2007-06-21 23:19
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182435582286 
도시재정비촉진지구를 주시하라
<한국의 자수성가형 부자들> 저자 조희탁
서울 수도권 기타 광역도시권의 뉴타운 지구 지정이 확정된 곳이나 (2006년 7월부터는 도시재정비를 위한 특별법의 적용을 받아 도시재정비촉진지구로 지정이 됨). 예정된 곳을 눈여겨 볼 필요가 있다. 이러한 도시재정비촉진지구는 종합적이고 장기적인 교육시설과 인프라를 정비하여 새로운 도시로 주택개발중심의 주거지형과 주거,상업, 업무 복합개방중심의 중심지형으로 2종류로 구분하여 재개발하겠다는 의미이므로 늘 관심을 가져야 한다. 특히 서울과 수도권역에 집중적으로 지정되었고 앞으로 점차적으로 확대지정 할 태세다. 먼저 서울 재정비촉진지구 현황은 중심지형으로 종로구 세운상가 13만평 ,광진구 구의. 자양 11만평, 강동구 천호. 성내 8만평, 중랑구 망우. 상봉15만평 그리고 주거지형으로는 은평구 은평뉴타운 105만평, 수색. 증산 26만평, 서대문구 북아현 24만평, 용산구 한남동 33만평, 동작구 흑석동 27만평, 관악구 신림동 16만평, 금천구 시흥19만평 영등포구 신길44만평, 노원구 상계19만평, 성북구 길음37만평, 장위55만평, 동대문구 이문. 휘경 30만평, 송파구 거여. 마천 22만평 다음은 수도권 도시재정비촉진지구를 살펴보자 고양 원당지구로 주교동 ,성사동 일대 39만평규모로 주거지형으로 2015년까지 단계적으로 개발된다. 특히 일산~퇴계원간 서울외곽순환도로가 개통되어 교통이 원활한 편이다. 구리 수택. 인창지구 56만평 규모로 2015년까지 개발예정이다. 부천 고강지구 53만평, 소사지구의 소사본동과 괴안동 일대 경인선 소사역, 역곡역 일대를 중심으로 약 72만평 규모로 2020년까지 개발된다. 안양지구로 안양, 석수, 박달동 일대 53만평 규모로 2020년까지 주거지형으로 개발된다. 시흥 대야지구 7만평, 은행지구 23만평 광명3지구 26만평, 군포 금정역세권 17만평, 남양주 덕소지구 11만평, 의정부 금의지구로 금오동 일대에 33만평 규모로 조성되는 금의 지구는 2016년까지 개발계획이 있다.
기타 인천, 광주 대전, 부산 등 광역도시를 중심으로 도시재정비촉진지구지정 신청을 추진하고 있으며 확대실시가 기대되며 장기적으로 새로운 도시로 탈바꿈을 한다는 의미로 기회가 되면 적극적으로 대단지와 대형평수를 위주로 투자전략을 세우는 것이 필요하다.
도시재정비촉진지구 투자시에 주의사항으로는 서울 수도권의 투기과열지구내 조합설립인가 후 조합원 전매금지요건이 그대로 적용되고 외지인에게는 최대 평수 전용 85㎡(25.7평)이하만 받을수 있고 해당지역에 거주해야 하고 다른곳에 주택을 소유하지 않아야 아파트 분양자격이 주어진다는 점과 재정비촉진지구의 지정. 고시 이후에 행하는 수개의 필지분할이나 다가구주택이 다세대주택으로의 전환 등과 같은 일체의 행위는 인정하지 않으므로 분양자격을 받을 수 없다는 사실을 명심해야한다.
수도권역에서 부동산투자로 큰돈을 번 배영국씨는 남발하는 뉴타운지구지정에 대한 생각을 이렇게 말한다.
강남권역의 아파트값을 잡겠다고 강북카드로 뉴타운이라는 도시재정비촉진지구 지정을 너무 남발하는 것 같습니다. 물론 아파트가격폭등의 시발점이 강남권 아파트지만 이런 공급확대정책이 아파트가격과 뉴타운지구 지역의 땅값만 올려놓는 느낌이듭니다. 10년후를 내다보면서 재개발정책을 세워야하지 않을까요
다음은 도시계획인 도시기본계획과 도시관리계획을 예의 주시하는 자세를 갖자.
