2007-08-15 17:59
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[부동산稅테크]<20>양도세부과기준시점"[동아일보] 2007-02-12
이모 씨는 최근 양도소득세 신고가 누락됐다며 세금을 매기겠다는 세무서의 통보를 받고 어이가 없었다. 20년 전에 판 땅이었다. 더욱이 이 씨는 당시 이 땅을 160만 원을 받고 팔았는데 양도세는 3500만 원이나 됐다.
깜짝 놀라 세무서를 찾아가 들은 설명은 이랬다. 해당 토지의 소유권 등기가 얼마 전 이뤄졌고 잔금을 언제 주고받았는지 확실치 않기 때문에 등기이전 시기를 기준으로 세금을 계산했다는 것이었다.
실제로 이 씨가 토지 등기부증본을 떼보니 땅을 팔 당시 매수인이 법정소송 때문에 소유권 등기를 하지 못한 채 끌어오다 20년이 지난 최근에야 등기를 한 것으로 확인됐다.
유난히 꼼꼼한 성격의 이 씨는 장롱 깊숙이 넣어 둔 매매계약서와 누렇게 색이 바랜 잔금 영수증을 세무서에 보내고 나서야 세금 고지를 취소할 수 있었다.
이처럼 양도세는 언제를 거래시점으로 보는지에 따라 세금이 천차만별이다.
부동산 등기부등본을 자세히 보면 ‘등기원인일’과 ‘등기접수일’이 대부분 다르다는 사실을 알 수 있다. 등기원인일은 매매계약이나 전세계약을 한 날이고 등기접수일은 실제로 등기소에 서류를 접수한 날이다.
세법에서는 원칙적으로 잔금을 모두 낸 날을 거래시점으로 본다. 따라서 매매계약서에 나와 있는 잔금 약정일에 상관없이 실제 대금을 청산한 날이 부동산을 사고 판 시점이 된다.
그런데 잔금을 낸 날이 불분명하거나 잔금을 완납하기 전에 등기를 접수했다면 이 날을 거래시점으로 본다. 거래시점이 달라지면 세금도 달라지는 것이다.
대표적인 사례가 장기보유특별공제와 세율이다.
장기보유특별공제는 자산을 보유한 시기에 따라 양도차익에서 10∼30%를 빼준다. 양도세율은 보유 기간에 따라 9∼50%(미등기 양도와 다주택자 중과세는 별도)까지 차등 적용된다. 산 때와 판 때의 기간이 얼마냐 되는지를 계산해 세금을 적용하는 것이다.
따라서 잔금영수증을 잘 보관해 거래 시점을 인정받는 경우와 그렇지 않는 경우는 막대한 세금 차이가 발생할 수 있다. 거래 증빙서류를 잘 챙겨두는 습관을 갖는 게 절세(節稅)의 첫걸음이다. 또 세무서에서 양도세를 매길 때 잔금 일자를 일일이 확인하기 어려워 등기가 접수된 날을 기준으로 세금을 부과하는 사례가 많다는 점도 알아둬야 한다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장
[부동산 稅테크]<23>배우자 증여 신중해야... 2007-03-12
[동아일보]부부간 증여 10년내 한쪽 사망땐
상속공제액 줄어 상속세 더 내야
최근 양도소득세를 줄이기 위해 재산을 부부 공동명의로 해 두는 사람이 많다. 또 상속에 대비해 부부가 재산을 미리 분산 소유하는 게 세금을 줄이는 방법이라고 믿는 사람도 많다. 일반적으로 부부가 재산을 공동 소유하면 양도소득세를 덜 내는 건 맞다. 하지만 부부간에 증여를 한 뒤 10년 안에 한쪽이 사망해 배우자에게 상속을 해야 할 일이 생기면 오히려 세금을 더 많이 낼 수도 있다. 배우자 상속공제금액이 줄어들기 때문이다.
배우자에 대한 상속공제금액은 연말정산 때 소득공제 항목을 정해 놓는 것처럼 상속세 계산에서 미리 빼 주는 금액이다. 공제한도는 최소 5억 원, 최대 30억 원. 기본 공제한도 5억 원을 초과해 상속공제를 받고자 할 때는 실제 배우자가 상속받은 재산가액과 배우자의 법정지분을 비교해 적은 금액을 공제금으로 본다.
