2007-06-26 10:39
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #53] 소액으로 '내집마련ㆍ성공투자' 두마리 토끼를 잡아보자!
◈ '내집마련'은 더이상 단순한 개념이 아니다
'내집마련'
누구나 조기 내집마련을 꿈꿉니다.
하지만 단순한 의미의 '나만의, 우리가족의 편안한 안식처 마련'이라는 기초적인 개념 외에도
우리가 살아가는 세상속에서 '내집마련'의 의미는 굉장히 큰 비중을 차지하고 있습니다.
'내집마련'이 차지하는 비중이 얼마나 높은지는 다음 네 가지 사례에서 아주 잘 나타나 있습니다.
ex. A
정부 투자기관에서 근무하는 A씨는 결혼 이듬해인 2000년 4월 강동구 길동의 25평 아파트를
1억2000만원에 구입했습니다.
결혼 전 모아뒀던 예금과 결혼 후 맞벌이를 통해 악착같이 모은 돈으로 이른 나이에 내집 마련의
꿈을 이뤘습니다. 그가 현재 사는 곳은 길동 근처 한 빌라.
길동 아파트가 재건축에 들어가면서 이주비 1억3000만원을 받고 빌라로 옮겨간 것입니다.
길동 아파트의 현 시세는 7억원 남짓. 6년 만에 6억원 가량 뛰었습니다.
집값 뛰는 재미를 본 이씨는 지난 17일 경기 평촌 재개발단지의 12평 빌라를 2억4000만원에
구입했습니다.
연이어 강력한 부동산대책이 발표되는 것을 지켜봤지만 집값이 향후 몇년간은
더 내려가지 않을 것이라는 굳은 확신이 있었기 때문입니다.
ex. B
중견 의류업체에 근무하는 B씨도 유사한 사례입니다.
청약처축에 당첨, 2002년 경기도 의왕시의 20평형 아파트를 1억9000여만원에 구입한 B씨는
이 아파트를 담보로 1억5000만원을 대출받아 인근의 30평형 아파트를 하나 더 샀습니다.
B씨 또한 집을 팔 생각은 전혀 없습니다. '막차는 없다'는 믿음이 있기 때문입니다.
ex. C
초등학생 두 아이를 둔 C씨.
지난해 가을 경기 과천시 27평 아파트가 좁게 느껴져 집을 팔고 평수를 넓혀
평촌에 40평형대 전세를 들어갔습니다.
'무주택자'가 된다는 데 약간의 걱정도 있었지만 때가 되면 다시 살 수 있을 것이란
자신감이 더 컸습니다.
8·31 대책 등 정부의 강력한 대책이 나온 후여서 든든한 힘도 느껴졌습니다.
그러나 정씨는 ''순간의 선택이 10년을 좌우한다'는 옛 광고 카피가 떠오른다'며 후회했습니다.
'전셋값은 1000만원 단위로 오르고 매매값은 억 단위로 뛴다.
아무리 머리를 굴려 봐도 답이 나오지 않는다'고 토로했습니다.
ex. D
지난해 가을 결혼한 D씨도 일찌감치 '포기' 대열에 섰습니다.
결혼 전 모아둔 목돈이 많지 않아 전세자금 대출로 간신히 7000만원짜리 전셋집에서
신혼살림을 시작한 D씨.
대기업 계열사에서 월급 300만원을 받으며 저축, 펀드 등을 통해 내집 마련 계획을 세웠봤지만
집값을 보며 이내 뜻을 접었습니다.
그는 '내년에 태어날 아기를 위해 돈을 모을 뿐 집 사는 것은 포기했다'며 눈물을 글썽거렸습니다.
'집없는 연봉 8천보다 집있는 연봉 3천이 더 풍족하다'라는 말이 있습니다.
내집마련이란 용어는 편안한 나만의 안식처라는 개념이라기 보다는,
개인 가계 살림의 절대적인 비중을 차지하고 있는 상징적 매개체이고,
상대적 공허감과 상대적 포만감이 공존하고,
가정의 불행과 행복이 공존하는,
현대 핵가족사를 상징하는 트렌드이자 경제의 지표가 되는,
복합적인 개념입니다.
