 토지는 분양 즉시 되팔고 좋은 토지를 사야 한다. 좋은 입지를 웃돈 주고 사는 게 훨씬 돈을 많이 만들어 준다.   15. 전원 주택지가 뜨지 않는 7가지 이유   전원주택이 한때 반짝 인기를 누리긴 했지만 지금은 애물단지다. 장점보다는 단점이 많은 전원주택 투자는 되도록 하지마라. 첫째, 수요층이 적기 때문이다. 둘째, 체질에 맞지 않는 주택이기 때문이다. 오랫동안 도시 생활에 익숙해진 수요층에게 전원의 낭만은 삶의 부담이 되었다. 셋째, 인간은 단절을 싫어하기 때문이다. 넷째, 기업체 근무가 어렵기 때문이다. 다섯째, 노인들에게 불편하다. 약국과 병원이 있는 전원 주택 입지 구하기가 힘들다. 여섯째, 관리하기가 힘들다. 비워진 집 청소, 난방, 도둑 방지 등 관리해야 할 일이 많다. 일곱째, 값이 잘 오르지 않는다.   16. 그린벨트 지역이 뜨는 6가지 이유   개발이 제한된 그린벨트는 개발될 가능성 또한 클 수밖에 없다. 다소 위험이 따르긴 하지만 개발만 된다면 그 폭발력은 엄청나다. 첫째, 도시 주변에 있기 때문이다. 그린벨트지역이 풀릴 경우 쾌적한 환경 덕분에 인접한 도시 내의 땅값과 같은 수준에서 팔릴 수 있다. 둘째, 큰 폭으로 성장하기 때문이다. 그린벨트지역도 시내 부동산 값이 오르는 만큼 꾸준히 오르고있다. 셋째, 건물이 있는 땅은 재건축이 가능하기 때문이다. 현재 건축물을 보다 더 넓혀 새로 지을 수 있다. 넷째, 이축권(移築勸)이 매력적이기 때문이다. 그린벨트지역내 간혹 이축권이 보장된 곳이 있다. 건축면적만큼 그린벨트지역내에서 옮겨 새로 건축할 수 있어 재산 증식에 큰 힘이 된다. 다섯째, 그린벨트는 언젠가는 풀리기 때문이다. 그린벨트가 해제되면 인근 개발된 땅보다 더높게 땅값이 거래되는 경우가 많다. 다만 개발 필요성이 거의 없는 지역은 풀어도 부동산 값이 별로 오르지 않는 특징이 있다. 여섯째, 쾌적한 지역에서 살고 싶기 때문이다. 대도시인들 중 돈에 여유가 있는 사람들은 그린벨트로 자연환경이 잘 보존된 지역에서 산다.     <5장> 부동산 값이 오르내리는 원리를 알아라   1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다   봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다. 겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라. 대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다. 이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다. 2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다. 비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다. 1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다.   2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다   통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다. 실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다. 첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다. 둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다. 셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다. 정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다. 부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을 지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다. 비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이 오르므로 그 점을 조 사한다. 부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로 그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다.   3. 부동산 사이클 따라 값이 살아 움직인다   부동산 사이클은 3, 4주년 주기로 다섯 단계가 끊임없이 되풀이된다. 사이클을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다. 강남권에서 강북권, 강서권, 강동권, 수도권으로 확산되고 지방까지 확산 되면 성장기가 마무리된다. 성숙기는 여러 가지 경제적, 사회적, 정치적, 정서적 요소들이 한꺼번에 작용하느냐 아니면 개별적으로 진행되느냐, 또 빠르게 진행되느냐 느리게 진행되는냐에 따라 각각 다르게 작용하기 때문에 부동산 주기가 어느 속 도로 진행될지는 아무도 알 수 없다.   4. 