2007-07-06 16:57

http://blog.drapt.com/jkchoi00/81183708648857

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=450

실수요자에게 당첨 기회를 많이 준다는 청약가점제가 9월부터 시행됩니다. 정확히는 9월 1일 이후 분양승인 신청분(주공 등 공공분양의 경우 입주자모집공고분)부터 청약가점제가 적용됩니다. 2007년 7월 현재 청약가점이 낮은 청약자의 ‘올인 청약’이 늘고, 건설업체는 분양가 상한제 이전에 조금이라도 더 많은 수익을 내기 위해 8월까지 ‘소나기 분양’을 서두르고 있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 청약가점제가 시행되면 내집마련을 어떻게 할까? 고민하는 독자님들을 위해 내집마련기술을 소개합니다. 가점점수가 상위 10%이내인 무주택 1순위자 수도권에서 가점점수가 84점 만점에 53점 이상이면 청약통장 가입자 중 상위 10% 이내에 들어갈 것입니다. 판교신도시는 물론 송파신도시(위례신도시), 광교신도시 등 특급 인기지역도 당첨권에 듭니다. 송파 등 수도권 2기 신도시 분양이 2009년 전후로 절정에 이를 것이므로 늦어도 2009년까지 당첨받는 게 좋겠습니다. 청약제도가 언제 바뀔지 모르니까요. 참여정부의 부동산정책은 2008년 정권이 바뀌고 상반기까지 유지되다 하반기부터 정책 기조가 점차 바뀔 가능성이 높습니다. 10% 이내 청약자는 사실 당첨 걱정보다는 돈 걱정을 해야 할 것입니다. 수도권의 경우 대부분이 투기지역이므로 분양가의 40%만 중도금 대출을 받을 수 있어 나머지 60%를 자신의 힘으로 마련해야 합니다. 청약가점제에서 가점점수가 높고 돈도 많다면 최대의 수혜자가 될 것입니다. 이런 청약 1순위자는 거의 없겠지만요. 돈이 없다면 청약통장을 쓰기가 쉽지 않습니다. 바로 전매제한 때문입니다. 수도권의 경우 전용면적 85㎡(25.7형)이하 아파트를 분양받을 경우 공공택지는 10년, 민간택지는 9월부터 7년간 전매를 금지하고 있습니다. 쉽게 말해 입주 후 최소한 7년 또는 4년 이상 팔고 싶어도 팔지 못하고 대출 이자 및 재산세, 종합부동산세를 부담하며 강제적으로 보유해야 하는 것입니다. 가점점수가 상위 30%이내인 무주택 1순위자 수도권을 기준으로 가점점수 43점 이상이면 상위 30% 이내 들어 상위권으로 봅니다. 여기에 자금력(분양가의 60% 이상 자금을 보유하고 있는 사람)을 갖추고 있고 분양 아파트로 내집마련을 하고 싶다면 특급 인기단지를 피해 청약가점제를 활용하세요. 공공택지 아파트가 최우선 청약 대상지역입니다. 분양가 상한제로 가격 경쟁력이 있는데다 입주시점에 시장상황에 따라 전매제한 완화 수혜를 받을 가능성도 있습니다. 역시 늦어도 2009년까지 당첨받는 전략을 세우는 게 좋습니다. 문제는 돈입니다. 투기지역의 경우 분양가의 40%만 중도금 대출을 받을 수 있고 분양가가 6억원이 넘으면 투기지역은 물론 수도권 투기과열지구에서도 총부채상환비율(DTI) 40% 이하 규제를 받게 됩니다. 참고로 비투기지역은 건설업체와 금융기관간 협의에 따라 분양가의 50~60%를 중도금 대출해주고 있습니다. 편법으로 제2금융권을 동원, 최고 70%까지 해주는 곳도 있습니다. 가점점수가 40점미만인 무주택 1순위자 대학교 지원할 때도 가장 애매한 점수가 중간 점수입니다. 