바로 이 배우자의 법정지분에 의한 상속공제금액을 계산할 때 배우자에게 미리 증여한 재산의 과세표준(세금을 매기는 기준금액)에 해당하는 금액은 공제를 받을 수 없기 때문에 사전에 증여한 때와 그렇지 않은 때 세금 차이가 생긴다.
부부간에 재산을 증여하면 10년 단위로 3억 원까지는 증여세를 안 내도 된다. 10년간 3억 원 넘게 증여하면 세금을 내야 하며 이 금액이 증여세 과표가 된다. 예를 들어 배우자에게 10억 원을 증여하면 7억 원이 증여세 과표가 되고, 다시 10년 안에 상속이 발생하면 7억 원은 공제를 받지 못하는 금액이 된다. 사전에 증여를 하지 않고 곧바로 상속을 했을 때보다 공제금액이 최대 7억 원 적은 셈이다.
이를 세금으로 환산하면 상속세 최고 세율 50%를 적용할 경우 7억 원에 대해 3억5000만 원의 상속세를 물어야 한다.
따라서 남편이 아내에게 재산을 증여하려면 10년 이상은 더 살 수 있어야 절세(節稅) 효과를 볼 수 있기 때문에 일찌감치 해두는 편이 낫다.
만약 충분한 시간 여유가 없다면 배우자에게 증여재산공제액인 3억 원까지만 증여하는 게 좋다. 상속세를 줄일 수도 있고, 배우자 몫을 분명히 해둔다는 장점이 있으며, 증여 대상이 부동산이라면 나중에 가격 상승에 따르면 세금 부담을 줄일 수도 있다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장
[부동산 稅테크]<24>보유세 절세 時테크 2007-03-26
[동아일보]아파트 등 공동주택 공시가격이 대폭 인상되면서 설마 하던 보유세 부담이 현실화됐다. 부담이 만만치 않은 만큼 이제 보유세 절세(節稅)전략도 알아 둬야 할 때다. 보유세 절세의 첫걸음은 과세기준일을 아는 것이다. 과세기준일 현재 소유자가 그해의 보유세를 부담하도록 돼 있기 때문에 가능하면 그때만 피하면 된다. 종합부동산세(종부세)나 재산세의 과세기준일은 현재 매년 6월 1일로 정해져 있다. 과세기준일 현재 소유자가 누구인가는 원칙적으로 실제 소유자를 가려야 하지만 실무적으로 확인이 어려워 대부분 등기상의 명의인이 보유세를 부담하게 된다. 부동산을 매매할 때는 이 점을 알아 두고 잔금 일자를 조절할 필요가 있다.
나대지(빈 터)에 건물을 신축할 때는 과세기준일 전에 건물을 완공하는 게 좋다. 나대지 상태로 둘 때보다 건물이 들어서면 세금이 줄기 때문이다. 오피스텔은 사용용도에 따라 주택 보유세나 사업용 자산에 대한 보유세를 부담하게 된다. 따라서 주택에 대한 종부세 과세기준금액(공시가격 6억 원 초과)과 양도소득세 등을 고려해 어느 쪽으로 분류해야 절세할 수 있는지를 미리 계산해 본 뒤에 과세기준일 현재 사업용과 주거용 중 어느 쪽으로 사용할 것인지 결정하는 게 좋다.
함께 살고 있는 가족이 보유하고 있는 주택의 공시가격을 합해 6억 원이 넘고 2주택 이상에 해당한다면 대부분 사업용으로 전환하는 게 절세에 도움이 된다.
이 밖의 주택은 별도 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만하다. 자녀에게 증여할 때는 자녀가 세법에서 인정하는 별도의 가구를 구성할 수 있는지 살펴봐야 한다. 30세 이상인 자녀는 소득과 관계없이 따로 살면 별도 가구로 인정되지만 30세 미만이면 결혼했거나 최저생계비(1인당 월 43만6000원) 이상의 소득이 있어야만 별도 가구로 인정된다. 만약 별도 가구를 구성할 수 없다면 보유세건 양도소득세건 절세효과가 없다.
다가구나 다세대를 보유하고 있으면 주택 임대사업자 등록을 하는 것도 절세 방법이다. 임대사업자 등록은 시군구청과 세무서에 모두 등록해야 한다.
다만 다가구 주택 한 채에 본인도 살면서 세를 주고 있는 경우는 시군구청의 주택임대사업자 등록요건이 되지 않으므로 세무서에만 주택임대사업자 등록을 하면 종부세 과세대상에서 제외될 수 있다. 한 가지 유의할 점. 이때도 과세기준일인 6월 1일 이전에 사업자등록을 해야 그해의 종부세 과세 대상에서 제외된다.