◈ 먼저 시대적 흐름을 읽고, '진정한 의미'의 내집을 장만하자
집값은 작년 큰폭의 상승으로 인해 후유증에 시달리고 있고 아파트를 대상으로 DTI까지
적용되는 실정에 이르러 전형적인 패턴으로는 내집마련하기가 하늘에 별따기가 되어버렸습니다.
이러한 형국에서는 일반 아파트시장에 비해 소액으로 시작할 수 있고,
알짜배기 대규모 아파트 단지내에서 우선적으로 로얄층을 확보할 수 있는
재개발 이벤트를 통한 내집마련을 추천하는 바입니다.
최근 내집마련 관련 커뮤니티나 부동산투자자 모임에서 많이 접할 수 있는 것이
바로 '낡은 집을 사라'라는 말입니다.
1년, 2년 등의 '연' 단위로 투자기간을 설정하여 기초단계에 있는 재개발예정지의
구옥, 다가구, 다세대, 빌라를 매입해서 '재개발 지분 상승이론'(민권식칼럼 #50 참조)에
의하여 과학적인 투자수익을 높이는 방법이 오랜전부터 소액 부동산재테크의 트렌드로
자리매김하였습니다.
실제로 이러한 '낡은 집'을 통한 소액알짜내집마련과 성공투자에 성공한 사례를 인터넷과
언론을 통해 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.
물론 부동산의 어느 분야든 마찬가지지만 재개발을 통한 내집마련 또한 1년 안팎의 단기차익
보다는 2~3년, 또는 그 이상을 바라보며 '적금'식의 여유로운 자세를 가지는 것이 달콤한
결실을 맺을 수 있는 지름길입니다.
그렇다면 소액투자의 꽃, 재개발을 통한 내집마련과 투자의 틈새적 merit 두 가지를
언급해 보겠습니다.
조합원의 로얄층 우선 배정, 일반분양가 및 실제아파트가치보다 저렴하다는 것은
기본적인 merit에 속하기 때문에 틈새적 merit에선 일단 제외하겠습니다.
M1 ☞ 유주택자와 젊은층에겐 더욱 큰 merit를 지닌 재개발
올해 9월부터 시행되는 청약가점제로 인해 유주택자나 신혼부부 등의 젊은 층에서는
유망신도시나 알짜배기 단지로의 접근이 사실상 불가능해졌기 때문에,
상대적으로 이러한 포지션에서는 재개발 조합원 지분이
내집마련과 성공투자의 초석이 될 수 있습니다.
M2 ☞ 도심의 대단지 신규아파트는 뉴타운/재개발이 유일하다.
현 시점에서는 서울과 수도권 알맹이 지역에서 1000세대이상을 공급할 수 있는
대규모의 아파트단지를 조성하기 위해서는 뉴타운/재개발 방식이 유일하다고 할 수 있습니다.
이론적으로는 재건축의 방식 또한 1000세대 이상의 단지를 조성할 수 있습니다만,
개발이익환수제, 소형평형의무비율, 조합원 양도금지, 안전진단기준의 강화 등의 규제로 인하여
재개발에 비해 투자수익성이 현저히 낮아진 상태입니다.
무주택자라면 대출폭을 최대한 활용하여 하루빨리 유주택자가 되실 것을 추천해드립니다.
또한 주관적 가치보다는 객관적 가치를 우선시하는 사고방식으로 내집을 장만하세요.
물론 자금력이라는 한계선이 있습니다만 이왕이면 환금성을 가장 우선시 하여
미래의 주택트렌드와 부합하는 지역을 노크하시고,
무엇보다 가장 강조하고 싶은 것은!
재개발 투자의 근본이념인 '현재가지 대비 미래가치가 뛰어난 지역'을 접근하여야 한다는 것을
기본 전제로 삼아야 한다는 것입니다.
그동안 오랜시간 동안 부동산과 함께해온 저의 경험과 현장정보를 바탕으로한 식견이
이 글을 읽는 모든 분들께 조금이나마 도움이 되셨음하는 바램을 표명하며
부족한 글 이만 마칠까 합니다.
감사합니다.
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소장 민권식
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