오는 9월부터 청약가점제가 대폭 확대 적용됨에 따라 무주택자 서민들의 내집 마련이 한층

쉬워질 전망이다.

건설교통부가 지난달 29일 발표한 청약가점제 시안에 따르면, 오는 9월부터 공급되는 85㎡

이하의 모든 민영아파트의 4채 중 3채는 청약가점제로 선발하고 나머지 25%만을 추첨제로

 선발한다.

반면 85㎡ 이상의 중·대형 아파트의 경우에는 채권입찰제를 우선 적용하되, 동점인 경우에는

가점제 50%, 추첨제 50%로 선발한다.

■청약가점제 항목=건교부가 이번에 마련한 가점제 항목에는 무주택기간, 부양가족수,

청약통장가입기간 등 3항목(만점 84점)으로 구성돼 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이중 가장 높은 배점을 차지하고 있는 부양가족수 항목에 35점이 배정됐다. 부양가족이 없을

경우 5점으로 시작해, 한 명당 5점씩이 가산돼 최대 6명인 경우 35점까지 받을 수 있다.

부양가족 대상자는 주민등록등본에 등재된 직계 존·비속에 한하며 최소 3년 이상 등본에 등재돼

있어야 한다. 자녀의 경우에는 미혼 자녀로 제한된다.

무주택기간 항목에는 32점이 배정됐다. 무주택기간 1년 미만에 최저 2점이 배정되고, 이후

1년마다 2점씩이 가산돼 최대 15년 이상에는 30점이 배정됐다.

무주택기간 기준은 입주자 모집 공고일 기준으로 세대주는 물론 세대원 전원이 무주택자여야

 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하지만 소형 및 저가 주택 소유자를 구제하기 위해 60㎡ 이하이며 공시가격이 5천만원 이하인

 주택을 10년 이상 보유한 경우에는 무주택기간으로 인정하기로 했다.

마지막으로 청약통장 가입기간 항목에는 17점이 배정됐다. 6개월 미만에는 1점, 6개월~1년에는

 2점이 배정되고, 이후에는 1년마다 1점씩이 가산된다.

■유주택자=한편 이번 유주택자의 1순위 범위도 조정됐다.
1가구 이상의 유주택자는 가점제 공급 대상인 주택에는 무조건 1순위 청약자격이 배제됐다.

하지만 1주택자 소유주라도 2순위 이하부터는 순위가 배정되지만, 2순위 이하부터는

보유주택수에 따라 5점씩 감점된다.

또 추첨제 공급대상자 중 1주택 소유자는 1순위 청약자격이 인정되지만, 2주택 이상

보유자는 1순위 배제되고 2순위부터 인정된다.

끝으로 이번 시안에서 청약저축 가입자는 현행의 순차제가 유지된다.

 

연령대별 분양 전략 요령

20대 총점10점도 어려워 당첨 '하늘에 별따기'
집 마련을 위한 종잣돈 등 자금 확보가 주택청약에 우선돼야하는 시기다. 게다가, 무주택

기간과 부양가족수, 청약통장 가입을 따지는 가점제까지 도입되게 되면 민영주택에 청약하는

것이 쉽지 않게 된다. 무주택 기간의 기산점이 만 30세부터기 때문에 무주택기간 가점을 하나도

 받을 수 없게 됐고(단, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고한 날부터 기산), 대부분 싱글이라

부양가족수 가점도 미미하다.

특히, 이제 갓 청약 1순위로 올라섰다면 (청약통장)가입기간도 총 17점 중 4점밖에 획득하지

못한다. 가점 만점이 84점인데, 총점이 10을 넘지 못하는 경우도 많으리라 생각된다.

물론 추첨제 공급 물량이 병행되긴 하지만, 85㎡초과 평형이 50% 배정됐을 뿐, 20대들이

많이 가입하고 있는 청약부금과 청약예금(85㎡이하 서울·부산기준 300만원) 85㎡이하는

추첨제 물량이 25%정도밖에 안 된다. 여기에 가점제에서 탈락한 청약자도 자동으로

추첨대상에 포함되고 있으니, 그야말로 당첨 확률은 하늘에 별따기가 됐다. 따라서

청약예금(85㎡이하)·청약부금 가입자라면 9월전 서둘러 민영주택에 청약통장을 소진하는

것이 현명하다.

