최근 시대적, 사회적 인식의 변화에 따라 주택을 부부공동명의로 등기하는 사례가 늘고 있습니다.

부부공동명의는...
첫째, 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 처분하기가 어려워 재산을 안전하게 지킬 수 있습니다.
둘째, 은행에서 돈을 빌리거나 담보제공을 하는 경우 공동소유자 모두의 동의가 없으면 받아주지 않기 때문에 담보제공 위험을 사전에 방지할 수 있습니다.
셋째, 경매를 당해도 2분의 1 지분의 아파트를 낙찰받으려는 사람은 없을 것이므로 비교적 싼 값에 부동산을 되찾을 수 있습니다.
넷째, 주택을 부부공동명의를 하면 과표기준이 낮아져 합법적으로 세금을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
그러면 부부공동명의에 따른 세제상의 장단점 및 그 필요성과 관련사항을 조금 더 상세하게 검토해 보겠습니다.
참고로 본 자료는 세법 및 관련서적, 신문스크랩을 참고하여 작성하였습니다.

1. 주택 구입시 내는 세금 - 취득세, 등록세
부동산을 살 때 내는 취득세, 등록세는 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없습니다.
다만, 지난 2월22일 열린우리당 정세균 정책위의장은 “재산을 부부 공동명의로 할 경우 취득세(구입시)와 재산세(보유시) 감세를 적극 검토하겠다”고 말하는 등 향후 정부의 정책방향이 공동명의를 지원하는 쪽으로 변경되리라는 예상됩니다.

2. 주택 보유시 내는 세금 - 재산세, 종합토지세
집을 갖고 있을 때 내는 재산세와 종합토지세도 공동명의가 낫습니다.
보유세는 과표가 클수록 세금이 느는 누진구조인데, 공동명의를 하면 과표가 분산돼 세율이 낮아지기 때문입니다.

3. 주택 양도시 내는 세금 - 양도세
양도세율은 주택을 2년 이상 보유했다가 팔 경우 차익이 1000만원 이하는 9%, 1000만원 초과~4000만원 이하 18%, 4000만원 초과~8000만원 이하 27%, 8000만원 초과는 36% 입니다.
예컨대 차익 1억원인 경우 배우자 한 사람 이름으로 등기했다면 8000만원 초과분에 대해 36%의 최고 세율이 적용됩니다.
하지만 공동명의라면 부부의 양도차익이 각각 5000만원으로 나누어지게 되므로, 세율도 최고 세율이 36%가 아닌 27%가 적용돼 양도세 총액이 줄어드는 혜택을 받을 수 있습니다.

4. 주택 상속시 내는 세금 - 상속세
상속세는 상속금액에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용하고 있습니다.
만약 부부공동명의 부동산이라면 부부가 공동으로 사망하지 않는 이상 상속세를 절반으로 줄이거나 상속세를 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있습니다.

5. 부부공동명의로 변경시 발생하는 세금 - 증여세, 취득세
(1) 증여세
부부 공동명의는 증여로 간주되어 증여세를 내어야 합니다.
하지만 부부간에는 10년간 합산한 증여액이 3억원을 넘지 않으면 세금을 물지 않는 예외규정이 있습니다.
따라서 6억원짜리 고가주택이라도 공동명의로 등기하면 지분의 50%인 3억원만 증여한 셈이므로 증여세를 내지 않아도 됩니다.
기존 아파트의 경우 증여세를 기준시가(시세의 80~90%)로 매기므로 웬만한 집은 공동명의를 하면 증여세 부담을 더는 셈이 됩니다.
시가 10억원짜리 집도 기준시가가 6억원 이하라면 증여세 부담없이 공동명의를 할 수 있습니다.
그러나 증여세 과표를 기준시가로 평가하는 것은 내년 이후에는 바뀌기 때문에 증여 형식의 공동명의를 하려면 올해 안에 하는 편이 좋습니다.

(2) 취득세
그러나 증여세 외에 증여받는 배우자 입장에서는 부동산을 취득하는 것이기 때문에 취득세와 등록세를 부담해야 합니다.
일반적인 매매에 의한 소유권 이전인 경우 취득세는 취득가액의 2.2%(농어촌특별세 0.2% 포함, 단 국민주택규모의 주택은 농어촌특별세 면제), 등록세는 취득가액의 3.6%(교육세 0.6% 포함) 입니다.
그러나 증여로 인한 소유권 이전의 경우 등록세의 세율은 1.8%(교육세 0.3 포함)가 적용되기 때문에 부담하는 취득세와 등록세는 총 4%가 됩니다.
따라서 부동산을 처음 구입할 때부터 부부 공동명의로 하면 취득세와 등록세를추가로 부담하지 않아도 돼 그만큼 세금을 줄일 수 있습니다.

6. 이럴때 공동명의 필요없다.
(1) 1가구 1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 됩니다.
(2) 양도차익이 적은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가없습니다.
(3) 이미 등기가 돼 있는 기존 주택의 경우 공동명의를 하기 전에 증여세, 공동명의로 변경시 (증여받는 배우자에게)발생하는 취득,등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해본후 결정해야 합니다.
즉, 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있습니다.
(4) 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커(위 증여세 설명 참고) 증여세 부담이 많은 경우도 공동명의를 하면 안됩니다.

7. 기타 - 새 아파트의 공동명의 시기
새로 입주하거나 산 집을 공동명의로 등기할 경우 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단합니다.
증여계약서를 써 증여등기를 맡기고 증여일부터 3개월 안에 증여세 신고를 하면 됩니다.
주의할 것은 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에 해야한다는 점입니다.
남편이 분양받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주되어 취득세를 한 번 더 내야 합니다.
잔금을 완납했다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 하는 셈입니다.
잔금을 치르기 전에 공동명의로 등기하면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같습니다.

 

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부부공동명의가 결론적으로 좋은것 같은데, 양도싯점이 중요하네요.
7번항에서 보듯이, 새아파트 입주시엔 잔금 치루기 전에 공동명의(일부증여)를 해야 하네요.

잔금 치룬 후에 하면 취득세를 두 번 내는꼴이 되네요. 참고하세요