[스크랩] ★ 완벽한 부동산 한 권으로 끝내기 ★

[스크랩] ★ 완벽한 부동산 한 권으로 끝내기 ★ |부동산노트

2007-01-07 13:27

http://blog.drapt.com/jkli/3106201168144072471

자료출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 완벽한 부동산 한권으로 끝내기 ★

제1장 ▣ 주택분양/매입 - 이것만은 주의! ▣

청약통장을 갖고 내집마련의 꿈을 키우고 있는 사람이라면 이제 「실전」에 나서자.

그러나 준비단계에서부터 입주때까지 정신을 단단히 차려야 한다. 집마련에는 거액이

들기 때문에 잠깐 한눈을 팔았다가는 큰 손해를 보기 십상이다.

▼ 분양신청 요령 ▼

■입주자 모집공고를 유심히 살펴라〓보통 분양신청 서류접수일로부터 1주일 전에 신문에

분양공고가 실린다. 이때 ①원하는 지역 ②아파트 공급규모 ③경제적 여건 ④신청 조건

등을 확인한다. 분양공고에 나오는 분양면적은 공유면적이 포함된 것이기 때문에

전용면적으로 비교해야 착오가 없다.

■모델하우스 방문은 필수〓자신이 살 집인 만큼 시간을 내 꼭 가본다. 모델하우스에서는

밝은 곳에서 어두운 곳 순으로 보아야 단점을 쉽게 찾을 수 있다. 또 마감재질을 만져보고

색상이나 특장점을 메모해 광고내용과 비교한다.

■청약신청〓주택은행 창구에서 받는다. 민영주택 공급신청서(주택은행에 비치)와

인감증명서 주민등록등본 각 1통을 미리 준비한다. 분양신청접수증을 받아둬야 한다.

3순위 일반순위 청약예금 미실시 지역 및 재개발 아파트는 모델하우스에서 접수하는데

대개

청약금이 필요하다.

■당첨확인과 계약체결〓당첨자 추첨은 주택은행 전자센터에서 동 호수까지 배정한다.

발표는 청약접수 마감일 이후 대략 2주일 후에 한다. 당첨일로부터 15일 이내에

총분양가의 20%정도의 계약금을 내야 한다. 계약금을 못내면 계약포기로 간주되고

서울 등에서는 재당첨이 제한된다.

▼ 기존주택 사는 요령 ▼

■허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소를 이용하라〓중개사고에 대비해 허가증과

업무보증서가 있는 중개업소를 이용하는게 좋다. 업무보증서의 보증기간이 지났는지도

눈여겨봐야 한다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하다.

■등기부등본 확인은 기본〓계약전에 관할 등기소에서 ①등기부상의 소유주와 파는

사람과 일치하는지 ②저당권이 설정돼 있지는 않은지 ③용도와 면적이 계약내용과

일치하는지를 파악한다. 중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시하면

인지 부착여부와 발급날짜 등을 살펴본다. 아파트가 아닌 단독주택은 시군구청에서

토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원도 열람해 보는 것이 좋다. 무허가 건물,

철거대상이거나 도로선에 저촉될 수도 있기 때문이다.

■계약은 등기부상의 소유자와 체결하라〓가능하면 집소유주와 직접 계약하는 것이 좋다. 소유주의 대리인과 계약할때 백지위임장이나 위임사항이 불투명하면 나중에 말썽의 소지가 있다.

대리인과 계약할 때는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다.

■잔금지급때 다시 등기부등본을 보자〓계약전에 등기부등본을 확인했더라도 잔금을

치르는 시점에서 다시 확인해야 한다. 계약후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로

저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람의 소유권 이전등기가 돼있을 수도 있다.

▼ 집을 시세보다 싸게 사는 5가지 요령 ▼

▲파는 이유를 알아내라

매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것이 중요하다. 1가구 다주택자인지 아니면

직장이동, 융자금 연체, 질병, 실업 등의 이유로 집을 팔려고 하는지를 알아야 한다.

3가구 이상 다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약했을 경우에는

협상력은 더욱 높아지게 된다.

▲반드시 산다는 인상을 심어줘라

매수자 우위 시장에서는 구매할 가능성이 높은 사람에 대해서는 매도자의 계약성사

의지가 더욱 강해지게 마련이다. 따라서 중개업자나 매도자에게 가격협상만 되면 꼭

매입할 것이라는 입장을 거듭 밝혀두는 것이 유리하다. 가격협상이 이뤄지지 않는다면

또 다른 매물을 매입할 것이라는 입장을 명확히주지시키는 것도 필요하다.

▲언제 나온 매물인지를 확인해라

매물이 언제 부동산 중개업소에 나왔는지를 확인하는 것도 중요하다. 나온지 오래된

매물일수록 가격 협상력이 높아지기 때문이다. 또 매도자가 같은 단지내 아파트를

여러채 소유한 경우라면 가격를 깎는데 더욱유리한 고지를 선점할 수 있다.

▲친한 중개업소를 확보하라

부동산 중개업자만큼 지역 주택시장 상황을 소상히 아는 사람은 없다. 싸고 좋은

매물을 남보다 먼저 구입하려면 믿을만한 중개업소를 미리 확보해 놓는 것이 중요하다.

