미등기 양도자산의 양도소득세

소득세법은 부동산 거래의 투명성 및 과세자료의 양성화를 통하여 부동산 투기억제 및 불법 은닉거래를 방지하고 탈세를 근절하고자 세원포착이 곤란한 미등기 양도자산에 대하여는 세법차원에서 여러 가지 불이익을 주고 있다. 이하에서는 미등기 양도자산의 범위와 그 불이익에 대하여 알아보기로 한다.

미등기 양도자산이란 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.

예를 들어 신축건축물의 경우, 건축물은 건축허가를 받아 신축해야 하고 건축물이 완공되면 건축관련 법규에 맞도록 지어졌는지 검사를 해서 준공필증이 교부된다.

그리고 그 내용이 건축물대장에 등재되면 소유권 등기를 할 수가 있다. 따라서 건축물 대장에 등재된 경우에도 등기되지 않은 경우에는 미등기 자산이 되는 것이다.

하지만, 양도일 현재 건축물에 대한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 양도하는 것이라면 미등기 양도자산에 해당하지 않는다. 그리고 신축한 주택의 경우, 임시사용승인은 받았으나 사용검사필증이 교부되지 아니한 상태에서 양도하는 경우에는 양도당시 그 자산의 취득등기가 불가능한 자산으로 보아 미등기 양도자산에서 제외한다.

한편 당초 부동산 매매계약을 체결한 사람이 아닌 제3자 명의로 등기를 하였다가, 법원의 확정판결에 의하여 토지 등을 취득한 후, 소유권의 등기를 하지 아니하고 그 부동산을 타인에게 양도하는 것은 미등기 양도자산에 해당된다.

소득세법에서는 양도당시 그 자산의 취득등기가 불가능한 자산으로 보는 미등기 양도 제외 자산을 다음과 같이 열거하여 규정하고 있다.

먼저 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산, 농지의 교환 또는 분합으로 양도소득세가 비과세되는 토지 및 자경농지로 양도소득세가 감면되는 토지는 등기를 하지 않고 양도하더라도 미등기 양도자산에서 제외 된다. 그리고 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등
의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 사업시행자에게 양도하는 경우에도 미등기 양도자산에서 제외 된다.

위에서 설명한 미등기 양도자산으로 보지 않는 경우를 제외한 부동산을 등기하지 아니하고 양도하면 받게 되는 여러 가지 불이익
을 받게 된다. 먼저 현행법상 부동산 미등기 전매는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과된다. 그리고 중개업자가 부동산을 직접 거래하거나 알선·중개한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 등의 처벌이 부과되고 있다.

세법에서도 이러한 단기간의 시세차익을 노리고 등기를 하지 않는 방식으로 세금을 피해가는 미등기 전매 거래에 대해서는 양도소득세 측면에서 여러 가지 불이익을 주고 있다.

우선 미등기 양도자산에 대하여는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

그리고 70%의 최고의양도세율을 적용하며 장기보유특별공제와 양도소득기본공제의 적용도 배제된다. 따라서 미등기 자산의 양도인지 여부에 따라 양도소득세의 세금차이는 엄청나게 달라진다.

지금까지 미등기 양도자산의 범위와 미등기 자산을 양도하는 경우 받게 되는 불이익 등에 대해서 살펴보았다. 위에서 본 바와 같이 부동산을 미등기 한 상태로 양도하게 되면 여러 가지 불이익을 받게 되므로 법에서 정한 일정한 경우를 제외하고는 반드시 등기를 한 후 양도를 해야 한다.

 

일요경제-채상병 참세무법인 대표세무사 기자