2009-03-25 10:35
http://blog.drapt.com/jouktoma/349791237944947900 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
부동산 무엇을 고민하는가?
안개속이지만 집중하면 뚜렷한 답 보여
부동산 시장에 대한 필자의 예측은 다음과 같습니다.
첫째 2012년 이후에 부동산 시장이 상승한다.
둘째 부동산 바닥은 2009년 하반기나 2010년 상반기이다.
세째 이 상승은 바닥의 가격의 2-3배 정도 상승한다.
네째 지역은 서울과 제 1 기 신도시 주변지역까지만 한한다.
다섯째 2016년 이후에는 10년 이상의 장기적인 부동산 침체기가 시작된다.
위와 같은 생각을 하면서도 과감하게 매수하라고 주장하지 못하는 이유는 과연 한국경제가 부활할것이란 자신이 없기 때문입니다.
현재 매수를 주장하시는 분들은 한국경제가 부활할것이고 인플레이션이 일어 나고 부동산 불패가 깨지지 않을것이란 전제가 있는 것입니다.
안개속에 잠겨있는 한국경제는 어찌될까요?
한국경제는 여러가지 가능성이 모두 가능합니다. 이래서 더욱 복잡한 것입니다. 디플레이션이 올 가능성 , 스테그 플레이션이 올 가능성, 인플레이션이 올 가능성 , 하이퍼 인플레이션이 올 가능성이 모두 상존하고 있습니다.
개인적으로는 인플레이션이 올 가능성이 가장 높다고 생각하지만 그렇게 되지 않아도 할말은 없습니다. 문제는 지금 어떤 전문가도 무엇이 올지를 자신있게 말할수 없다는 것입니다.
현재 매수를 주장하는 분들은 앞으로 인플레이션이 올것을 가정하고 매수를 권고하는 것입니다. 하지만 오지 않는다면 어찌 할까요? 그래서 조금만 기다려 보자는 것입니다. 지표를 확인하고 조금 높은 가격에 매수하자는 것입니다.
도대체 언제나 인플레이션이 올까요?
매수를 주장하시는 분들은 인플레이션이 올것을 가정하고 선취매 하는 것이 좋겟다고 주장하십니다. 한국 경제가 하반기에 살아나고 그러면서 동시에 인플레이션이 일어나 부동산 경기가 살아나니 지금 매수해야한다는 것입니다.
만약 그렇게 된다면 맞는 말입니다. 하지만 그렇게 되지 않는다면 어떻하시겠습니까. 첫번째 외환위기시에도 정부가 금리를 하락시키고 모든 규제를 풀고서도 3-4년 후에야 부동산 경기가 살아 났습니다.
그런데 현재의 위기는 그때보다 약해서(?) 올해 하반기나 내년에 부동산 상승이 일어 날것으로 주장하기는 쉽지 않습니다. 인플레이션이 온다 하더라도 빨라도 2-3년 늦으면 3-4년이 걸릴것이란 의견이 많습니다.
어느곳이 오를것인가?
대다수의 의견이 오를수 있는 지역이 강남권과 서울 재건축 ,서울재개발, 버블세븐,한강변 지역을 지목하고 있습니다. 필자는 서울과 1기 신도시 주변까지의 지역을 생각합니다. 거의 비슷하다고 볼수 있습니다.(조금 다르지요. 어쩌면 강남 재건축과 한강변 재건축만 오를지도 모릅니다.)
그렇다면 그외 지역은 수도권이라도 매수해도 별볼일 없다는 것입니다. 마치 현재 아무도 지방을 매수하려고 하지 않는것과 같습니다.
따라서 핵심지역을 살만한 능력이 없는 분들은 고민할 필요도 없다는 것입니다. 만약 능력이 없어도 이 핵심지역을 매수하려한다면 결국 부채를 동원해서 이 지역을 매수해야 하는데 혹시라도 늦게 상승하거나 상승하지 않는다면 파산할것입니다.
몇 %의 주택만 상승할것인가?
확실하지는 않지만 외환위기전에 빈곤층이 7.5% 였다면 위기후에는 15%가 된것으로 알고 있습니다. 그렇다면 이번 경제위기후에는 30%쯤 되지 않을까 생각합니다. 어떤 정부가 들어 서든, 어떤 정책을 실시하든 양극화가 대세라는 것입니다.
그렇다면 앞으로 상승할 부동산은 몇 %에 해당하는 부동산 일것인가를 예측해 보았습니다. 80대 20 법칙에 따라 20%는 되지 읺을까 생각해 보았지만 어림도 없을것입니다. 아마도 10%나 5%정도의 상위주택만 상승대열에 동참할것입니다. 따라서 상위 5-10%에 속하지 않는 주택은 고민할 필요도 없다는 말이 됩니다.
현재의 경제위기에서 살아 남기는 쉽지 않습니다. 자영업은 굉장히 빠른 속도로 붕괴하고 있고 비정규직과 청년들은 실직으로 내몰리고 정규직도 언제 구조조정을 당할지 모르며 세계경제의 변화에 따라 다시 외환위기가 도래할수도 있고 원유가격이 언제 폭등할지 모르며 수출이 언제 붕괴될지를 모르고 있습니다. 낙관적으로 한국경제는 살아나고 인플레이션이 올것이라고 순진하게 주장할수는 없습니다.
김인철 전문분야 : 시황전망 및 분석
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