고객입장에서 시장상황과 매매타이밍을 정확하게 자문해 줄 수 있는 중개업자라면

금상첨화다.

▲주택 내부의 약점을 찾아내라

매수자는 우선 정식 계약을 하기 전까지 말을 아끼는 것이 좋다. 결정타를 날리기 전에

몸을 한번 움츠린다는 마음가짐을 갖는 것도 필요하다. 집안을 볼때 화장실과 거실, 방,

발코니 등 구석구석을 돌아다니며 약점을 기록해 놓는 것이 필요하다. 반드시

계약하겠다는 의지를 보여주면서 결정적인 순간에 집의 약점을 제기하면 가격을

그만큼 더 깎을 수 있다.

제2장 ▣ 계약에서 입주까지 주의사항 ▣

<계약전 주의할 사항>

주택을 임차하고자 하는 사람은 먼저 주택의 지번을 확인하고 그 지번에 따른 등기부등본,

토지대장 등을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는지, 공부상 소유자와 실제

세를 놓으려고 하는 사람이 맞는지를 반드시 확인해야 한다.

단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정등 권리변동이 많은 부동산은

위험하므로

아무리 마음에 들어도 일단 의심하고 검토할 필요가 있으며, 담보물권이나 소송이

제기되어

있다는 예고등기 또는 가등기가 되어 있는 주택은 특별한 사정이 없으면 일단 피하는

것이 좋다.

<계약할 때 주의할 사항>

임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가 없게

해야 한다. 요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는

경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라 계약 내용을

꼼꼼히 읽어보고 의문나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시 확인해야 한다.

부동산중개업자의 소개로 계약을 체결하는 경우에도 계약은 임차인이 집주인과 직접

만나 체결해야 하고 가능하면 입회인을 데려가는 것이 좋다.

<대금지급 및 입주할 때 주의사항>

통상 계약금의 경우 총보증금의 약 10%를 지급하는 것이 관례인데, 어느 일방의 요구에

의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있으나, 부동산 중개업자의 소개에 의해

부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우 거의 대부분 해약금조항이 있어 계약금을

지급한 이후 중도금 지급전에 해약을 원할 경우 임차인은 지급한 계약금을 포기해야 하고

임대인은 지급받은 계약금의 배액을 내놓아야 하므로 처음 계약시 지급한 계약금 액수에

따라 계약포기에 따른 손해금의 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는 대금을

지급할 때마다 발급받아 소유자변동이 있는 지 확인해야 한다. 통상 임차인은 잔금을

지급함과 동시에 입주를 하므로 주택임대차보호법상 대항요건 중 하나인 입주는 문제가

없으나 개인적인 사정으로 미처 전입신고하기 전에, 집주인의 사정에 따라 근저당권이나

가등기 등이 경료되는 경우 보호받지 못할 상황이 발생할 수 있으므로 임차인은 될 수

있으면 입주당일 주민등록이전신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 가지고 가서

'확정일자인'까지 받아 두는 것이 좋다. <2000년 10월>

미등기아파트의 임대차 계약시 주의사항

먼저 조심해야 할 사항은 미등기 상태의 분양아파트에 전세계약을 한 경우는 우선

임대차계약이 되고 중도금까지 지급된 상황에서 임대인이 변경되는 경우에는 임대차의

권리를 새로운 임대인에게 대항 할 수 없다.

즉 임차인이 대항을 하려면 잔금지급 후 전입신고와 입주를 하여 대항력을 갖춘 이후에

임대인이 변경되는 경우에는 새로운 임대인에게 임차권을 주장하여 기간 만료까지

거주하다가 보증금 반환의 청구가 가능하다.
만약 이러한 대항력이 있기 전에 임대인이 변경(분양권 매도등)이 되는 경우에는 새로운

임대인과 별도의 계약을 해야 한다.

제3장 ▣ 직거래 할 때 주의사항 ▣

요즘 생활정보지나 PC통신을 이용한 부동산 직거래가 많이 이루어지고 있다. 중개업소를

거치지 않아 중개수수료를 아낄수 있고, 거래절차가 빨라 실속파들에게 인기를 얻고 있다.

매매는 대부분 중개업소를 이용하지만 전월세의 경우 직거래가 늘어나는 추세이다.

인터넷에도 직거래전문사이트가 10여개에 이를 정도로 부동산직거래는 활성화되고 있다.

그러나 우리나라는 아직 부동산거래에 대한 체계와 안전장치가 미흡한 점이 많아 직거래를

할 때 주의해야 할 사항이 많다.

▣ 강도로 돌변한 방문자

생활정보지에 나온 직거래 매물을 보고 집을 방문했다가 강도로 돌변했다는 기사를 읽은

적이 있을 것이다. 직거래는 상대방에 대한 아무런 정보나 방비가 없이 매수자의 방문을

받게돼 매물을 내놓고 방문자를 불안하게 맞이해야 하는 단점이 있다. 가능하면 주부 혼자

집에 있을 때보다는 집안에 여러사람이 있을 때 방문을 요청해야 하고, 방문 요청전화를

받을 때 거래에 대한 기초적인 얘기를 나누어보아 상대방을 파악해 두는 것이 예방책이다.

