올해부터는 새로 취득하는 재개발 재건축 입주권은 주택수 계산에 포함된다. 지난해 12월31일까지 입주권을 취득한 사람은 주택수 포함대상이 아니지만, 이런 입주권을 올해 다른 사람으로부터 새로 사는 사람의 경우에는 주택수에 포함된다.

 

이전에는 주택 한 채를 가지고 있는 사람이 입주권을 하나 새로 취득해도 1세대1주택자로 인정받았지만, 올해부터는 1세대2주택자가 된다. 이 사람이 갖고 있던 주택을 팔 경우 이전에는 1주택자로 보고, 1주택자 양도세 비과세 요건(3년 이상 보유, 서울 과천 및 5대 신도시는 2년 이상 거주 요건까지 충족, 시가로 6억원 이하 주택)만 맞추면 세금을 한 푼도 안내도 됐다.

 

하지만 올해부터는 이런 사람은 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하고, 특히 내년부터는 2주택자에게 적용하는 양도세 중과(50%)적용을 받는다. 집을 두 채 갖고 있다가 한 채가 재개발 재건축 등으로 입주권으로 바뀐 경우도 마찬가지다.

 

 

집을 한 채 보유하고 있던 사람이 새로 재개발 재건축 입주권을 산 경우 원칙적으로 1세대2주택자가 돼, 종전주택을 팔 경우 양도세를 내야 한다. 그러나 입주권 취득 후 1년 안에 종전주택을 판다면 일시적 2주택자로 보고 양도세를 매기지 않는다.

 

또 입주권 취득 뒤 1년 이내에 종전주택을 팔지 않아도 다음과 같은 요건을 모두 충족해 종전주택을 넘긴다면 양도세를 면제받는다.

 

즉 ▲재개발 주택이 완공되기 전 또는 완공된 뒤 1년 이내에 종전주택을 양도할 것 ▲재건축주택이 완공된 뒤 1년 이내에 재건축주택으로 가족전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 ▲다만, 취학 근무형편 질병요양 등으로 가족 일부가 이사하지 않더라도 가능 ▲종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖출 것(3년 이상 보유(서울 과천 및 5대 신도시는 2년 이상 거주동시충족) 및 시가 6억원 이하 주택)

 

재경부 안세준 재산세 과장은 "이 경우 일단은 양도세를 안 물리지만 나중에 재건축주택에 1년 이상 살지 않은 것으로 드러나면 세금을 추징한다"고 말했다.

 

 

살던 집이 재건축 대상이 되는 바람에 입주권을 받고, 다른 집(대체주택)을 사서 이사한 경우라면 다음 조건을 모두 맞추면 나중에 대체주택을 팔 때 양도세를 안 내도 된다.

 

즉 ▲재건축사업 시행인가일 이후 대체주택을 사서 1년 이상 거주할 것 ▲재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 뒤 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 ▲재건축주택이 완공된 뒤 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 ▲다만 취학 근무형편 질병요양 등으로 가족전원이 이사하지 않더라도 가능하다.

 

만약 대체주택이 아니라 재건축주택을 양도한다면, 재건축주택 양도 당시 대체주택을 소유하고 있기 때문에 1세대2주택자로 과세된다. 그러나 대체주택 취득 뒤 1년 이내에 재건축주택을 판다면 거주이전을 위한 일시적 2주택자가 된 경우로 보고, 비과세한다.

 

종전주택이나 대체주택이 아니라 재개발 재건축 입주권을 파는 경우에는 양도차익에 따라 양도세가 과세된다.

 

 

수도권이나 광역시에 소재하는 주택은 가격이 얼마가 됐건 모두 주택수 계산에 포함된다.

 

그러나 2주택자 양도세 중과대상에 들어가는 주택은 수도권 광역시는 공시가격(기준시가)이 1억원이 넘어야 한다. 지방에 소재하는 주택은 3억원이 넘어야 주택수 계산에 포함된다. 그 이하이면 아예 주택수를 계산에서부터 포함시키지 않는다는 뜻이다.

 

예를들어 수도권에 2억원짜리와 8000만원짜리 집을 갖고 있다고 하자.

 

수도권 집은 가격이 아무리 싸도 주택수 계산에 들어가기 때문에 이 사람은 1가구2주택자가 된다.

 

내년부터 양도세 중과대상이 된다. 하지만 중과기준 집값이 수도권은 1억원 초과로 돼있다. 따라서 2주택자 이긴 하지만 8000만원짜리 집을 먼저 판다면 중과되지 않는다.

 

수도권에 4억짜리, 지방에 2억짜리 집이 있다고 하자. 지방주택은 3억원을 넘지 않으면 아예 주택수에 포함시키지 않는다고 했다. 따라서 이 사람은 1세대1주택자로, 2주택자 양도세 중과를 받지 않는다.

 

수도권 1억 이하 집이라도 재개발 재건축 지구 내에 있는 집이라면 양도세 중과대상이 된다. 재개발 재건축 지구 안에 있는 집은 공시가격(기준시가)는 낮아도 실제 가격은 훨씬 높기 때문이다.

 

수도권에 2억짜리, 8000만원짜리 집 두채가 있고 8000만원짜리 집을 먼저 팔아도 이 집이 재개발 재건축 지구내에 있다면 양도세 중과대상이 된다는 것이다.

 

지방발령을 받아 지방에 집을 한 채 더 산 경우에는 1년 이상 지방근무지 소재 주택에 거주했고 지방근무 종료일로부터 3년 이내에 판다면 양도세를 피할 수 있다.