2005-12-15 10:25

http://blog.drapt.com/jong2/81134609917578

자료출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석

원문출처 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=57720

▶ 8.31 부동산대책 10뉴스중 톱뉴스
▶ 부동산정책 뉴스가 8개 차지
▶ 8.31대책등 각종 규제에도 강남권 재건축 평균 33% 올라 2005년 부동산 시장은 정책으로 시작해 정책으로 끝난 한해다.

집값을 잡기위해 초고층 재건축 규제의 ‘2‧17대책’을 나왔으며 5월에 ‘개발이익환수제’가 실시됐다. 7월에는 ‘주택담보대출 규제가’가 나왔으며 8월에는 ‘8‧31 부동산대책’이 발표됐다.

한편에서는 기업도시와 혁신도시 선정이 이뤄졌으며 11월에는 합헌판결로 행정중심복합도시가 건설이 본격화돼 지방 부동산시장이 움직이고 있다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 사내 부동산 애널리스트 18명을 대상으로 설문조사를 실시해 2005년 부동산 10대 뉴스를 선정했다.

1. 8‧31 부동산대책 발표

세제, 주택공급, 서민주거안정 등 ‘부동산대책 종합세트’에 비유될 정도로 광범위하고 다양한 내용을 담음. 8.31대책 이후 9월 한 달 동안 서울 아파트값은 0.41% 하락했으며 특히 강남권 재건축 가격은 무려 3.73% 떨어짐.

공공택지 아파트의 분양권 전매제한 강화를 골자로 하는 주택법, 개발부담금 부과를 규정한 개발이익 환수법 등은 이미 입법을 마친 상태. 하지만 종합부동산세와 양도소득세 과세 강화 관련 법안에 대한 여야 합의가 힘들어지면서 2006년 8‧31대책 효력이 얼마나 발휘될지 주목.

2. 강남권 재건축 가격 급등

개발이익환수제, 8.31대책 등 각종 규제에도 불구하고 강남권 재건축은 33.16% 상승. 2004년과 마이너스 변동률을 기록한 것과 비교해 폭등 수준. 지역별로는 송파구가 45.21% 올라 상승세가 가장 큼. 이어 서초구 35.89%, 강남구 28.98%, 강동구 27.19% 순.

현재는 12월 초 있었던 정부의 재건축 규제 완화 불가방침으로 강남권 재건축 아파트값이 소폭 떨어진 상태. 강남권 재건축은 대기수요 풍부로 반등 여력 높음.

3. 재건축 재개발 조합원 분양권 주택수 포함 추진

9월 재건축 재개발 조합원 분양권 즉 입주권을 가구수에 포함하는 소득세법 개정안이 발표됨. 개정안은 재개발‧재건축 사업으로 기존주택 멸실시 취득하는 조합원 분양권도 주택 수에 포함시켜 1가구 2주택자로 간주한다는 것임.

개정안 발표 후 강동구 고덕동과 강남구 개포동 재건축 아파트는 매물 증가와 함께 가격 떨어짐. 국회에서 개정안이 통과되지 않았지만 개정안이 그대로 통과된다면 2005년 12월까지 관리처분인가를 받지 못한 재건축 재개발 입주권은 1가구 2주택 적용을 받게 됨.

4. 서울숲 개장과 청계천 복원

6월 뚝섬 서울숲 개장과 함께 9월 청계천 복원공사가 완공됨. 서울숲 인근 아파트값은 착공(2004년 4월)이후 평균 24% 올랐으며 청계천은 평균 19% 상승.

서울숲 수혜지역인 성동구 성수동 일대는 상업용지에서 분양될 주상복합아파트가 높을 가격으로 분양될 것으로 예상됨에 따라 추가 상승이 예상. 청계천 인근도 상권이 활성되고 황학구역 분양, 뉴타운 개발 등으로 투자자들의 관심이 지속될 전망.

5. 생애 최초 주택 구입자금 대출 부활

11월 7일부터 1년간 한시적으로 생애 최초 주택 구입자금 대출(이하 생애최초대출)이 재개됨. 연소득 5천만원 이하인 무주택자가 생애 처음으로 전용면적 25.7평 이하 주택을 사거나 분양받을 때 대출받을수 있음. 집값의 최고 70%까지 최대 1억5천만원까지 대출을 받을수 있으며 금리는 5.2%. 연소득 2천만원 이하인 경우 1억원까지 4.7%로 가능하며 대출 취급 금융기관은 국민‧우리‧농협 3곳.

