재개발 구역에 지분만 가지고 있으면 입주권을 받을 수 있다고 생각하는 사람들이 많다. 지분이란 조합원 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 가진 주택과 토지를 말한다. 하지만 지분이 있다고 해서 무조건 입주권이 나오는 것은 아니다. 서울시가 지난 2003년 12월 도시 및 주거환경정비사업 조례를 개정하면서 지분쪼개기 여부와 그 규모에 따라 아파트 배정평형의 크기를 제한하고 있기 때문이다. 이에 따라 쪼갠지분을 가지고 있는 사람들과 지분 평가액이 낮은 사람들은 지분합치기를 통해 아파트 평형을 늘리고 있다. 지분쪼개기와 지분합치기에 대해 알아본다.

지분 쪼개기(분할)는 다가구주택이나 단독주택을 다세대주택으로 전환해 구분등기 하는 것을 말한다. 이는 재개발이 세대별 감정가액에 따라 아파트 평형 배정을 달리하는 점을 노려 입주권을 여러 개로 늘리려는 방법이다. 하지만 지분쪼개기는 조합원수가 늘어나기 때문에 재개발 사업성 및 진행속도를 떨어뜨리는 주요 요인으로 지적되고 있다.

이에 따라 서울시는 지난 2003년 말 조례를 개정해 재개발 사업 진행에 걸림돌이 되는 '지분 쪼개기'를 금지시켰다. 2003년 12월 30일 이후 지분쪼개기를 한 경우 현금청산을 받도록 한 것이다. 다만, 조례 시행일 이전 60㎡(18평) 이하로 쪼갠지분에 한해 18평형 이하의 아파트나 임대아파트를 받을 수 있게 했다. 또 쪼갠지분이라도 전용면적이 60㎡(18평)를 초과할 경우에는 감정가액에 따라 평형배정을 받을 수 있게 했다.

이처럼 쪼갠지분에 대한 서울시의 규제가 강화되자 한때 지분쪼개기 열풍이 불었던 옥수동, 금호동, 한남동 일대 재개발 구역을 중심으로 지분합치기가 성행하고 있다. 여기서 지분합치기란 지분쪼개기를 통해 다세대주택으로 용도변경 된 주택을 다시 단독•다가구주택으로 전환하거나 조합원이 구역 내 지분을 추가로 매입하는 것을 말한다. 이러한 지분합치기 바람은 일부 조합원이나 투자자를 중심으로 쪼갠 지분을 다시 합침으로써 중대형아파트를 배정 받을 수 있을 것이란 기대 때문이다.

하지만 서울시 주거환경정비과 관계자는 “지분쪼개기를 한 60㎡(18평)이하의 지분은 아무리 추가 매입을 해 60㎡를 초과했더라도 전용면적 18평 이하 주택이나 임대주택만 공급 받는다”고 설명했다. 다만 연립이나 빌라와 같이 지분을 쪼개기가 불가능한 원다세대는 지분합치기를 통해 중대형 아파트를 배정받을 수 있다. 또 시 조례시행 이전에 60㎡이하의 쪼갠지분을 가지고 있는 조합원이 원다세대를 매입했을 경우 평형배정은 조합에 자율권을 부여하고 있다.

따라서 중대형아파트를 배정받고자 지분합치기를 하는 조합원은 매입하려는 지분이 쪼갠 것인지의 여부를 반드시 확인해야 한다. 지분쪼개기의 여부는 관할 시•군•구청의 건축물관리 대장을 통해 확인이 가능하다. 또 지분합치기는 관리처분인가 전까지 가능하고 동일건물뿐만 아니라 구역 내 지번이 다른 경우에도 가능하다.

 

 

(출처 : 부동산뱅크, 2007.4.24)