2010-07-29 11:22

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자료출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=19&uid=117

[2년만에 상향된 소액임차인 범위와 최우선변제 요건]

 

7월 26일부터 소액임차인 보증금 범위가 서울 기준 6000만원에서 7500만원으로 대폭 상향됐다.

소액보증금 한도 4000만원이 7년간 유지돼오다 2008년 8월 21일부터 6000만원으로 상향된 지 불과 2년이 채 안된 조치다. 더불어 소액임차인의 최우선변제액 범위도 서울 기준 2000만원에서 2500만원으로 상향됐다.

순위 설정에 상관없이 다른 담보물권자(근저당, 담보가등기 등)보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 임차인, 이른바 소액임차인의 보증금 범위는 1984년에 소액임차인보호제도를 첫 도입한 이후 2010년 7월까지 모두 6차례나 상향돼왔다.

소액임차인보호제도를 도입한 초창기를 제외하고는 통상 5~7년 주기로 소액임차인 범위 확대 관련하여 주택임대차보호법이 개정돼왔던 것으로 보면 초고속 상향이랄 수 있다. 최근 주택시장 침체와는 반대로 전세가격이 급등하자 서민들의 전세보증금에 대한 일정액 보호가 미흡하다는 판단아래 이루어진 것이지만, 그만큼 전세시장이 불안하다는 방증이기도 하다.

이번 소액보증금 확대로 서울특별시 기준 7000만원 이하 임차인의 경우 유사(경매, 공매처분 등) 시 소액임차인으로서 보호를 받게 돼 이중 2500만원을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(이른바 최우선변제)를 받게 된다. 1984년 소액임차인보호제도 도입 당시 소액임차인 보증금 및 최우선변제액이 300만원이었던 것에 비하면 그야말로 괄목할만한 성장이다.    

소액임차인이라고 모두 다 최우선변제를 받을 수 있는 것은 아니다. 소액임차인으로서 최우선변제를 받으려면 우선 임차인이 경매개시결정등기 전에 대항요건(전입신고 입주)을 갖추어야 하고, 그 대항요건을 법원이 정한 배당요구종기까지 유지해야 한다. 배당요구종기는 대개 첫 매각(경매)기일 1개월 전으로 정해지며, 경매신청 때로부터 추산하면 경매신청 후 3~4개월 기간 이내로 지정되는 것이 일반적이다.  

임차주택이 경매절차에 들어가게 되면 찾아오는 사람도 많고 불안하기도 해서 더러는 다른 곳으로 이사를 하기도 하는데 임차인이 대항요건을 상실하게 되면 최우선변제를 받을 수 없게 된다. 부득이 이사를 할 필요가 있다면 배당요구종기까지 거주한 후 이주하거나 임차권등기명령 신청에 의한 임차권등기가 경료된 후 이사하면 된다.

 

경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춘 경우에도 소액임차인으로서 보호받지 못한다. 소액임차인은 순위 설정에 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 보호받게 되는 바 다른 채권자의 이익을 해치는 것이 되므로 최소한의 요건을 갖추도록 요구하는 것이다.

다음으로 배당요구종기 내에 반드시 배당요구를 해야 한다. 이는 소액임차인이든 그렇지 않든 배당을 받고자하는 모든 임차인에게 요구되는 사항이다. 보증금 7000만원에서 최우선변제되는 2500만원을 뺀 나머지 4500만원에 대한 우선변제권도 행사하려면 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 하는 것은 물론이다.

또한 전세보증금이 7000만원으로 현행법에서는 소액임차인에 속해도 이 법 시행 전에 이미 다른 담보물권이 설정돼 있다면 최우선변제를 받을 수 없게 된다. 소액임차인에 해당하느냐의 여부는 담보물권 설정일을 기준으로 결정되기 때문이다.

예컨대 서울 소재 주택 등기부등본에 권리관계가 [① 근저당 2010.7.21 ② 근저당 2010.7.27 ③ 임차인 전입ㆍ확정 2010.7.27, 보증금 7000만원]과 같이 설정돼 있다고 가정해보자. ①번 근저당 설정 당시 소액임차인에 해당하는 보증금은 수도권 과밀억제권역(서울 포함) 기준 6000만원이었으므로 위 임차인은 소액임차인이 아니다.

따라서 위 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수는 없고 ①번 근저당권자에게 채권액을 변제한 후에야 ②번 근저당권자에 앞서 2500만원의 범위내에서 최우선변제를 받을 수 있다. 물론 이 경우에도 ①번 배당 후 남는 금액이 있는 경우에 한한다.

소액임차인 보증금 중 일정액을 무한정 변제해주지 않고, 주택가격의 1/2 범위 내에서만 변제(배당)가 이루어진다는 것도 유의해야 할 사항이다. 이 역시 소액임차인외 다른 채권자를 보호하기 위한 일련의 조치로 이해하면 된다.

소액임차인이 1가구면 그럴 가능성이 많지 않지만 다가구주택이나 원룸주택처럼 소액임차인이 여럿 있는 경우에는 각각 최우선변제 받을 수 있는 일정액 한도가 주택가격(낙찰가격)의 1/2을 넘는 경우가 많다. 소액임차인이라고 해도 우선하여 배당받을 수 있는 일정액이 2500만원에 미치지 못할 수도 있음이다. 임차인의 선순위 대항력 구비 여부에 따라 낙찰자의 보증금 인수금액이 커질 수 있다는 얘기다.

 

2년만의 소액임차인 보증금 범위 확대. 최근 서울, 경기, 인천에 고루 분포된 입주물량 쇼크, 강남권(특히 송파구) 재계약 전세매물 증가에다 여름철 비수기마저 겹쳐 전세가가 하락세로 돌아서 다소 성급한 면이 없지 않았나, 소유주 및 채권자의 이해관계를 따지지 않고 시대적 상황이나 정치적 논리로만 가지고 무작정 보호 보증금 범위만 인상하는 것이 옳은가에 대한 궁극적인 의문을 갖게 하지만 어쨌거나 임차인 입장에서는 해피한 일이 아닐 수 없다.

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