새 정부가 출범하는 2008년에는 세제를 포함한 부동산 제도가 크게 달라진다. 후분양제, 거주자우선공급제도, 오피스텔 전매제한 등 분양과 관련한 굵직한 변화들이 있을 예정이며 부동산 관련 세제도 개편된다.

최근 주택시장의 큰 변수가 정책인 만큼 내년부터 시행되는 제도들을 짚어보고 100% 활용할 수 있도록 하자.

다음은 2008년 시행을 앞둔 부동산 관련 제도들이다.

그동안 주거용 위주의 단일 서식이었던 중개 대상물 확인ㆍ설명서가 내년부터는 부동산 종류별로 세분화된다. 유형별 서식에 표지를 신설해 등기권리증, 등기부등본 등 관련 제시사항, 공동중개 여부를 명시하도록 했으며 공인중개사며 건축물의 분양ㆍ전용면적, 대지지분, 토지거래허가구역ㆍ주택거래신고지역ㆍ투기지역 등 법적 규제현황 및 공시가격 항목 등을 추가했다. 또 중개대상물에 연관된 종전 임대차 관계, 금융기관 대출과 공인중개사 근저당권 등 권리관계에 대해 선 매수인에게 정확한 관련정보제공을 위해 명시적으로 기재하도록 의무화했다.

국가, 대한주택공사, 수도권내 지자체 및 지방공사가 공급하는 주택은 건축공정이 40% 이상 진행된 뒤 입주자를 모집하는 후분양제가 내년부터 시행된다. 후분양제도는 건설업체의 부도위험으로부터 수요자를 보호할 수 있고 공사비용에 대한 비교적 정확한 산출이 가능해 분양가를 적정선에서 정할 수 있다는 장점이 있다. 입주시기도 2∼3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월∼1년 내로 단축된다.

반면 건설업체 입장에서는 공사비의 상당부분을 스스로 조달해야 하기 때문에 자금확보가 어려운 중소업체들은 주택 사업이 어려워진다. 또 후분양제도가 정착되면 계약금, 중도금, 잔금을 치르는 간격이 현재보다 더 좁혀지므로 아파트 분양시 자금계획 수립이 필수 되어야 한다.

내년부터는 거주자 우선공급 혜택도 거주 기간이 최소 1년은 돼야 한다. 기존에는 지자체마다 거주기간이 각기 달라 청약자들에게 혼란을 줬다. 따라서 건교부는 내년 1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 우선공급에 해당되는 거주기간을 최소 1년 이상으로 둔다. 앞으로 지자체는 ‘2년 이상’ 등 1년 이상의 범위에서 좀더 강화한 기준은 세울 수 있으나 1년 미만으로 정할 수 없게 된다.

서울시는 철거민에게 아파트 분양권을 주는 철거민 특별공급제도를 내년 4월 18일부터 폐지한다. 대신 임대주택 입주권과 이주정착금이 주어진다. 기존의 특별공급제도는 도로나 공원 등을 만들기 위해 헐린 철거민에게 감정가로 계산한 보상금과 아파트 분양권을 줬다. 하지만 분양권이 불법거래 되는 등 부작용이 나타나고 영세한 철거민들에게 분양권보다는 임대아파트 입주권이 더 실용적일 것이라는 서울시의 판단에서 나왔다.

4월 21일부터 새로 배치되는 아파트 관리사무소장은 관할 시ㆍ군ㆍ구에 배치 신고를 할 때 보증보험이나 공제에 가입한 서류를 첨부해야 한다. 관리사무소가 공동주택 관리비 등과 관련해 고의ㆍ과실로 입주민에게 재산상 손실을 끼치더라도 현재는 배상을 방법이 어려웠으나 앞으로 입주자들이 손해배상 받을 수 있는 방법이 쉬워지는 셈이다. 내년 4월 21일 이후 입주하는 단지는 적용되며, 기존 아파트라도 4월 21일 이후 관리소장이 바뀌면 적용된다.

빠르면 내년 8월부터는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 일반 아파트처럼 일정기가 전매가 제한될 예정이다. 이 안은 내년 2월 정기국회 본회의 때 상정될 예정이다. 분양권 전매를 입주시점까지 제한하고 공급 물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 배정하는 게 개정안의 주요 내용이다.

공공임대 아파트의 분양 전환도 내년 상반기부터 의무화될 예정이다. 의무 임대기간(5~10년)을 넘긴 공공임대아파트는 임대사업자가 분양 전환을 신청하지 않더라도 아파트 세입자들이 의무 임대기간 1년 경과 뒤 세입자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 해당 지자체에 직접 분양 전환 승인신청을 할 수 있도록 하는 것이다.

관련 임대주택법 개정안이 지난 11월 22일 한나라당ㆍ대통합민주신당ㆍ민주노동당 의원들의 공동 발의로 건설교통위원회 전체회의를 통과했으며, 이달 말 임시국회 본회의에 상정된다.

배우자간 증여에 대한 공제 한도가 3억원에서 6억원으로 확대된다. 내년부터 부부끼리 재산을 증여할 때 6억원까지는 증여세를 물지 않아도 되는 것을 말한다. 관련 세법 개편안이 대통령 선거 이후 임시국회 본회의에서 다뤄질 예정이다. 단, 10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산해 6억원까지는 증여세가 공제된다.

내년 상반기부터 해외 부동산 취득이 전면 자유화될 예정이다. 정부는 외환 자유화 조치의 일환으로 지난 3월 주거 목적의 해외 부동산 취득한도를 전면 폐지했지만 투자 목적의 해외 부동산 취득은 제한했다. 하지만 이 규정도 내년 중 폐지돼 해외부동산 투자가 완전 자유화될 예정이다. 다만 그동안 혜택으로 작용했던 해외부동산에 대한 장기보유특별공제는 사라질 전망이다.

종합부동산세 과세표준도 상향조정된다. 2008년에는 과세표준이 주택과 종합 합산 토지의 경우 90%, 별도 합산 토지는 65%를 적용한다. 종부세 신고납부 방식도 바뀐다. 국세청이 사실상 납부세액을 계산한 신고안내문을 토대로 납세자가 ‘신고ㆍ납부’하는 방식이었지만, 내년부터는 직접 세액을 계산해 고지하는 ‘부과ㆍ징수’ 방식으로 바뀐다. 이에 따라 그 동안 성실한 신고ㆍ납부에 대한 인센티브로 주어지던 3%의 세액공제 혜택은 내년부터 사라질 전망이다.