대출은 11월에만 3천억원의 대출이 이뤄질 정도로 인기. 반면 모기지론 판매는 급감하고 있음 내년 다주택자 매물이 증가가 예상되는 만큼 생애최초대출을 통해 내집을 장만하려는 수요가 높을 것으로 전망.

6. 개발이익환수제 실시

재건축임대주택 의무공급을 골자로 하는 개발이익 환수제가 5월 19일부터 시행. 5월 17일 이후 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용되며 2005년 5월 17일까지 사업시행인가를 받은 단지는 늘어나는 용적률의 10%, 5월 17일 이후 인가를 받는 단지는 25%를 의무적으로 임대주택을 건립해야 함.

개발이익환수제 실시 후 강남권 중대형 평형의 가격이 상승함. 마포구 하중동 한강밤섬자이 등 개발이익환수제가 적용되는 분양단지가 나오며 임대아파트도 곧바로 공급될 예정. 임대주택 건립에도 서울에 있는 대상 재건축 단지들은 하반기에 오히려 평균 0.11% 상승.

7. 행정도시특별법 합헌 결정

11월 24일 행정도시특별법 합헌결정으로 12월 20일경부터 토지보상이 시작되는 등 행정도시 건설이 본격화 됨. 충남 연기군, 공주시 일대 2천2백만평에 청와대와 국회 등을 제외한 재경, 교육 등 12부4처2청이 이전될 예정.

행정도시 합헌이후 미분양이 소진되고 분양시장이 호전되고 있으며 아파트시장은 거래량은 많지 않으나 지속적으로 강세를 보일 전망. 토지보상과 함께 대전, 행정도시 제외 인근 지역을 중심으로 집값 땅값이 급등할 전망.

8. 원가연동제 첫 실시

원가연동제란 아파트 분양가를 택지비와 건축비 등 원가에 적정이윤을 포함시켜 책정하는 분양가 규제책. 분양가 상한제라고도 함. 11월 동탄신도시 우미이노스빌ㆍ제일풍경채와 풍성신미주 단지에 첫 적용.

25.7평 이하 원가연동제 결과 분양가가 5~10% 낮아지는 효과가 있었으나 당초 예상보다 미흡함. 2기 신도시 판교, 파주, 김포를 비롯해 하남 풍산, 의왕 청계지구 등 공공택지에서 본격적으로 원가연동제 적용됨. 또 이르면 2월부터 25.7평 초과도 원가연동제가 적용될 예정.

9. 주택담보대출 규제 강화(1, 2단계)

주택담보대출 규제 강화를 2차례 실시함. 7월 4일 1단계에서는 투기지역의 주택담보대출 한도를 종전 60%에서 40% 낮췄으며 8월 30일 2단계에서는 투기지역 아파트 담보대출 취급건수 제한조치를 강화함. 이미 투기지역에서 주택담보대출을 받은 사람의 경우 본인 이름으로 주택담보대출이 불가하며 배우자 등이 받을 경우에는 소득증빙 등을 통한 대출심사 강화.

주택담보대출규제는 투자자 뿐만 아니라 실수요자에게 부담되므로 2006년 주택시장은 구매력 있는 즉 현금보유력이 있는 유효수요자 중심으로 재편될 전망.

10. 발코니 확장 합법화

정부는 발코니 확장 합법화가 2005년 12월 2일부터 시행됨. 기존 아파트는 발코니 중 한 곳에 2m2(0.6평) 이상의 ‘화재 대피 공간’을 만들고 신축 아파트는 옆집과 공유하는 3m2(0.9평)의 ‘화재 대피 공간’을 만들거나 가구별로 각각 2m2의 대피공간을 설치해야 발코니를 확장 할 수 있음.

발코니 확장 합법화로 발코니 폭이 넓은 아파트가 인기를 모으고 새 아파트의 발코니 확장 사례가 급증할 것이며 분양시장에서 발코니를 확장한 ‘개방형 신평면’이 등장할 것으로 예상.

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