30대 무주택 기간 점수 높으면 민영 노려볼만
청약통장도 가입해두고, 종잣돈을 마련한 30대들도 바뀔 청약제도 개편에 민감할 필요가 있다.

 만혼 추세 때문에 결혼을 안한 이도 있겠지만, 30대 중·후반부터는 이미 가정을 일구고,

 자녀 양육에도 힘쓰는 이들이 많아, 부양가족수와 가입기간 가점에서 평균 이상의 가점을

 획득할 수 있으리라 본다. 특히 20대에 결혼을 일찍해서 무주택기간 가점까지 높다면,

9월 이후 분양가 인하 혜택이 있는 민영 물량을 노려도 좋겠다.

하지만, 유주택자나 독신자·싱글족, 단독 세대주들은 부양가족이 없는 관계로 가점제

시행이 달가운 일은 아니게 됐다. 오히려 당첨 확률이 점점 낮아지는 만큼 9월 청약제도

 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 게 좋다. 당장 통장 사용이 부득이한 경우나 소득이

 높고 여유 자금이 있다면, 중대형평형 청약예금으로 예치금을 전환, 청약통장을

리모델링 하는 것도 방법이다. 85㎡초과는 추첨제 공급대상 주택이 50%인데다,

채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 가점은 차선이다. 특히 추첨제 공급대상이

청약할 때 1주택을 보유한 유주택자도 1순위 청약자격을 인정해 주고 있다.

장기적인 차원에서 조부모나 부모 등 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면

부양가족수 가점을 높일 수 있고, 가능하면 결혼도 가급적 빨리해 직계비속을 늘려

청약가점을 많이 쌓도록 하자.

40대 최대수혜 대상 미혼자녀 세대분리 말아야
민영주택 가점제의 최대 수혜자는 40대다. 가점에서 유리한 조건만 된다면, 무주택기간과

부양가족수, 청약통장 가입기간에서 상당한 인센티브를 노릴 수 있다. 일례로, 태어나서

 한 번도 주택을 소유하지 않은 45세 무주택 세대주가 부모님을 모시고 두 자녀와 함께

거주하고 청약통장에 가입한지 8년이 지났다면 총점이 67점이나 된다. 만점(84점) 대비

가점 비중이 79.7%나 되는 것이다. 이럴 경우 조기에 청약통장을 사용하는 것보다,

9월 가점제 도입이후 청약 물량을 노리는 것이 좋다. 특히 이들 중, 여유자금이 부족하거나

좀 더 높은 당첨 확률을 노리려면, 가점제 배정 물량이 많은 전용 85㎡(25.7평) 이하로

통장을 리모델링하는 것도 좋겠다. 전용 85㎡이하는 가점제 물량이 75%라

85㎡초과(가점제 물량 50%) 보다 가점제 물량이 많기 때문이다. 그리고, 가산점을

높이기 위해 결혼 안한 미혼 자녀는 세대 분리하는 것보다 세대원으로 놓는 것도 바람직하다.

반면, 유주택자나 다주택자는 얘기가 달라진다. 유주택자의 1순위 인정범위가 조정됐고, 2주택자들은 감점제란 복병을 만났기 때문이다. 40대는 대부분 청약예금 102~135㎡초과에 많이 가입해있는데, 85㎡를 초과하는 민영주택은 가점제와 추첨제 물량이 반반씩 공급된다. 하지만 가점제로 공급되는 주택엔 유주택자는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로만 청약해야해 유망 물량은 당첨 확률이 떨어진다. 그러므로 9월 이전 중대형 유망 물량에 적극적으로 청약하는 것이 좋겠다. 그리고, 채권응찰금액을 상한액까지 써 당첨 확률을 높이는 것도 방법이다. 하지만, 9월전까지 분양이 여의치 않다면 9월 이후부터는 추첨제 물량에 1순위로 청약하는 방법도 있다. 단, 가점제에서 탈락한 청약자가 자동으로 추첨대상에 포함돼 가점제로 청약한 이들보다 당첨 확률은 떨어진다.