산불의 원리 통해 부동산 사이클을 읽어라   일반인들이 부동산 사이클의 변화를 이해하기란 상당히 어렵다. 하지만 산불의 원리를 이해하면 누구나 사이클을 읽어낼 수 있다. 실수요자가 필요로하는 부동산 상품이 아파트라면 택지조성에만도 2,3년 이 걸리고, 신축기간 3년까지 합하면 총 5~6년이 걸린다.   5. 금리를 알면 부동산이 훤하게 보인다   신문에서 금리가 오르니 안오르니 떠들어도 무심한 사람들이 많다. 금리가 부동산에 미치는 영향을 알아야 위기를 헤쳐나갈 수 있다. 예측컨대 경기가 침체하고 금리가 8~10%까지 인상된다면 거의 부동산 가격이 침체기를 맞을 것이고, 반면에 경기가 좋아지고 금리가 7%대까지 오르는데 그친다면 금리정책만으로는 부동산 상승을 억제할수 없을 것이다.   6. 주식과 부동산은 이웃사촌보다도 더 가깝다   주식 따로, 부동산 따로 생각했다가는 부동산 투자로 성공 못한다. 주식과 부동산의 양면을 같이 보면서 투자해야 돈을 벌 수 있다. 주식 시장과 부동산 시장은 단기적으로 보면 보완재 관계이다. 보완 관계 일 때는 동반 상승이나 동반 하락한다. 단기적으로 보완 관계에 있을 때는 경기가 좋아지고 부동산도 침체기에서 서서히 회복세로 전환하는 시점에 서 생기는 경우가 많다. 장기적으로는 대체 관계로 전환하는 양상을 보이는 것이 또다른 특징이다.   7. 통화팽창과 통화긴축이 부동산 값을 움직인다   부동산 가격이 오르내릴 때는 통화량을 필수적으로 생각해봐야 한다. 주가 변동률이나 물가변동률보다 더 큰 변수라는 것을 잊지 말자. 1988년 서울 올림픽을 치르기 위해 놀라울 정도로 통화량이 팽창됐고 부동산 값이 급등했다. 2002년은 지방자치단체장 선거와 월드컵이 열린 데 이어 연말에 대통령 선거를 앞두고 통화팽창은 불을 보듯 뻔하다.   8. 투기 대칙이 나오면 투자를 멀리 잡아라   부동산 투기 대책이 나왔다는 것은 값이 천정부지라는 것을 의미한다. 투기 대책이 나오면 보합세나 하락세로 진정되므로 투자를 멀리보라. 부동산 값은 천정과 바닥이 있게 마련이다. 상승폭이 높으면 천정이 가깝고 하락폭이 크면 바닥이 가깝다. 천정이 가까우면 더 올라갈 길이 없고 바닥에 닿으면 더 내려갈 길이 없다.   9. 전.월세 동향을 알면 집값이 확실히 보인다   항상 전세 파동이 생긴 뒤에는 집값이 비정상적으로 뛰어 오른다. 통상 전세 비율이 70%선까지 가면 곧 매매 열풍이 불기 시작한다. 집값 동향을 사전에 가장 확실하게 알아내는 방법은 전.월세 동향을 분석 하는 것이다. 주택보급률이 높은데도 전세대란이 일어나는 이유는 가진 자 가 여러 채씩 소유하고 있기 때문에 주택보급률과는 무관하게 해마다 전세 대란이 되풀이 되는 것이다. 전세파동이 있은 후 빠르면 3~4개월 후, 늦으면 6개월 후 세입자들이 매입에 가세한다. 아파트의 경우 중소형 평수는 매매 대비 임대 비율이 60%선이 정상인데 전세 비율이 70~80%선까지 가면 매매에 바람이 불기 시작한다. 이 경우 지역에 무관하게 무조건 오르는 것은 아니므로 지역을 중심으로 면밀히 분석, 검토한 후 빠르게 행동하는 것이 필수다.   10. 전.월세 비중이 높다고 집값까지 비싼건 아니다   경제원리에 입각하면 전.월세 비중이 높으면 집값이 비싸야 한다. 하지만 전.월세 비중이 낮은 강남구, 서초구의 집값이 더 비싸다. 통계청 자료에 의하면 서울시 구별 전.월세 비중은 광진구-48.1%가 제일 높고 관악구-47.2%, 강동구-45.7%의 순서로 되어있다.   11. 매매가의 최대 상승폭과 최소 상승폭을 알아라   부동산 값의 천정과 바닥을 알면 비쌀 때 팔고 쌀 때 살 수 있다. 30% 이상 올라가지 않는다는 것을 기억하라. 부동산 가격이 오르고 내리는 폭을 알 수 있는 통계를 가지고 있다면 어느 정도 욕심을 억제할 수 있다. 그런의미에서 수년 전부터 최근까지의 서 울시, 신도시, 수도권 등의 매매가 추이를 살펴볼 필요가 있다. 투자자나 실수요자는 1년에 19%이하로 내렸다면 바닥을 쳤음을 인식해야 하며, 오르는 것도 한해에 17.1%이상 오르는 것은 천정에 도달한 것으로 보고 머뭇거리지 말고 팔아야 한다. 다만, 부동산은 외환위기때 24.16% 내렸고 그 후는 28% 올랐다는 점을 알아둘 필요가 있다. 돈이 되는 경매의 경우도 시세에서 20~30%차로 낙찰되는 것을 감안하면 아무리 폭락해도 법원 경매 1~2차를 밑돌지 않는다는 사실을 알게 되는 것이다. 특수 지역을 중심으로 특수한 상황에서 특수 평수가 1년 사이에 무려 30~40% 상승하기도 하지만 1년을 놓고 보면 특수 상황이 아닐 경우에는 한 계절에 16%이상 오른 경우가 드물다는 사실을 간과해서는 안 된다.   12. 백성의 소리는 신의 소리다   연말, 연초에 전문가들이 나와 예측을 하지만 빗나간 적이 더 많다. 대다수 사람들의 생각과 말에 귀기울여 사고 파는 지혜가 필요하다.

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