▣ 현장확인을 꼼꼼히

직거래는 물건하자나 권리파악을 잘 못하면 누가 대신 배상할 사람이 없고 모두 본인에게

책임이 돌아온다. 따라서 현장확인을 꼼꼼히해야 하지만 부동산전문가가 아닌 일반인이

짧은 시간에 하자 여부를 파악하는 것이 쉬운 일은 아니다. 먼저 방문시 체크해야할

사항을

체크리스트로 만들어 짧은 시간에 효과적으로 살펴보아야 한다.

▣ 등기부등본 확인이 기본이다.

직거래에 나온 물건 중 상당수는 정상적인 거래가 힘들기 때문에 싼 값으로 직거래

하려는 경우이다. 예를들면 가압류 가등기 근저당 등 집주인이 빚을 많아 헐값에 팔려고

하는 경우나 곧 경매에 넘어가게 되는 집에 사는 세입자의 경우이다. 싼 물건을 찾아

생활정보지나 PC통신을 뒤지다 눈에 확뜨이는 물건이 있어서 확인해 보면 이런 경우가

허다하다. 예방책은 등기부를 확인해서 과도하게 근저당 등 권리제한이 많으면 일단

의심해 보아야 한다.

▣ 계약은 등기부상 소유자와 해야 한다.

흔하지는 않지만 직거래로 전월세 계약을 하면서 살고있는 세입자와 계약을 체결하는

경우가 있다. 이 계약을 집주인이 인정해 주면 좋지만 그렇지 않으면 이사가서 다시

쫒겨날 수도 있다는 점을 알아야 한다. 왜냐하면 전월세계약을 한 당사자는 집주인이

아니므로 집주인에게는 아무런 권리를 행사할 수없기 때문이다. (2000년 10월)

제4장 ▣ 부동산 거래 시 주의사항 ▣

1. 거래가격이 이상하게 싼 부동산

정상가격수준 이하로 거래되든가, 매매하려고 하는 부동산은 주의를 요한다.

2. 소유권이동의 빈도가 이상하게 높은 부동산

일반적으로 부동산을 한번 취득하면 일정기간 보유하는 것이 상례이다.
그 보유기간은 지역, 부동산의 종류, 부동산경기 등에 따라 다르게 나타나지만,

대략 표준적인 기간은 관찰로써 나타나게 마련. 어떤 부동산의 소유권이동이 당해

지역이나 부동산종류의 표준보다 빈번히 이루어지면 그 원인은 규명해야 한다.

3. 장기간 방치되었던 부동산이 돌연 이동한 경우

등기부상 오랫동안 아무런 등기행위가 없던 부동산이 돌연 등기되었을 경우에도

속임수가 개재될 개연성이 많다. 이 경우 상속등기를 하지 않은 경우의 부재자 부동산,

또는 망실국유재산이 편취될 가능성이 많다.

4. 대리인을 통해서 행하는 거래

당사자가 아니고 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 일단 경계하여야 한다. 본인의

위임을 받은 것처럼 조작하여 성사시키고 도주하는 사례도 있다.

5. 관리상태가 불완전한 부동산

그 관리상태가 불완전하고 그 소유자는 지리적. 사회적으로 원거리에 사는 경우, 일단

경계하여야 한다.

6. 남몰래 소유 또는 거래된 부동산

권리에 하자가 있더라도 남 몰래 은밀히 하는 거래는 그것이 발견될 기회가 없다.

그러므로 소유기간이 길더라도 또는 소유자의 사회적 지위가 높더라도 은밀한 거래는

일단 의심해 볼 필요가 있다.

7. 부동산의 규모와 소유자간의 불균형

부동산 규모에 비하여 소유자가 사회적, 경제적으로 균형을 결하고 있는 경우는 일단

경계하여야 한다.

8. 휴일에 거래된 부동산

일반적으로 휴일에는 공문서를 확인할 수 없기 때문에 주의해야 한다.

[출처:닥터아파트 2004.4월]

제5장 ▣주택매매/계약서 작성시 주의사항 ▣

집을 살 때 반드시 등기부 등본을 열람해 실제소유자를 확인하고 저당권설정이나

가등기 가압류 등을 알아보는 것은 필수사항이다. 세금과 세입자 문제에도 신경을 써야

매입후 골치 아픈 문제를 떠안지 않게 된다. 집을 사고 팔 때 주의할 사항을 알아본다.

▼실제 소유자 확인〓남편 명의의 집을 아내가, 부모 명의의 집을 자식이 나서서

매매계약하는 사례가 많다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효다. 부부든 부자든

대리권은 없다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야

계약이 유효하다. 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의

유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에

대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.

▼등기부등본 점검〓등기부등본과 토지대장 건축물관리대장 국토이용계획확인원

등의 확인은 기본필수 사항이다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약

전에 해결하거나 계약을 재검토해야 한다. 등기부등본은 남이 떼온 것보다는 직접

열람하는 것이 좋다. 중도금이나 잔금을 지불할 때마다 등기부등본을 확인, ‘돌다리도

두드려 보고 건너는’자세로 임해야 한다. 단독주택이 밀집해 있는 지역에서는

토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는 지 여부를 살펴봐야 한다. 사전에

확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살수도 있다. 집주인이나 중개업자가

일일이 알려 주지 않을 때도 있다.

▼세금 분배〓잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 한다.

중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 매입자는 입주 이후의 세금만

내면 된다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일이다. 과세액에

입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산한다.