50대 점수 불리 9월전 청약통장 사용해야
살아있는 직계존속이 적고, 자녀는 결혼과 함께 세대분리를 한 경우가 많기 때문에 가점이 낮은 경우가 대부분이다. 그나마 높은 가점을 받을 수 있는 청약통장 가입기간 항목(17점)도 다른 항목에 비해 가점 포션이 작은 것도 문제다. 우선, 가점제에서 불리한 이들은 9월전 청약통장을 서둘러 사용할 필요가 있다.

다만, 9월이후부턴 상황이 달라진다. 자녀결혼자금과 노후자금을 확보하기 위해 유동자금은 지속적으로 유지해야 하고, 또한 은퇴뒤 세대원이 적어지는 것도 생각해야하니, 무조건적인 청약전략을 세우기보다는 자신의 자산과 상황에 맞는 청약전략을 세워야한다.

 

오는 9월부터 청약가점제가 도입됨에 따라 실수요자들은 각자의 상황에 맞는 새로운 청약전략을 짜야 한다.

 1일 부동산정보업체 '내집마련정보사'의 도움을 얻어 청약통장별로 관심을 가져볼 만한 아파트는 어떤 것들이 있는 지 살펴본다.

◇청약저축 가입자 = 청약저축 가입자의 경우, 현행 순차제가 유지되기때문에 가점제와는 무관하다.

따라서 청약제도가 변경되더라도 내 집 마련을 서두를 필요 없이 당초 세운 계획대로 청약을 준비하면 된다.

정부가 앞으로 공공주택 공급 물량을 늘리고 분양시기를 앞당길 예정인데다 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등 물량도 풍부해 앞으로 청약저축 통장의 활용도는 더욱 커질 것으로 보인다.

장기 가입자라면 여유있게 인기가 많거나 희망했던 지역의 분양 물량에 청약하면 된다.

대한주택공사가 오는 5월과 12월 마포구 상암동(총 397가구)과 마포동(총 476가구)에 공급하는 물량에도 관심을 가져볼 만하다. 특별공급분이 대부분이라 일반 공급은 거의 없지만 분양공고를 확인할 필요는 있다.

또 SH공사가 10월께 공급하는 은평뉴타운 물량도 눈여겨봐야 한다. 1지구 총 4천514가구 중 저축가입자가 청약할 수 있는 물량은 1천200가구 정도이다.

경인지역에서는 파주시 운정지구, 광명시 소하지구, 용인시 구성지구의 주택공사 물량을 노려도 좋다.

◇청약부금 및 중소형평형 청약예금 가입자 = 청약부금과 청약예금 가입자들은 가점제가 시행되면 무주택 기간(만점 32점), 부양가족수(35점), 통장 가입기간(17점)에 따라 당첨자가 가려진다.

그런 만큼 부금과 중소형 예금가입자는 가점제 점수를 계산해보고 점수가 높으면 9월 이후에, 낮으면 9월 이전에 청약하는 게 유리하다.

점수가 높은 경우, 9월부터 분양가상한제 시행으로 주변 시세보다 10-30% 싼 가격에 아파트를 분양받을 확률이 높아지며, 전체 물량의 75%인 가점제에서 떨어지더라도 추첨제(25%) 대상에 포함되기때문에 당첨 확률도 더욱 높아진다.

신원종합개발이 10월께 동작구 상도동에 약 900가구를 공급하며, 동부건설이 연말 동작구 흑석동에 총 663가구를 분양한다.

현대건설과 삼성물산이 은평구 불광동에 연내 공급하는 힐스테이트(1천135가구)와 래미안(총 645가구) 아파트도 눈여겨 봐야 한다.

