2009-08-26 22:16

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- 3주택자 전세보증금 과세 2011년 도입
- '가뜩이나 오르는 전세금 부채질 우려'


◆ 2009 세제개편 / 달라지는 부동산 세제 ◆
매년 관심이 높은 부동산세제 분야에선 올해 눈길 가는 '미시적' 조정 두 가지가 단행됐다. 모두 세수를 늘리기 위한 것이지만 부작용도 만만치 않아 논란이 예상된다.

먼저 내년부터는 집을 판 뒤 2개월 안에 신고해도 양도소득세를 10% 깎아주는 혜택이 사라진다. 정부는 '2010년 1월 1일 양도분부터 부동산 양도소득에 대한 예정신고세액공제를 폐지한다'고 발표했다.

한발 더 나아가 정부는 집을 판 뒤 2개월 안에 양도내용을 신고하도록 의무화했다. 지금은 집을 판 뒤 1년 안에만 양도세를 내면 되고 별도 신고의무는 없다. 재정부는 '같은 해에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 종합해 확정신고할 의무도 부여된다'고 덧붙였다.

정부가 이처럼 거래신고에 따른 혜택을 없애고 신고를 의무화한 것은 행정전산시스템이 완비된 탓에 신고자에게 혜택을 줄 이유가 없어졌다고 판단했기 때문이다. 여기에 예정신고 세액공제 규모가 작년 기준으로 9000억원에 달해 실질적인 세수증대 효과가 상당하다는 것도 고려됐다.

일각에선 현실적으로 양도세 부담이 늘면 투기적인 부동산거래를 억제하는 효과도 기대한다. 정부는 이미 세제개편 공청회 단계에서 논의됐던 3주택 이상자에 대한 전세보증금 과세 역시 그대로 도입하기로 했다. 단 시행 시기는 준비 기간 등을 감안해 2011년으로 미뤘다.

재정부 관계자는 '세입자에 대한 세부담 전가를 최소화하기 위해 3주택 이상자의 전세보증금 일부(60%)에 대해서만 과세키로 했다'고 말했다. 보증금 과세의 최저 한도는 3억원으로 가격대가 높거나 평형이 넓은 전세가 주 대상이 될 것으로 보인다. 전세보증금을 과세대상인 임대료로 환산하는 공식은 '3억원 초과 보증금×60%×이자율(매년 고시)'이다. 이에 따라 과세 대상이나 예상되는 세부과액이 제한적이라는 분석이 나온다.

이 밖에 개인에게 해당되는 부동산세제 개선 내용으로는 △동거봉양자가 주택을 상속한 경우 양도세가 비과세되도록 했고 △노인복지주택은 종합부동산세를 비과세하는 내용이 포함됐다.

정부는 이 밖에 부동산 임대사업자에 대한 과세정보를 확보한다는 차원에서 상가 임대소득 파악시스템을 만들기로 했다. 이를 위해 상가임대인이 부가가치세를 신고할 때 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출토록 했다. 국세청은 앞으로 이렇게 제출된 자료를 바탕으로 상가건물과 지역별 임대료 데이터베이스를 만들게 된다.

재정부 관계자는 '정확한 임대료 시세를 파악해 부가세와 소득세 과세를 정상화하는 효과가 기대된다'고 말했다.

또 작은 상가점포를 여러 개 가진 상가임대업자는 임대한 모든 점포의 임대표를 합산해 일반ㆍ간이 과세자 여부를 판정토록 했다. 이에 따라 4800만원이 안 되는 작은 점포를 여러 개 가지고 고수액을 올리는 임대사업자도 앞으로는 일반 과세자로 판정될 전망이다.

한편 부동산업계는 3주택 이상 다주택자의 전세보증금 과세 방침에 대해 가뜩이나 오르는 전세금 상승을 부추길 수 있다는 우려를 내놨다. 최근 전세시장은 전세금이 급등하는 상황으로 집주인이 우위에 있는 시장인데 보증금에 대한 과세가 이뤄진다면 전세보증금을 높여 이를 세입자에게 전가하려는 움직임이 커질 가능성이 높다는 것이다.

아울러 집주인들이 월세로 전환하려는 사례가 늘어나면서 전세 물건이 부족해질 수도 있다고 분석한다.

양도소득세 예정신고세액공제를 폐지해 사실상 양도세를 10% 인상한 데 대해서도 집값 안정에 별 효과가 없을 것이라는 의견이 지배적이다. 수급과 경기 상황 등을 감안할 때 내년에는 집값이 상승 기조를 보일 가능성이 있는데 양도세 혜택이 사라지면 주택 보유자들의 보유 심리가 강해져 매물 부족을 부를 수 있다는 것이다.

박합수 국민은행 부동산 프라이빗 뱅커(PB)는 '매도자가 매도 가격을 올려 양도세를 매수자에게 전가할 가능성이 있다'고 지적했다.

상가 임대소득에 대한 세원관리 강화는 상가 수익률을 떨어뜨려 상가의 매력을 감소시키는 효과가 있을 것으로 분석됐다. 박 PB는 '상가 빌딩 투자에 대한 선호도가 떨어질 염려가 있다'며 '매수자 처지에서는 수익률을 더욱 철저히 분석해야 한다'고 주문했다.2009/8/26매일경제

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