중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 한다. 집주인이 지방세를 미납했을

때는 계약서를 관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없다.

▼남은 전세기간〓매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나

남았는지 확인해야 한다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계받는다.

제6장 ▣ 연 7%대 저리 자금 '반갑다 전세대출' ▣

자격·시기 등 알아두자

요즘 각 은행엔 전세 자금에 관한 문의가 부쩍 늘고 있다.예전에는 봄·가을이 이사철이었지만

최근엔 자녀들의 방학에 맞춰 겨울에 이사하는 경우가 많기 때문이다. 겨울 이사철을

앞두고 전세입자들의 걱정도 그만큼 커지고 있다. 집을 담보로 아주 싼 이자에 돈을 빌릴

수 있어서 집값에 거품이 생겼다는 지적까지 있지만 담보로 잡힐 만한 게 없는 전세입자

들에겐 먼 나라 얘기일 뿐이다. 하지만 꼼꼼히 따져보면 낮은 금리에 전세 자금을 빌릴

수 있는 대출상품도 적지 않다.

계약 직후 확정일자를 받아라= 계약하기 전부터 대출 가능 여부를 확인하는 것이 좋다.

전셋값을 어떻게 마련할지 계획을 세울 수 있을 뿐 아니라 대출 때 내는 서류 문제로

집주인이나 공인중개사를 여러 번 만나지 않아도 되기 때문이다.

우선 계약을 하면 곧바로 공증사무소나 등기소에 가서 확정일자를 받는 것이 좋다. 잔금을

다 치르고 확정일자를 받는 경우가 있는데 거의 모든 대출이 확정일자가 있는 계약서를

원하기 때문이다. 계약금 '10%' 납부도 전세금 대출의 조건이다.

대출 신청 시기도 잘 알아놓아야 한다. 대출 종류에 따라 계약일부터 잔금 지급일 사이에

신청해야 하는 경우(서민주택전세자금대출)도 있고, 계약서 상의 입주일이나 주민등록상의

전입일로부터 3개월 내에 신청(일반 전세자금 대출)해야 하는 경우도 있다.

다만 전세자금 대출도 집에 관한 대출이기 때문에 무허가 건물이나 실제로는 주택으로

사용하지만 등기부등본에 주택으로 분류되지 않은 건물에 대해선 전세자금 대출을 받을

수 없다.

흔히 전세자금 대출은 신용대출이라고 생각하지만 엄밀히 말하면 전세자금도 주택신용

보증기금의 보증을 담보로 한 대출이다. 그래서 개인의 신용도나 기존 은행 대출금 규모

등에 따라 빌릴 수 있는 돈의 규모가 달라진다. 보증 금액 조회와 보증서 발급은 각 은행

창구에서 할 수 있다. 주택신보의 보증수수료로 보증금액의 0.4~0.8%(연간)를 추가로 내야

한다.

대출 자격을 꼼꼼히 따져보자= 20~30대 직장인이라면 국민은행(서민주택 전세자금대출)

과 우리은행(근로자주택 전세자금대출)의 문부터 두드려 볼 만하다. 두 은행에선 정부의

국민주택기금을 재원으로 전세자금을 빌려주기 때문에 연 7~7.5%의 낮은 금리로 빌릴 수

있다.

변동금리지만 정부가 정책적으로 정하는 것이어서 일반 대출 금리보다 낮은 수준이며 잘

바뀌지도 않는다. 대출 한도는 주택자금의 70%내에서 6천만원까지다. 2년 후

일시상환이지만 만기를 2년씩 두번 연장할 수 있다.

조건은 다소 까다롭다. 우선 연봉이 3천만원 이하여야 대출을 받을 수 있다. 이 때 연봉은

상여금.교통비.식비.연월차 수당 등을 모두 뺀 것이기 때문에 연봉 총액이 4천만원이 넘는

직장인도 대상이 될 수 있다. 직장인은 회사에서 원천징수영수증을, 자영업자는 세무서에서

소득금액증명원을 발급받아 자격 여부를 확인할 수 있다

대출대상 주택은 전용면적 25.7평(85㎡)이하로 규정돼 있다. 흔히 말하는 아파트

평형으로는 32평도 여기에 포함된다. 부양가족이 있는 20세 이상의 무주택 세대주가

대상이지만 결혼을 하지 않았더라도 1개월내에 결혼을 한다는 것을 증명하면 돈을 빌릴

수 있다. 청첩장이나 예식장 계약서 등을 보여줘 대출을 받고 결혼한 뒤 주민등록등본

등으로 결혼 사실을 입증하면 된다.

일반대출보다 전세 전용이 유리=영세민.근로자.서민 대출 자격이 없는 경우는 일반 대출을

받아야 한다. 그래도 각 은행의 전세자금 전용 대출 상품이 일반 대출보다 상대적으로

금리가 낮다.

시중은행의 전세자금대출 상품은 대부분 주택가격의 70% 한도 내에서 6천만원까지 대출해

준다. 대출 금리는 은행별로 차이가 있지만 아파트가 다가구 주택이나 단독주택보다

다소 유리하다. 또 거래실적이 많을 경우엔 우대를 해주기 때문에 평소 거래하는 은행을

이용하는 것이 좋다.