경기지역에는 용인 흥덕지구의 한국종합건설 물량(총 499가구), 성복동의 CJ개발(총 1천300여가구)과 SK건설(총 373가구) 물량이 있고, 인천에는 송도신도시의 포스코건설 물량(총 729가구)이 있다.

그러나 청약경쟁률이 상당히 높을 것으로 예상되며, 민간택지 내 아파트이지만 전매제한이 적용돼 전용면적 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 되팔수 없다는 점을 염두에 둬야 한다.

가점제 점수가 낮은 경우는 9월 이전 분양하는 용산구 효창동의 대우건설(총 302가구)과 동작구 상도동의 한진중공업(총 1천588가구) 물량을 노려볼 만하다.

수도권에서는 ▲용인시 동천동의 삼성물산(총 2천500여가구) ▲용인 흥덕지구의 동원종합개발(총 720가구)과 호반건설(총 529가구) ▲인천 남동구 고잔동과 논현동의 한화건설(총 4천238가구) ▲인천 연수구 송도동의 GS건설(총 1천69가구) 물량 등이 있다.

◇중대형평형 청약예금 가입자 = 무주택자인 경우 9월 이전이나 이후에 상관없이 유망분양 물량에 적극적으로 청약할 만 하다.

물론 9월 이후에는 유주택자에 비해 당첨 확률이 높아지지만 채권입찰제 시행으로 분양가 인하 혜택이 크지 않고, 중심상업지구에 건설되는 주상복합들은 주변시세가 높아 오히려 분양가 부담이 커질 수도 있기 때문이다.

9월 이전에는 ▲마포구 하중동 GS건설(총 488가구) ▲화성 동탄지구 포스코.신동아건설(총 1천266가구) ▲인천 연수구 송도동 GS건설 ▲용인 신봉동 동부건설(총 944가구) 등에서 중대형 아파트가 나온다.

9월 이후에는 ▲은평뉴타운 SH공사 ▲성동구 성수동의 두산중공업(총 556가구) ▲인천 연수구 동춘동의 포스코건설(총 1천400가구) ▲용인 성복동의 CJ개발과 SK건설 물량 ▲용인 신봉동 동일하이빌(총 1천300가구) 물량 등이 있다.

반면 가점제 이후 당첨 확률이 크게 낮아지는 유주택자들은 9월 이전 분양 물량을 적극 공략하는 게 낫다.

다만 1주택자의 경우 가점제 대상 주택에서는 2순위 이하만 인정되지만 추첨제 대상 주택에서는 1순위 청약을 인정받기 때문에 9월 이후 분양 물량도 청약해볼 만하다.

중대형평형 예금 가입자 중에는 '옮겨가기' 목적으로 가입한 유주택자들이 많기 때문이다. 물론 가점제에서 떨어진 무주택자들과 경쟁해야 하기 때문에 당첨 확률이 떨어진다는 점은 유념해야 한다.

 

은평 뉴타운이냐 한강 낀 아파트냐 

 

청약 (자주묻는 질문 모음)

 

Q.청약접수시 인감증명서, 주민등록등.초본, 국내거소신고증등의 유효기간이 있습니까?

A.청약접수시 인감증명서, 국내거소신고증, 외국인등록증은 유효기간이 없으나, 주민등록등.초본은 최초 입주자모집공고일 또는 청약자격 전산수록 신청일 기준 3개월이내 발행분 이어야 합니다.

 

Q.주택청약부금 2년만기후 큰평형으로 평형변경을 위한 청약예금 전환시 1순위 청약자격 발생시기는 언제입니까?

A.평형변경후 1년이 경과하여야 청약신청이 가능합니다.
다만, 청약제한기간 1년 동안은 변경전 평형으로 청약할 수 있습니다.

 

Q.2000.3.26 이전 청약관련예금 가입자가 배우자 또는 직계존.비속간 청약관련예금 명의변경시 반드시 세대주 변경이 전제되어야 합니까?

