수도권에서는 반지하를 지상층에 약 30%쯤 떨어지는 것으로 보고 있습니다.
(물론 정답은 아닙니다. 경험상이죠.)

그리고 수도권에서는 웬만하면 지상층이면서 약 10평 기준으로 평당 1000만원은 간다고 보고 있습니다.
(물론 정답은 아닙니다. 이것 또한 경험상입니다.)

즉 같은 10평짜리면 지상층은 평당 1000만원씩해서 1억 그리고 반지하는 평당 700만원씩 해서 약 7000만원 정도를 봅니다.

그러니 이것을 대입시켜보면 지상층은 8평 평당 1000씩 보고 8000만원 지하층은 22평이니 약 700씩 따져서 1억5천 정도 되는 것이네요.

나중까지 가면 이런 것이고 초기에 가수요자들이 몰렸을 때는 경우가 다릅니다.

제가 보기에는 초기투자를 하는 가수요자들은 실투금액을 가장 중요하게 생각합니다.

즉 지상층은 1000만원씩 해서 8000만원인데 전세가 3000만원 정도 된다면 실투자금이 5000만원이네요.

그런데 반지하가 1억5천인데 전세가 2000만원 정도라면 실투가 1억2천이네요.

그렇다면 시장의 가격이 이렇게 형성이 될까요?
제가 보기에 꼭 이렇게 형성되는 것은 아니라고 봅니다.
위와같이 형성이 안되고 실투자금 위주로 재편이 됩니다.

즉 평당 얼마 그래서 싼 것이 좋은 것이 아니라 내 뒤에서 물건을 사줄 사람이 실제 이동네를 얼마면 사줄 것이냐에 투자의 촛점을 맞춰야 한다는 것이죠.

물론 용산이니 서울의 한남동이니 거여동이니 등등 실투자금이 몇 억이 되더라도 투자자들이 몰리는 지역이라면 얘기는 달라집니다.

이 경우는 수도권의 대부분의 지역 중 용역이 들어오기 전을 대상으로 합니다.

초기 투자자의 실투자금이 5000만원이 투자자에게 마지노선이냐? 4000만원이 마지노선이냐?
이런 것을 가장 중요한 투자의 포인트로 봐야 합니다.

현재 그렇다면 지상층은 평당가가 1000까지 갔을 때 실투가 5000만원 이네요.

이렇게까지 거래가 되었다면 반지하는 22평짜리가 얼마에 거래가 될까요?

반지하는 7000만원까지 갔을 때 실투자금이 5000정도가 됩니다.
평당가는 318만원 정도 됩니다.

즉 지상층의 8000까지 올라가는 것보다는 상대적으로 반지하가 22평이 평당가가 훨씬 떨어지니 반지하가 싸게 보이는 것이죠.

그러니 반지하를 나중에 팔때 유리합니다.

투자자들은 같은 값이면 지상층보다는 지하층에 투자하는 것이 평당가가 훨씬 싸니 두개의 물건만 놓고 봤을 때는 처음부터 지하층을 사는 것이 좋습니다.

그러나 지하층이 실투자금이 7000 이상이고 평당가가 200이라고 하더라도 반지하가 실투자금이 많이 들어갈 경우는 투자자들이 외면할 수 있습니다.

차라리 평당가가 평당1000만원이고 실투가 2000정도 밖에 안들어가는 지상층이라면 반지하 실투 7000만원에 평당가 200을 외면해 버릴 것입니다.

시장에서는 평당가보다 더 중요시해야 할 것이 실투자금이라는 것이 제 생각입니다.

 

 

(출처 : R2 부동산 투자여행/조던님, 2007.8.11)