김영훈 기자 2002.10.22

제7장 ▣ 전세 가이드 -전월세 계약 체크리스트 ▣

<계약 전> 법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 아래

사항을 확인

등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해

확인한다.

등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에

영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.

등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가

등기되어 있는지 여부를 확인한다.

등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당

등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는

전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한 지 판단한다.

전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이

있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지

확인해야 한다.

<계약시/계약후> 등기부등본 확인 및 확정일자 받기

일반적으로 같은 등기부등본이라도 시차를 두고 최소한 3번은 열람하는 게 안전하다.
계약 체결 전에 한 번, 잔금 치르기 전에 한 번, 전입신고 하기 전에 한 번 등이다.

계약서 작성 시 특약사항란에 '잔금 지불 전에 근저당을 설정하면 임대인에 의해

계약이 파기된 것으로 간주한다'는 단서를 추가시킨다.

주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여

확정일자인을 받는다..

<계약서 필수사항>

매도/매수인, 임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인

대금의 액수/지불 시기

목적물의 표시

목적물의 명도 시기

전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이

있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지

확인해야 한다.

확정일자를 받아 둔 전세계약서를 잃어버린 경우 구제 받을 방법은 없다. 주택이 경매에

부쳐져 배당 요구를 하려면 계약서가 필요한데, 이때 확정일자를 받았다 하더라도

원본계약서가 없으면 소용없다. 계약서에 확정일자를 날인할 때 그 계약서 내용에

대해서는 어떠한 자료도 남겨두지 않기 때문에 증명받을 길이 없다. 그러므로 확정일자

받은 전세계약서를 분실하지 않도록 관리를 철저히 해야한다. (2000년 10월)

부동산 중개 수수료는 한마디로 ‘고무줄’이다. 각 지방자치 단체가 정한 수수료율

규정과 실제 수수료가 따로 놀기 때문이다. 부동산 중개인이 요구하는 수수료는 법이

정한 것보다 터무니없이 많다.

P씨는 최근 서울 중곡동에 2억원짜리 아파트를 장만했다. 그러나 난생 처음으로 내집을

마련했다는 기쁨을 누리기도 전에 그는 ‘복비’를 놓고 승강이를 벌이느라 속이 까맣게 탔다. 중개업자는 집값의 1%인 2백만원을 요구했다. 법으로 정해진 금액은 80만원. P씨는 옥신각신한 끝에

결국 1백55만원을 주는 것으로 타협을 보았다. 부동산 중개업자가 중개 수수료를 과다

청구할 때 어떻게 대처해야 하는지 그 요령을 알아보자.

수수료율 확인하고, 영수증 꼭 챙겨라

중개 수수료 요율표는 법에 따라 의무적으로 중개 사무소의 잘 보이는 곳에 비치해야 한다

. 그러니 수수료를 주기 전에 요율을 먼저 확인하고 법정 수수료만을 지급한다. 만일 법률로

정한 것보다 많은 수수료를 요구하면 일단 지급을 거절하거나 이의를 제기하고, 돈을 줄

때는 영수증을 반드시 받아야 한다. 간혹 영수증 발급을 꺼리는 중개업소가 있는데, 영수증 발급을 거부했다가 적발되면 최고 6개월까지 영업 정지를 당할 수 있으므로 소비자가 이런 내용을

알리고 영수증을 요구하면 의외로 쉽게 교부받을 수 있다.

‘바가지’씌울 때는 시·군·구청 민원실에 신고하라

부득이하게 ‘복비’를 과다 지급한 경우에는 속으로만 억울해 하지 말고 행동으로 옮긴다.

위반 중개업소를 관할 시·군·구청의 민원실(지적과)에 신고한다. 전화 및 인터넷 접수도

가능하다. 서울시의 경우, 위반 중개업소 신고 센터 전화 번호는 02-736-2472이다. 인터넷

주소는 www.cyber. seoul.go.kr이다. 한국소비자보호원이나 기타 소비자 단체에 신고할

수도 있으나, 관할 행정기관이 부동산 중개업 등록 취소권을 가지고 있기 때문에

행정기관을

이용해 피해 구제를 받는 편이 더 낫다.

신고할 때 반드시 영수증이 필요한 것은 아니다. 그러나 영수증은 나중에라도 결정적인

증거 자료가 된다. 부동산중개업법에 따로 환불 규정이 있는 것은 아니지만, 처벌이

엄하기 때문에 피해 시민들이 적극 항의하거나 신고하면 대부분 환불해 주는 편이다.

물론 해당 업소가 환불했다고 해서 처벌까지 면제되는 것은 아니다.

피해 예방은 어떻게?

중개 수수료를 과다 지급한 후 해결하는 것보다는 사전에 피해를 예방하는 것이 훨씬

유리하다. 소비자는 거래하려는 중개업소가 관할 관청에 등록되어 있는지, 또 공제조합에

가입했는지 등을 확인한 뒤 신뢰할 수 있는 중개업소와 거래해야 한다. 또한 부동산 거래

전에 미리 수수료를 확정한 뒤 서면으로 계약서를 작성하거나, 법정 수수료를 계산해

중개업소와 미리 상의하는 것이 좋다.