안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장
[부동산과법률]사업단계별조합원지위양도에제한"동아일보2007-04-16
[동아일보] 최근 서울 강남의 재건축 대상 아파트 값이 꽤 떨어져 한 채 사려고 합니다. 그런데 재건축 아파트를 잘못 사면 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금 청산 대상이 된다고 하던데요.
재건축 대상 아파트는 사업 단계별로 조합원 지위 양도에 제한이 따릅니다. 우선 주택재개발 및 도시환경정비사업에는 조합원 지위 양도의 제한이 없습니다. 따라서 이들 사업구역 안에 있는 건물이나 토지는 몇 번을 사고팔아도 조합원 지위가 양도돼 신축 아파트를 분양받을 수가 있습니다. 둘째, 주택재건축사업구역 안에 있다면 아파트뿐 아니라 단독주택 연립주택 상가 등 모든 건물과 토지를 매매할 때에 조합원 지위 양도 제한이 적용됩니다.
조합원 지위 양도에 관한 내용을 간단히 설명하면 다음과 같습니다. 투기과열지구로 지정된 지역 안에서는 주택재건축조합 설립 인가 뒤에 건축물 또는 토지를 샀을 경우에는 그 양수자는 조합원이 될 수 없고, 조합 설립 인가일을 기준으로 현금 청산됩니다. 즉, 신축 아파트를 분양받을 수가 없다는 것입니다. 이를 자세히 설명하면 다음과 같습니다.
①투기과열지구에 한해서만 조합원 지위 양도 제한이 있습니다.
②주택재건축조합 설립 인가 전에는 몇 번을 매매해도 상관없습니다. 조합 설립 인가가 나야만 조합원의 지위 문제가 대두되기 때문에 조합 설립 인가 전인 추진위원회 단계 등에서는 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
③상속, 이혼으로 인한 양도 양수 때는 조합원 자격을 승계할 수 있습니다. 매매나 증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위는 모두 제한이 따릅니다. 경매도 마찬가지입니다.
④가구원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병 취학 결혼으로 인해 가구원이 모두 다른 시군으로 이사할 때는 양수자가 조합원 자격을 승계할 수 있습니다.
⑤2003년 12월 31일 이전에 조합 설립 인가를 받은 조합은 해당 조합원이 이날 이전에 건축물 또는 토지를 취득하였을 경우에는 한 번에 한해 조합원 자격을 양도할 수 있습니다.
"[부동산 稅테크]<28>주택 증여 절세 원칙(하)"2007-04-22
[동아일보]증여세는 증여할 재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 세금이 달라진다. 증여재산의 평가는 원칙적으로 증여일로부터 3개월 전후에 매매된 비슷한 물건의 사례를 기준으로 한다. 이때의 가격을 시가(時價)라고 부른다.
아파트처럼 유사한 매매 사례가 많은 재산은 처음부터 시가를 잘 파악한 뒤 증여세를 신고해야 세금을 줄일 수 있다. 대부분 단지에서는 증여하려는 집과 평형이나 층수, 가격이 비슷한 곳을 찾기가 쉽기 때문에 그렇게 어려운 일도 아니다.
만약 세금을 아낀다고 시가를 무시하고 건설교통부가 발표하는 주택 공시가격으로 증여세를 신고했다가는 낭패를 보기 쉽다. 세무서에서 비슷한 아파트 거래 가격을 파악해 이를 기준으로 세금을 매길 수 있기 때문이다.
이렇게 되면 10%의 증여세액 공제 혜택을 받지 못한다. 또 적게 신고한 금액에 대해 가산세까지 부담해야 한다.
만약 시가가 얼마인지 파악하기 어려우면 2개 이상의 감정평가법인에 의뢰해 감정가액의 평균값으로 신고하면 시가로 인정받을 수 있다.
그런데 단독주택은 아파트와 조금 사정이 다르다. 위치나 가격이 비슷한 집을 찾기 어렵고 집의 재질이나 면적도 제각각이어서 시가를 파악하기가 쉽지 않다. 이때는 일단 공시가격을 기준으로 증여세를 신고해 두는 게 유리하다.
아파트를 증여할 때는 새 공시가격이 나오는 시점을 감안할 필요가 없다. 어차피 시가로 세금을 매기기 때문이다. 하지만 단독주택을 증여하려면 세금이 공시가격을 기준으로 결정될 수 있다는 점을 감안해서 공시가격이 오르기 전에 증여하는 게 좋다.