청약가점제에서도 마찬가지입니다. 가점점수가 30~40점이면 중간층을 이루게 되는데 가장 애매합니다. 자신이 원하는 인기지역은 거의 당첨기회가 없기 때문입니다. 선택은 2가지입니다. 굳이 당첨받아 내집마련하고 싶다면 눈높이를 낮춰 하향 지원하는 수 밖에 없습니다. 차선 또는 차차선 아파트에 청약하세요. 종전 100% 추첨제에서 1순위 마감이 가능했던 단지로 보면 됩니다. 그렇지 않다면 저는 청약통장을 사용하지 않고 입주 5년 미만된 기존 아파트로 우선 내집마련을 하는 게 좋습니다. 30점 미만은 전적으로 추첨물량에 의존할 수밖에 없습니다. 운에 맡기고 말입니다. 85㎡ 이하 청약자로 첫 내집마련 수요자라면 8월까지 청약통장으로 내집마련을 적극 시도하고 실패한다면 새 아파트로 내집마련을 권하겠습니다. 혹시 가점점수를 높이기 위해 무작정 기다리는 청약자가 있을까봐 한마디 합니다. 청약가점제는 무한정 지속되는 제도가 아닙니다. 과거 사례와 직감으로 보면 길어야 3년 정도입니다. 집값이 하락하거나 안정되면 청약시장이 시들해지고 청약가점제가 소용없게 됩니다. 집값이 하락하는데 돈도 없는 사람이 무리해서 분양받으려고 하지 않으니까요. 결국 돈은 없고 가점점수가 높은 청약자는 청약을 포기하고 자금력 있는 1순위자만 청약하게 돼 가점제가 무의미해질 것입니다. 이런 시장 상황이 계속될 경우 결국 청약가점제는 다시 손질을 할 수밖에 없습니다. 분양가 상한제 등 분양가 규제정책과 같은 맥락으로 보면 됩니다. 1주택 소유 청약자 1주택 소유 청약자는 추첨제 물량에서 1순위 청약자격을 인정받습니다. 85㎡ 이하는 분양물량의 25%에 대해서 청약기회를 얻을 수 있습니다. 과거에는 1백가구를 분양하면 1백가구에 대한 청약 기회를 얻었지만 9월부터 25가구에 대해서만 청약 기회를 얻게 됩니다. 또 85㎡ 초과는 채권입찰제를 우선 적용하고 청약자가 써낸 채권액이 같을 경우 50%를 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 85㎡ 이하의 경우 당첨 가능성이 크게 떨어지게 됩니다. 따라서 25%에 목맬 필요가 없습니다. 돈이 있다면 8월 이전에 적극 청약해서 당첨받으세요. 8월까지 당첨받지 못했더라도 이미 주택을 소유하고 있으니 청약통장을 해약하지 말고 인내심을 갖고 청약하는 게 매우 중요합니다. 당첨에 대해 마음을 비우고 말입니다. 2주택 이상 소유 청약자 2주택 이상 소유자의 경우 추첨제 물량도 1순위로 청약할 수 없습니다. 2순위 이하로 청약할 수 있지만 보유 가구당 5점씩 가점점수가 감점이 됩니다. 1주택으로 줄이지 않는다면 청약가점제에서 청약은 사실상 포기해야 합니다. 대신 보유 주택을 매도하고 내재가치가 높은 대상으로 갈아타는 걸 권장하겠습니다. 갈아타는 아파트로는 입주 5년 미만 택지개발지구(신도시 포함) 또는 신역세권이 되는 메이저 브랜드의 대규모 아파트단지를 추천하겠습니다. 수도권은 2008년부터 2010년까지 지속적으로 신규아파트 공급부족에 시달릴 것입니다. 40평형대 새 아파트로 갈아타는 것을 추천합니다. 굳이 갈아탈 필요가 없다면 청약통장을 없애지 말고 청약제도가 바뀔 때까지 기다리세요. 송파신도시에서도 2009년 이후 청약 기회를 잡을 수 있습니다.

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