장차 있을지 모를 분쟁에 대비하기 위해 중개 수수료를 신용 카드로 결제하면 이를

영수증으로도 활용할 수 있어 훨씬 효과적이다. 최근 몇 년간 주택 매매 및 전세 가격이

폭등해 중개 수수료도 크게 올랐다. 주택 매매 또는 임대차 거래를 할 때 드는 부대 비용

중에서 중개 수수료는 무시해도 될 만큼 적은 돈이 아니다. 재테크에 성공하는 길 중 하나는

관련된 법률 내용을 많이 알아야 한다는 것이다. 법과 친해지기 위해서는 틈틈이 공부해야

한다. 게으름은 결코 성공을 약속해 주지 않는다.

☞ 중개수수료는 거래가액에 수수요율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는

한도액 범위에서만 받을 수 있다.

☞ 전세의 경우에는 전세금액을 임대차인 경우에 임대차 금액을 기준으로 하며 임대차중

월세의 경우에는 월세보증금액 (한달월세액 ×계약기간 해당월수)로 산출된 금액을

기준으로 0.2∼0.8%이내의 요율을 적용한다.

이사를 하다 보면 사전에 챙겨야 할 것이 너무 많다. 소 잃고 외양간 고치기 식이 되어서는

안된다. 특히 전셋집으로 이사하는 경우 전세금을 떼이지 않는 것이 가장 중요하다.

등기부등본을 세 번 이상 확인 또 확인하라

사람에게 주민등록이 있는 것처럼 부동산에도 등기부등본이 있다. 위험을 최소화하는 일은

등기부등본을 가능한 한 여러 번 확인하는 일이다. 적어도 세 번 이상, 다시 말해 전세

계약을 체결할 때, 잔금을 주기 전에, 그리고 전입 신고 전에 확인해야 한다. 또한 임대인이

집주인인지, 그리고 가압류·가등기·가처분 등 부동산에 하자가 없는지 점검해야 한다.

집을 담보로 대출 등을 받으면 표시되는 근저당권 설정 여부도 반드시 확인한다. 근저당권이

설정되어 있는 집의 경우에는, 주택 시가의 약 80% 가격에서 근저당권 설정최고액과

전세보증금(동일 주택에 여러 가구가 세들어 있는 경우 총전세금)을 공제한 금액이

마이너스가 되지 않는 집을 고르는 것이 상대적으로 안전하다. 이사 후에도 수시로

등기부등본을 발급받아 집주인의 신용 상태를 확인할 필요가 있다.

확정일자 등 세 가지를 갖추어라

세 가지 요건은 ①전셋집으로 이사 ②주민등록 전입 신고 ③전세 계약서에 확정일자를

받는 것이다. 주민등록 전입 신고는 이사 직후 하는 것이 일반적이나, 이왕이면 이사

직전일에 하도록 한다. 왜냐하면 악덕 집주인을 만나게 되면 세입자가 주민등록을 옮기기

직전에 집을 담보로 대출을 받거나 다른 사람에게 집을 팔아버릴 수도 있다. 전입신고일과

등기부상 설정일이 같은 날인 경우 등기부상의 설정일이 권리상 우선한다.

주민등록 전입신고일은 다른 등기상의 권리와 다툼이 있을 때 신고 다음날부터 인정해 주고

있기 때문이다. 전입 신고 때 주민등록상 주소와 집의 실제 주소가 맞는지 확인하고,

아파트의 경우 동·호수까지 정확하게 신고해야 한다. 확정일자는 그 날짜에 전세 계약이

존재한다는 사실을 공신력 있는 기관이 증명하는 것이다. 확정일자는 공증인 사무소를

이용하거나, 읍·면·동 사무소에서 전세계약서에 받으면 된다. 그러나 위의 세가지 요건을

모두 갖추었다고 하더라도 확정일자보다 이전에 설정된 권리(근저당권 등)보다는

우선하지 못한다는 사실에 주목해야 한다.

이전 계약서 버리지 말라

계약 기간이 만료되어 재계약했다면 이전 계약서를 반드시 챙겨두어야 한다. 계약서가

없으면 최초 확정일자를 인정받지 못하기 때문이다. 또 전세보증금을 올려 주었다면

증액분만큼 이전의 계약서에 기재하고 확정일자를 다시 받아 놓아야 한다.

임차권등기명령제도를 활용하라 :임차권등기명령제도는 임대차 종료 후에도 보증금을

반환받지 못한 임차인으로 하여금 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 함으로써 보증금을

받지 못한 상태에서도 자유롭게 이사를 갈 기회를 보장하기 위한 절차이다. 임차권등기를

하게 되면 이사를 가더라도 우선변제권을 인정받을 수 있기 때문이다. 만약 임차권등기

없이 이사를 가버렸다면 위의 세 가지 요건 중 하나를 지키지 못한 결과가 되어 나중에

큰 낭패를 볼 수도 있다. 여기서 한 가지 주의할 점은, 위와 같은 효과가 임차권등기가

마쳐진 시점, 즉 등기가 된 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 등기가

되기 전에 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안된다. (제일은행 수신상품팀)

제8장 ▣ 중개업소 고르는 법 ▣

부동산거래는 적게는 몇천만원에서 많게는 수십억원의 돈이 오가는 매우 중요한 일이다.

따라서 신뢰할만한 중개업소를 선택하는 것이 얼마나 중요한 것인지는 두말하면 잔소리다.