증여받은 주택을 팔 때도 시기를 잘 조절해야 한다. 부모에게서 주택을 증여받은 뒤 5년 안에 팔면 자녀가 부담한 증여세와 양도소득세를 합한 금액과, 부모가 직접 팔았을 때의 양도세를 비교해 더 많은 금액을 과세하도록 돼 있다.
따라서 집을 2채 이상 갖고 있는 사람이 양도세와 보유세를 줄이기 위해 자녀에게 증여를 했다고 하더라도 자녀가 5년 안에 집을 다시 팔면 중과세가 적용돼 오히려 세금을 더 많이 부담하는 결과를 낳을 수 있다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장
[부동산과 법률]계약서-등기면적 차이날 땐 2007-05-14
[동아일보]Q : 최근 아파트와 상가를 1개씩 분양받았는데, 둘 다 등기된 전용면적과 공용면적이 분양계약서에 적힌 것보다 작았습니다. 저뿐만 아니라 분양받은 사람 모두 같은 상황이었는데, 이럴 때 작게 등기된 부분만큼 돈을 되돌려 받을 수 있는지요.
A : 아파트나 상가를 분양받았을 때 계약서에 적힌 평수보다 작게 등기되면 판 사람에게 줄어든 평수에 해당하는 금액만큼 깎아달라고 요구할 수 있고, 실제 등기된 평수만으로 계약 목적을 달성할 수 없다면 매매계약 전체를 해제할 수 있습니다. 평수가 줄어 영업을 할 수 없게 되는 등의 피해를 봤다면 손해배상 청구도 가능합니다.
민법에 따르면 ‘수량을 지정한 매매’의 목적물이 부족한 경우와 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 없어진 경우 사들인 사람이 부족 또는 멸실(滅失) 여부를 알지 못한 때에는 계약 해제, 감액 청구, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이때 수량을 지정한 매매는 당사자가 매매의 목적물이 일정한 수량을 갖고 있다는 데 주목해 대금도 그 수량을 기준으로 정하는 것을 말하기 때문에 평당 분양가로 분양을 받는 아파트와 상가는 민법이 정하는 ‘수량을 지정한 매매’에 해당됩니다.
따라서 전용면적이나 공용면적이 계약서에 기재된 것보다 작게 등기됐다면 작게 등기된 부분만큼 대금을 줄여 달라고 (감액)청구할 수 있습니다. 매도인이 응하지 않으면 소송을 통해 청구할 수 있습니다.
법원 판례도 아파트 분양 때 공유 대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정 매매로 보고 공유 대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 제574조에 의한 대금감액 청구권을 인정한 사례가 있습니다.
아파트나 상가를 산 사람이 선의(善意)인 때, 즉 평수가 작다는 등의 사실을 몰랐던 때는 그 사실을 안 날로부터 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 그런 사실을 알았다면 청구할 수 없습니다.
김조영 변호사·www.r119.co.kr
[부동산 稅테크]⑬재건축·재개발 주택과 절세 2007-05-26
[동아일보] 재건축·재개발 주택(이하 재건축 주택)에 대한 세제는 자주 바뀌고 어려워 전문가들도 실수를 많이 하는 분야다. 재건축 주택과 관련해 꼭 알아둬야 할 절세(節稅) 상식을 3회에 걸쳐 정리한다.
재건축 주택과 관련해 바뀐 세법 중에서 가장 주의할 점은 관리처분계획인가일과 입주권(분양권) 취득일에 따라 세금이 달라진다는 것이다.
현행 세법에서는 관리처분계획인가를 받으면 재건축 대상 주택이 입주권으로 바뀐 것으로 본다.
이 입주권 자체를 주택으로 보는 것은 아니지만 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획인가가 났거나, 그 전에 관리처분계획인가를 받은 입주권이라도 2006년 1월 1일 이후에 샀다면 양도소득세 중과세나 비과세 대상을 판정할 때 주택 수에 포함시킨다.
물론 위에 해당되지 않는 입주권은 완공이 된 뒤에야 주택 수에 포함된다.
주택 수에 포함되는 입주권과 일반 아파트 한 채를 갖고 있다면 입주권을 먼저 팔아야 중과세 대상에서 제외된다. 반면 입주권이 주택 수에 포함되지 않으면 일반 아파트를 먼저 팔아야 비과세 혜택을 받는다.
