2006-01-24 16:35

http://blog.drapt.com/jump2004/929021138088124524

자료출처 : 김인철님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/2768

앞으로의 부동산 시장은 최소 6-7년에 걸쳐 최고 고점 가격의 50% 가 떨어지는 자산 디플레이션을 예상합니다. (예전에는 최고대비 30%정도를 예상했습니다.)

근거:

1. 개인의 자산 비율에서 부동산의 비율이 83% 이다.

세상의 모든 이치는 차면 기운다는 것입니다. 아무리 한국인이 부동산을 좋아한다해도 개개인에 있어 부동산의 비율이 83% 라는 것은 아무리 좋게 보아도 지나칩니다. 만약 상승론자의 얘기대로 여기서 더 상승한다면 도대체 개인의 부동산 비율이 얼마가 된다는 말입니까? 가장 좋은 비율은 40-50%가 적당할 것입니다. 한국인의 특성을 고려해서 최대로 양보한다면 60%정도가 적당할 것입니다. 따라서 돈의 자연스런 조정에 의해 변화가 온다면 50% 정도의 하락을 예상할수 있습니다.

2. 개인의 부채가 너무 지나치다.

현재 개인의 부채총액이 470조에 달합니다. 당연히 그중에서 부동산부채의 비율이 높습니다. 지난 30년간의 개인 부채총액이 최근의 부동산 폭등 기간동안 딱 두배가 되었습니다. 부동산때문에 3-4년간에 부채가 얼마나 폭발적으로 늘었는가를 알수 있습니다. 게다가 더 비관스러운 것은 부채비율이 GNP대비 비율이 선진국수준이라는 것입니다. 나라는 아직 선진국이 안됐는데 부채는 선진국의 수준이 되었습니다. 만약 상승론자의 얘기대로 여기서 더 상승한다면 부채비율이 도대체 얼마나 되는 걸까요. 더욱더 비관적인 것은 예전에는 개인소득으로 원금을 갚을생각을 했지만 이제는 이자 갚기도 쉽지 않다는 것입니다. 은행에서 대출비율을 더 높여준다고 하면 그것은 쥐약이 될수 있습니다. 따라서 더 이상 자신의 자본이 아닌 빚에 의한 부동산 상승은 가능하지도 않고 가능한 순간 시장에 의한 폭발이 있을 뿐입니다.

3. 정부의 지속적인 부동산 억제정책

부동산 폭등기간중 만약 한나라당이 정권을 잡았어도 그 정책은 현 정권의 정책과 유사했을 것입니다. 또한 다음에 어느당이 정권을 잡더라도 부동산 억제정책은 지속될 것입니다. 왜냐하면 부동산으로 나라가 망할지도 모르기 때문입니다. 따라서 어느정권이 집권을 하더라도 돈의 흐름을 기업의 설비투자와 주식시장으로 가게 하는 지속적인 정책을 펼것입니다. 왜냐하면 부동산을 경기부양책으로 쓸수 있는 한계에 도달했기 때문에 더이상의 부동산 부양책은 화약을 지고 불로 뛰어 들어가는 것과 같습니다.

현정부의 부동산 정책은 "부동산은 패할수 있다. 강남도 패할수 있다. 전세로 계속살아도 걱정이 없다." 로 축약할수 있습니다.

4. 부동산의 고평가

부동산이 고평가됐는냐 아니냐는 사실 매우 어렵습니다. 하지만 아파트나 상가나 토지를 이용해 투입한 돈만큼 이익을 얻을수 있는냐 아니냐가 그 기준이 될것입니다. 10억짜리 아파트를 사서 그만큼의 이익을 낼수 있습니까? 30년 부동산 불패신화를 믿는다면 그것도 틀린것은 아닙니다. 하지만 30년간의 부동산 의 지나친 상승을 생각한다면 오를수 있는 범위보다는 내릴수 있는 여력이 더 많다고 봅니다. (개인적으로 저는 30년 부동산 불패신화는 깨질것이라고 봅니다.)

부동산의 대세하락에 대한 위의 근거를 보시면 알지만 위의 이유들은 다 개별적인 것이아니고 대세의 흐름입니다. 돈이 더 이상 부동산으로 올수가 없는 대세의 변화를 말하는 것입니다.

그러면 돈은 이제 어디로 갈까요. 돈의 부끄러워하는 속성으로 보아 당연히 저평가 된곳으로 갈것입니다. 그곳은 주식시장입니다. 근거는 다음과 같습니다.

1. 개인의 자산중 주식보유 비중 5% 이하

2. 각종 연기금의 투자처 실종으로 인한 주식시장 진입 가능성

3. 정부의 지속적인 주식시장 활성화 정책

4. 14년간 계속된 저평가 국면

5. 개인의 자금 부족으로 주식시장 진입 가능성 별로 없음 (돈많은 외국인의 독점)

개인적으로 적립식 주식투자를 권한 이유는

앞으로 주식시장이 최소 2-3년안에 1000을 뚫고 최소 10년 최대 18년정도의 점진적이며 지속적인 상승을 예상하고 있습니다. 또한 종합주가 지수는 최소 5000 에서 최대 1만선까지 상승할것으로 예상합니다. 이기간중에 내수는 더욱 침체할수 있고 내수가 침체해도 경제는 성장할수 있으며(최소한 경제 상승률은 프러스를 유지한다는 것입니다.) 개인들이 돈이 없어 주식을 살수 없기 때문에 더욱 더 상승할 것입니다. 또한 상승하는 주식 종목수는 50-100 정도의 소수 기업만이 상승하고 다른것은 더욱 더 하락할 것입니다.

하지만 알수 없는 것이 돈의 흐름이라 리스크를 최대로 줄이기 위해 적립식으로 주식을 사고 적은 돈으로 사며(융자받을 필요 없음) 투자를 시작한후 2-3년간은 떨어 지기를 바라고 우량주를 사며 저평가된것을 사는 것입니다. 또한 투자기간은 최소 3년 최대 18년을 예상합니다.

이상은 투자자로서의 돈의 흐름에 대해 예측한 내용입니다. 실수요자로서 주택을 살 경우에는 해당이 되지 않으나 투자 목적을 조금이라도 가지고 있다면 어느정도 고려해야 할것입니다.

사실 그동안 한국식 장기침체가 온다고 얘기한 것은 일본과는 달리 주식시장은 일본과는 달리 반응을 하기 때문이었습니다. 하지만 그외에는 대체적으로 비슷하다고 예상합니다.



::제 예측이 틀려 제 의견에 동조해 투자를 해서 실패를 할까봐 두렵습니다. 저는 제 의견에 따라 투자를 결정합니다. 그에대한 댓가도 받고요. 하지만 남의 의견에 따라 투자하다 실패하면 억울할지도 모르겠습니다. 하지만 저는 그것을 보상해 줄수는 없습니다. 결국 투자는 개인의 책임이니까요. 그래서 저는 항상 투자원칙을 중시하고 투자원칙을 지킬것을 말씀 드립니다. 투자원칙을 지키는 사람이 망하는 것을 저는 보지 못했습니다.

0