그러나 우리 중개업은 규모와 체계를 갖추지 못하고 지역 중개업소 위주로 거래가 이루어지고 있다.

일정한 중개절차에 대한 매뉴얼이 없고 오로지 경험에 의존한 주먹구구식 중개행위가

답습되어 온 것이 현실이다. 믿을 수 있는 중개업소를 어떻게 선택해야 할지 무척 어렵다.

대체로 주변소문을 듣거나 중개업소를 방문해서 중개업자의 인격과 소양을 보고

선택하게된다.

근래에는 중개업계에도 중개업소간의 네트워크구축 등 선진 중개기법을 도입하려는

움직임이 도처에서 이루어지고 있다. 중개업에 종사하는 인력의 질도 차츰 높아지고 있다.

대학 졸업자는

물론 대학원졸업자도 많은 수가 공인중개사 자격증을 취득해 평생직업으로 성실하게

중개업을 해보려는 의욕을 가진 사람이 많이 있다. 중개업자를 보는 인식도

재산관리인으로

격상시키는 방향으로 진행되고 있는 것은 바람직한 일이다.

그러나 아직도 일각에서는 중개업으로 폭리를 취하고 일시에 돈을 벌어 보겠다는 소위

'떴다방'이 없는 것은 아니다. 이런 중개업자와 거래를 했다가는 낭패를 보기 쉽상이다.

아직도 전국적으로 1년에 수천 건의 부동산 사고가 발생한다. 이런 부동산 사고는

대 부분의 경우에 당사자의 전 재산을 잃는 경우가 많다는데 심각성이 있다. 자신의

재산을 지키기위해서 믿을 수 있는 중개업소를 골라야 한다.

<이런 중개업소는 믿을 수 있다>

한지역에서 오랫동안 영업하는 중개업소는 일단 믿을 수 있다. 중개사고를 냈거나

고객에게 믿음을 주지 않았다면 오랫동안 버틸수 없기 때문이다.

중개물건확인설명서를 교부하는 업소는 일단 믿을 만하다. 중개업자가 물건에 대한

자신감이 없으면 확인설명서를 교부하기 어렵기 때문이다.

무리하지 말고 고객의 여건에 맞는 투자를 하라고 권하는 중개업소는 믿을 수 있다.

<이런 중개업소는 피하라>

중개업등록이 되어있지 않거나 업무보증이 되어있지 않은 중개업소는 피하라.

거래사고가 발생해도 고객이 구제받기가 어렵다.

중개업소 주변의 인근 가게나 주민들에게 평판이 좋지 않은 업소는 피한다.

신용이 없다는 증거이기 때문이다.

화투판이나 도박판을 벌이는 중개업소는 피한다. 정보에 어두울 가능성이 많고

중개업자가도덕적으로 결함이 있을 수도 있기 때문이다.

고객을 무시하는 태도로 대하는 중개업소를 피하라. 손님을 '꺽어' 영업하려는

고루한 방식을 가지고 있을 가능성이 높기 때문이다.

불명확한 표현이나 과장된 표현을 쓰는 중개업자를 피하라. 중개업자가 매도

매수인의 의사를 정확하게 전달하지 못해 거래가 힘들어질 수가 있다.

'엄청나게 싸다' '단기간에 몇억 이상 번다' 등 고객의 투기심리를 부추기는

중개업소를 피하라. 거래 후에 책임지지 않을 가능성이 높다. (2000년 10월)

제9장 ▣ 중개사고 구제방법 ▣

중개업자의 고의 또는 과실로 인해 재산상의 피해를 보았을 때에는 보증기관으로부터

일정한도(개인중개업자 2천만원, 법인중개업자 5천만원)내에서 배상받을 수 있다.

현재 중개업자는 전국부동산중개업협회 공제와 보증보험에 가입하도록 의무화돼 있다.

한도 이상의 피해를 배상받으려면 별도의 민사소송을 제기해야 한다.

그러나 중개사고는 중개업자가 근저당설정여부 등을 정확히 알려주지 않아 생기는

사건이 대부분인데 이 경우 피해자에게도 확인소홀에 따른 50%정도의 과실이 인정되기

때문에 사전에 유의하는 게 최선이다.

중개사고 구제방법은 중개인과 합의해 피해배상을 받아내는 방법이 가장 빠르고

간편하다. 합의할 경우 손해배상합의서를 받아 전국부동산중개업협회에 공제금

지급청구를 하면 배상받을 수 있다. 합의가 안돼 법원소송을 통해 승소할 경우

판결문을 관할 관청에 제시, 공제금지급 사유발생 확인서를 받아 협회에 내면 배상을

받는다.

제10장 ▣ 중개사고 대처법 ▣

미국이나 유럽 등 선진국의 부동산중개업은 거래에서 발생하는 위험이 적은 대신

중개수수료가 5%-6%에 이를 정도로 높다. 계약서를 작성하는 문화가 오랜기간동안

축적되어 부동산계약서를 작성할 때 사고가 발생할 수 있는 사항을 빠짐없이 계약서에

명기하고 거래에서 발생되는 손해를 중개업자가 보장하기 때문이다.

우리나라도 중개사고에 대비한 보장책이 없는 것은 아니다. 중개업소 등록시에 반드시

공제조합에 가입하거나 중개사고책임보험에 들어 업무보증을 받도록 되어있다.