2006년 1월 1일 이후 취득한 입주권이라도 실수요자에 대해서는 예외를 인정해 준다는 점도 알아둬야 한다.
1가구 1주택자가 입주권을 산 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있도록 한 것. 단 이때도 기존 아파트를 3년 이상 보유(서울과 경기 과천시, 5대 신도시는 2년 거주 요건 추가)해 비과세 요건을 충족시켜야 한다.
만약 1가구 1주택자가 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔지 못했다면 어떻게 해야 할까. 이때는 재건축이 끝나기를 기다려야 한다.
새 집이 완공된 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔고 가구원 전원이 이사해서 1년 이상 살면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
1년 이상 살지 않은 것으로 확인되면 나중에 기존 주택에 대한 양도세를 추징당한다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장
[부동산과 법률]분할된 전원주택지 분양받을 때 2007-05-28
[동아일보] Q:A사가 현재 분양하고 있는 전원주택지를 분양받고자 합니다. 큰 토지를 분할해 분양한다고 하는데 유의할 점은 무엇인가요?
A: 토지개발회사 등은 흔히 여러 필지의 임야나 전답을 매입해 집을 지을 수 있도록 토지형질변경을 한 뒤 200평 정도씩 분할해 전원주택지로 분양합니다.
이때 반드시 체크해야 할 점은 다음과 같습니다.
첫째, 현재 분양하고 있는 토지의 등기부등본을 떼어 해당 토지가 현 시점에서 누구 소유로 돼 있는지 확인해야 합니다. 정상적이라면 분양회사 A가 임야나 전답을 매입해 자신의 명의로 소유권을 이전한 뒤 분할해 이를 여러 사람에게 분양해야 합니다.
하지만 간혹 A사가 토지 소유자인 B에게 계약금만 주고 매매계약을 체결한 뒤 임의로 전체 토지를 도면상으로 분할해 다른 사람에게 분양하는 때가 있습니다. 즉, 현재 토지 소유자는 B인데 전원주택지 매매계약은 A사와 분양받는 C가 체결하는 것입니다.
그런데 만약 A사가 자금 사정이 악화되거나 사기를 칠 의도로 B에게 토지대금 잔액을 지불하지 않으면 토지 소유권이 B에게서 A에게로 넘어가지 못하게 되고 결국 C는 매매대금 납입 금액을 모두 날릴 수 있습니다.
둘째, 분할해 분양받은 전원주택지의 위치를 반드시 특정해야 합니다.
분양회사의 내부 도면상으로 분할도면을 작성해 특정하는 사례도 있지만 지분으로만 매매계약을 한 뒤 나중에 알아서 분할해 주겠다고 하는 사례도 있기 때문입니다.
따라서 원래 의도했던 위치와 다르게 분양받는 사례가 생길 수 있으니 자신이 분양받을 땅의 위치를 분양회사 직원이 설명할 때 사진이나 동영상으로 촬영해 반드시 특정해 두는 게 좋습니다.
김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr
"[부동산稅테크]<34>재건축-재개발주택과절세상식" 2007-06-04
[동아일보] 먼저 지난주에 이 코너에 게재된 내용 가운데 독자들의 문의가 많았던 사항에 대해 좀 더 설명을 하는 게 좋을 것 같다.
세법에서는 재건축·재개발(이하 재건축) 입주권(분양권)을 산 실수요자에 대해서는 예외를 인정해 입주권 취득 1년 안에 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 주고 있다.
기존에 집을 2채 갖고 있으면 재건축의 어느 단계에서 2채의 집을 소유하게 됐는지에 따라 비과세 여부가 결정된다.
우선 비과세 혜택을 받기 위해서는 집이 2채가 된 시점이 재건축 ‘사업시행 인가일’ 이후여야 한다. 살고 있던 집이 재건축이 진행돼 사업시행 인가를 받은 뒤 다른 집을 사서 이사한 경우가 이에 해당한다.
부득이하게 이사했다는 점을 고려한 것인데 이때에도 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
첫째, 사업시행 인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 한다. 만약 재건축 시행 인가일 전에 다른 주택을 취득한 때에는 해당되지 않는다.
둘째, 재건축이나 재개발이 끝나 완공된 주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다. 단, 취학이나 질병의 요양, 근무상 이유 등 피치 못할 사정으로 가구원 중 일부가 잠시 따로 떨어져 살고 있을 때도 가족 전체가 이사한 것으로 간주하기 때문에 염려하지 않아도 된다.