A.그렇습니다.
주민등록등본상 세대주변경이 전제되어야 하며 단순히 세대주가 각각 분리된 상태에서는 명의변경이 불가능합니다

 

Q.서울거주자로 청약예금 1,500만원을 가입하여 1순위가 되었습니다. 40평 아파트(전용면적)를 신청하기 위하여 청약예금 1,000만원으로 평형변경을 할 경우 바로 청약 신청할 수 있습니까?

A.작은 주택규모 예치금액으로 변경시에는 해당주택의 최초 입주자 모집공고전일까지 평형변경을 하면 청약신청이 가능합니다.

 

Q.수원에서 청약저축에서 청약예금(500만원)으로 전환한지 6개월이 지났습니다. 너무 큰 평형이라 청약예금 400만원으로 변경하고자 합니다. 바로 평형변경이 가능합니까?

A.가능하지 않습니다.
청약저축에서 청약예금으로 전환한 경우에는 전환일로부터 2년이 경과하여야 다시 평형변경이 가능합니다.

 

Q.청약예금(부금) 평형변경 횟수에 제한은 없습니까?

A.청약예금(부금)에 가입하여 2년이 경과하면 평형변경이 가능하고 매2년 경과시마다 평형변경이 가능하므로 횟수제한은 없습니다.
단, 청약부금은 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상 납입하여야 합니다.

 

Q.청약예금(부금) 평형변경시 청약자격 발생시기는 어떻게 됩니까?

A.'작은평형'으로의 변경은 해당주택의 최초 입주자 모집공고 전일까지 변경하면 청약이 가능하며, '큰평형'으로의 변경은 변경일로부터 1년이상 경과하여야 변경 후 평형에 신청이 가능합니다. (단, 큰평형으로의 변경의 경우 청약제한 1년간은 변경전 평형으로 신청가능)

 

Q.청약저축 납입액이 1,200만원인 경우에 차액 300만원을 추가 예치후 청약예금 1,500만원으로 전환이 가능한지요? (서울특별시 기준)

A.가능하지 않습니다.
1994.8.15 이전에 가입한 청약저축 1순위자로서 전용면적 85㎡이하 청약예금으로 전환하는 경우에만 차액 추가예치가 허용 되나 그외의 경우에는 청약저축의 납입인정금액 범위내에서만 해당 청약예금으로 전환이 가능합니다.
청약저축 납입금액이 1,200만원이면 ①300만원 ②600만원 ③1,000만원 해당 청약예금 중 선택하여야 전환이 가능합니다.

 

Q.20세미만인 단독세대주의 청약관련예금 가입이 가능합니까?

A.20세 미만인 단독세대주는 청약관련예금에 가입할 수 없습니다.
다만, 세대주(본인)가 20세미만이라 하더라도 세대별 주민등록상 배우자 또는 직계존.비속인 세대원이 있는 경우 세대주로 인정되어 청약관련예금에 가입할 수 있습니다.

 

Q.노부모(60세이상)를 부양하는 무주택세대주이나 주택이 부 또는 모의 명의로 되어 있을 경우 무주택자로 인정이 가능합니까?

A.주택공급에 관한 규칙에 의거 60세이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다.(무주택자로 인정)

 

Q.재외동포 및 외국인 거주자의 주택청약예금(부금포함) 가입이 가능합니까?

A.재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에 의한 재외동포(20세 이상) 및 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자(20세 이상)등은 가입이 가능합니다.
그러나, 2002.9.5 이후 가입자인 경우 투기과열지구에서는 1순위로 청약이 불가능합니다.

 

Q.직장 초년생에게 가장 적합한 청약관련예금이 궁금합니다.

A.내집마련을 원하는 무주택세대주라면 청약저축에 가입하는 것이 유리합니다. 청약예금과 청약부금은 가입조건이 완화됐지만 청약저축은 무주택세대주만 가입할 수 있으므로 상대적으로 청약 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 또한 금리면에서 보다 유리하며 낮은 금리로 대출받을 수 있습니다.
무주택세대주가 아니라면 청약부금을 추천해 드립니다.
청약부금은 매월 월부금을 납입하는 방식이어서 한꺼번에 목돈을 예치하는 청약예금보다 부담이 적습니다. 그러나 25.7평 초과 주택을 신청하려면 1순위 자격 발생후 차액을 추가로 예치하고 1년을 기다려야 합니다.