하지만 공제조합에서 소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 개인 중개업자인

경우 2,000만원, 법인의 경우 5,000만원에 불과하다. 중개사고는 억대의 손해가 발생되는

점을 생각하면 형편없는 금액이다. 게다가 중개업자는 중개업자가 보증보험이나

공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차 도 아무런 소용이 없다. 따라서 소비자는

거래를 하기 전에 중개업소의 벽에 붙여진 업무보증서를 반드시 확인해야 한다.

신청을 받은 허가관청이 공제금지급 사유발생 확인서를 중개업자의 업무를 보증하고

있는 기관(공제조합, 보증보험회사)으로 발급하면 비로소 손해배상을 받게된다.

한편 공제조합이나 보증보험회사는 소비자에게 손해배상한 금액을 중개업자에게

구상하기 때문에 중개업자는 여간해서 자신의 과실을 인정하지 않으려 하는 것이다.

중개사고의 사례별로는 중개물건에 관한 확인 설명서를 작성하지 않아 발생하는

계약금과 임차보증금의 손실건이 가장 많다. 그외 중개업자의 사기, 계약금 및

임차보증금의 횡령, 중개보조원의 사기, 중개의뢰인의 관련서류 위조에 의한 사기 등이다.

부동산 중개사고에 관한 판례에서는 중개업자를 통해 매매계약을 체결했더라도

소비자가 직접 소유권을 확인하지않아 재산피해를 입었다면 중개업자와 소비자에게

각각 절반의 책임을 지운 판례가 있다. 또한 중개보조원에게 피해를 입었다 해도

중개사무소의 대표자(허가자)를 상대로 손해배상을 받아낼 수 있다.

중개사고의 80%이상은 중개물건확인서를 작성하지 않아 발생하는 것으로 보고되고 있다.

물건확인서는 중개업자가 거래부동산의 권리관계와 지목, 면적, 구조 등에 대한 정보를

기입한 것이다. 중개업자는 계약시 의무적으로 물건 확인서를 작성, 고객에게

전달해야한다. 소비자도 물건확인서를 꼼꼼히 살펴보고 궁금한 사항에 대해서는 직접

확인하는 것이 안전하다.

<손해배상을 받아내는 방법>

부동산 중개사고시 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다.

합의가 이루어지지 않으면 법원에 민사소송을 내거나 중개업분쟁조정위원회에

조정을 신청하면 된다. 중개업자와 합의가 이루어지거나 중개업분쟁조정위원회의

조정을 받아들였다면 손해배상합의서를 허가관청에 제출하여 공제금지급 사유발생

확인신청을 한다. 공제금 지급확인서를 가지고 공제조합이나 보증보험회사에서

손해배상을 받으면 된다.(2000년 10월)

지난 1999년 3월 1일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 개정안중 기존

주택임대차보호법이 갖는 문제점을 해소하기 위해 ‘임차권등기명령제’를 도입해

시행에 들어갔다. 이번에는 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지

못한 임차인이 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과

우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환받는

것이 어려웠다. 따라서 이번에 개정된 주택 임대차보호법은 이런 문제를 해소하고자

임차권등기명령제도를 도입했다.

1) 신청절차 및 비용

임차권등기명령을 신청하려면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원

시· 군 법원에 접수시켜야 하는데 그 전에 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를

발급받아야 한다.

먼저 관할구청 세무민원창구에 비치된 신청서를 작성한 다음 등록세 및 교육세 납부고지서

발급받아 은행에 납부한다. 이때 임대차계약서와 주민등록증을 지참하도록 한다. 영수증을

받은 후에는 등기소와 동사무소를 방문해 건물등기부등본 1통과 주민등록등본 1통을

발급받아 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기명령 신청서와 함께 준비서류들

(건물등기부등본 및 임대차계약서 사본)를 제출하면 된다.

소요되는 비용은 등록세, 교육세 3,600원, 임차권등기명령신청서에 붙이는 수입인지

2,000원, 등기촉탁수수료 5,000원과 송달료이다. 송달료 의 경우 관할법원에 사법부

전산망이 설치되어 있는 곳은 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260원×3=7,780원)를 현금으로 납입 하여야 하고,

설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납입하면

된다.

대리인이 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의 서명을 기재한 후 위임장, 등기부등본

등 자격을 증명하는 서면을 함께 첨부해야 한다.

2) 주의사항

임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의

발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기

명령을 발령한다. 이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을

첨부하여 임차 권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게

되는데, 임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지

직접 확인한 후 이사를하여야 대항력을 보장받을 수 있다. 신청 후 임차권등기가 종료되기

까지는 약 2주일정도 소요된다.

3) 주택임차권등기명령신청서 작성요령

① 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다.
② 피신청인란 : 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지를 기재한다.
③ 신청취지란 : 임대차계약일자와 임차보증금액, 점유개시일자, 확정일자를 받은 날을

기재한다.
④ 신청이유란 : 임차권등기명령이 타당한지 판단하는데 중요하므로 이유를 간결하고 구

체적으로 기입한다.
공란이 부족할 경우 신청이유란에 ‘별지와 같다’라고 기재하고 별도의 용지에 날짜 순서대로

기재한 다음 신청서와 함께 첨부하도록 한다.