역세권 도심이나 토지의 용도지역. 용도지구의 지정이 변경되어 그 지역이 땅값이 상승하는 이유는 건폐율과 용적률의 증가와 더불어 고밀도 개발이 가능하게 되어 땅값이 천정부지로 상승하는 결과를 가져온다. 도시관리계획이라함은 특별시.광역시.시또는 군의 개발. 정비및 보전을 위하여 수립하는 토지이용.교통.환경.산업.보건.안보.문화 등에 관한 종합계획으로서 국토의 계획및 이용에 관한 법률로서 그 내용으로는 용도지역. 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획과 개발제한구역.도시자연공원구역.시가화조정구역.수산자원보호구역의 지정 또는 변경 기타 도시개발사업 또는 정비사업이나 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 사항을 입안권자가 주민과 의회의 의견과 시도지사나 건설교통부장관의 협의와 심의를 거쳐 결정고시하여 공람하는 절차를 밟게된다. 다시 설명하면 대규모의 택지개발지구지정이나 뉴타운 재개발지구 지정. 도시재정비촉진지구지정이나 일반주거지역에서 상업지역으로 지역의 변경등 용도지역. 지구가 변경될 것이라고 이해하면 된다.
신강남권이라고 할 수 있는 목동, 용산, 분당, 송파 기타 신도시 예정지의 개발이 가능한 것도 용도지역. 지구의 지정 변경의 결과다. 이런 도시관리계획은 대통령이 정하는 바에 다라 5년마다 그 타당성여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야한다고 규정되어있다. 이런 정보를 얻기 위해서는 관할지자체에 방문하여 개발관련정보를 문의하면 된다.
다음은 건폐율과 용적률에 대해 알아보자.
건폐율이란 대지 면적에 대한 건물 바닥 면적의 비율이다. (건폐율=건축면적/대지면적×100)
예) 80평짜리 2종 전용주거지역 대지에 바닥 면적이 40평인 단독주택이 건축되었다면 건폐율은 50%가 된다.
용적률이란 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율이다. (용적률=연면적/대지면적×100)
예) 100평짜리 3종일반주거지역 대지에 용적률이 250%인 건물을 건축하는데 각층 바닥면적을 50평씩 한다면 250평까지 5층까지 건축할 수 있다.
건폐율과 용적률의 비율이 증가되면 그만큼 고밀도 개발이 가능하게 되어 투자자에게는 지가상승이 발생하게 된다. 물론 쾌적한 환경을 기대할 수는 없다는 점이 단점이다.
■용어정리
재건축: 노후화된 주택만을 헐어내고 새로운 아파트를 건축하는 행위
재개발: 노후화된 주택지나 새로운 공간에 상하수도 등 기반시설을 갖추어서 새롭게 개발하는 행위
채권입찰제;
택지 감정가와 시세 차액의 일정비율을 상한으로 채권을 발행해 개발이익을 환수하는 방식.
국민주택채권을 가장 높은 금액으로 매입하는 건설사에 토지공사와 주택공사 등이 조성한 택지를 공급하는 제도이며 기존에는 공공택지공급이 추첨식이었지만 채권입찰제하에서는 채권을 가장 많이 사겠다고 응찰하는 업체에 택지를 분양하게 된다. 환수된 개발이익은 국민주택기금으로 편입돼 중소형 아파트나 임대아파트 건설을 위해 사용된다.
채권입찰제란 원래는 아파트 분양 후 프리미엄이 붙어 투기가 발생하는 것을 막기 위해 아파트 분양신청을 할 때, 매입할 채권액수를 사전에 약정해 놓고 채권액이 많은 순서에 따라 당첨자를 결정하는 제도였다. 그러나 2005년부터 시행되는 채권입찰제는 동일한 동일한 개념을 택지공급에 적용한 제도이지만 이로 인해 인기지역의 경우 분양가가 크게 오를 가능성이 크다는 우려와 주택업체들이 택지 확보를 위해 써낸 채권액 만큼 분양가를 인상할 가능성이 크기 때문이다
아파트 분양후 프리미엄이 붙어 투기가 발생하는 것을 막기 위해 1983 년 5월부터 시행한 제도. 이 제도는 아파트 분양신청을 할 때 매입할 채권액수를 사전에 약정해 놓고 채권액이 많은 순서에 따라 당첨자를 결정 한다. 채권은 제2종 국민주택채권으로 여기서 조달된 자금은 무주택서민을 위한 임대주택건설자금으로 지원된다
원가연동제: 택지비 표준건축비
높은 분양가격 상승을 억제하기위해 도입하고 있으며 분양가 상한제라는 표현을 쓰기도한다. 주택 분양가 원가 연동제라 함은 주택건설 촉진법에 의하여 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법이며 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하며 택지비는 감정 평가 가격 또는 법인 장부상 가격으로 하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부 장관이 고시한 금액으로 하도록 하는 주택 분양가격의 산정 방법이며 공공택지 내 아파트 분양가 인하 효과가 있으나 단점으로는 분양시장이 투기장화 되거나 아파트 품질 저하 가능성과 건설업체의 체산성 악화의 원인이 되기도함.
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