 

Q.청약예금제도 미실시 지역 거주자의 주택청약예금(부금) 가입이 가능 합니까?

A.주택청약예금(부금)은 청약예금제도 미실시 지역 거주자는 가입할 수 없습니다. 그러나, 청약저축은 청약예금제도 실시지역 여부에 관계없이 20세 이상 무주택세대주는 가입이 가능합니다

 

Q.청약저축의 청약예금 전환시 민영주택 청약자격 발생시기는 언제입니까?

A.청약예금으로 전환하면 청약자격 제한기간 없이 바로 민영주택 청약자격이 발생합니다. 그러나 청약하고자 하는 주택의 최초 입주자 모집공고일 전일까지 전환하여야 청약이 가능합니다.

 

Q.호주승계 예정자로서 청약저축에 가입하려면 세대주인 아버지와 어머니가 모두 만 60세 이상이어야햐 합니까 ?

A.그렇지 않습니다.
부모님중 한분의 연령이 만60세 이상이면 가입이 가능합니다.

 

Q.건물 등기부 등본을 보면 원인일과 접수일이 있는데 주택소유 여부 판정 기준일은 언제입니까?

A.주택의 소유여부는 건물등기부등본상 등기 원인일자에 불구하고 접수일자를 기준으로 판단합니다. (건축물관리대장은 처리일자 기준)

 

Q.국민주택, 민영주택, 민간건설 중형국민주택이란 무엇입니까?

A.♣ 국민주택 : 『주택건설촉진법』제10조규정에 의거 국민주택기금 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
♣ 민영주택 : 국민주택기금의 지원없이 민간건설업자가 건설하는 주택 또는 국가.지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 주택
♣ 민간건설 중형국민주택 : 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 건설 공급하는 전용면적 60㎡(약18평)초과 85㎡(약25.7평)이하의 주택

 

Q.분양권전매제도와 미등기전매의 차이점은 무엇입니까?

A.주택건설촉진법에서 규정하고 있는 분양권 전매제도와 부동산 등기관련법상의 미등기 전매제한은 둘 다 부동산 투기를 방지하기 위해 시행되고 있으나 엄격히 구분됩니다.

'미등기 전매'는 부동산등기 특별조치법상 등기 의무자가 등기를 하지 않고 당해 주택을 전매하는 것으로 예외없이 금지 되어 있으나(소유권 이전 계약체결시 잔금 청산일로부터 60일내 등기) '분양권 전매'는 법정용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위'의 명의변경에 해당됩니다. 즉, 주택을 분양받은 자가 분양계약을 체결하고 중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지, 채무상환 등을 위하여 필요한 경우 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것을 의미하며 일정한 경우 주택건설촉진법상 허용되고 있습니다. ('계약당사자의 지위를 이전하는 계약'에 해당되어 부동산 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고 할 수 있는 것입니다.)

 

Q.주택청약자격 전산수록제도란 무엇입니까?

A.주택 청약시마다 청약 관련서류 제출에 따른 청약자의 불편을 해소하기 위하여 평소 또는 최초 청약시 주민등록관련 서류를 제출받아 청약자격 등을 전산등록.관리하고 주민등록사항 등 변동이 없는 경우 향후 주택 청약시에는 관련서류 제출없이 기 등록.관리하는 내용을 활용하여 청약접수 하는 제도입니다.

 

Q.주택형(㎡)을 평형으로 환산하는 방법이 궁금합니다.

A.[형별면적(㎡)×0.3025 또는 형별면적(㎡)÷3.3058]

♣ 85㎡ × 0.3025 = 25.7평
♣ 85㎡ ÷ 3.3058 = 25.7평