셋째, 재건축 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 뒤 최소한 1년 안에 잠시 살던 집을 팔아야 한다.
그렇다면 사업시행 인가를 받기 전에 집을 2채 갖고 있다면 어떻게 될까. 해당 주택이 2005년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 받았고 입주권 취득 시점도 그 이전이라면 재건축 주택을 허문 상태에서 비과세 요건(서울, 경기 과천시, 5대 신도시는 3년 보유, 2년 거주)을 갖춘 나머지 집을 팔면 비과세 대상이 된다.
하지만 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받았거나 취득 시점이 2006년 1월 1일 이후라면 먼저 파는 입주권이나 집은 비과세 혜택을 받을 수 없다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장
"[부동산 稅테크]<35>재건축주택의 보유-거주기간"2007-06-11
[동아일보] 주택에 대한 양도소득세를 계산할 때 거주기간과 보유기간은 매우 중요하다. 보유기간에 따라 비과세 혜택과 세율, 장기보유 특별공제 적용 여부가 결정되기 때문이다.
일반적으로는 거주하면서 보유하고 있던 주택이 붕괴되거나 낡아 다시 지은 때에는 기존 주택과 새로 지은 주택의 보유기간과 거주기간을 합산해 양도소득세를 계산하는 것이 원칙이다.예를 들어 살고 있던 집이 재해로 붕괴돼 새집을 짓게 된 때는 나중에 새집을 팔더라도 종전에 무너진 집의 보유기간과 거주기간을 합산해 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했는지 여부를 판정하게 된다.
그런데 재건축이나 재개발 주택은 재건축이나 재개발 추진 과정의 어느 단계에서 취득했는가에 따라 보유기간 산정이 달라진다.
재건축 주택을 관리처분계획 인가일(2005년 5월 30일 이전은 사업시행 인가일) 이후에 사면 입주권을 승계·취득한 것으로 보기 때문에 재건축 주택이 완공(사용검사필증 교부일 또는 사용일, 사용승인일 중 이른 날)된 이후부터 주택의 보유기간을 계산한다.
반면 관리처분계획 인가일 전에 취득하면 종전 주택을 사들인 시점부터 보유기간을 계산한다.
실제 사례를 들어 보면 보다 명확하다.
A 씨와 B 씨는 현재 집이 없는 무주택자다. 두 사람은 비슷한 시기에 재건축 주택을 취득했는데 A 씨는 관리처분계획 인가를 받은 직후 입주권을 샀다. B 씨는 관리처분계획 인가를 받기 바로 직전, 즉 재건축 아파트가 세법상 입주권으로 바뀌기 직전에 집을 샀다.
취득일 이후 약 2년간의 공사기간을 거쳐 새집이 완공됐고 두 사람 모두 2년간 거주한 뒤에 새집을 팔았다.
이때 A 씨는 새집이 지어진 뒤부터 보유기간을 계산하기 때문에 비과세 요건 중 3년 보유 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 내야 한다. 새집이 완공된 이후부터 보유기간을 계산하기 때문이다.
반면 B 씨는 공사기간까지 보유기간에 산입돼 거주기간 2년, 보유기간 4년으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
무주택자라면 가급적 관리처분계획 인가를 받기 전에 재건축 아파트를 사는 게 좋다는 얘기다. 안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장
[부동산 稅테크]<36>1가구 1주택 비과세 요건<상>2007-06-18
[동아일보]경기도의 마당 넓은 전원주택에 살던 K 씨는 전원주택을 팔면서 세무신고를 하지 않았다. 1가구 1주택으로 3년을 보유하면 양도소득세 비과세에 해당한다고 생각했다.
그런데 집을 팔고 1년쯤 지나 세금고지서가 나왔다. 주택 면적에 비해 땅이 넓다는 이유였다. K 씨는 1가구 1주택 비과세 요건을 정확히 몰라 10% 세금공제도 못 받고 가산세까지 부담하게 됐다.
1가구 1주택 비과세에 관한 세법 규정은 의외로 복잡하다. 이와 관련한 내용을 2회에 걸쳐 알아본다.
단독주택, 특히 전원주택처럼 땅이 넓은 집은 딸린 토지의 면적 기준을 충족해야 비과세 된다. 이유는 다음과 같다.
땅이 없고 집이 있을 수 없다. 그래서 1가구 1주택 비과세 혜택은 건물뿐 아니라 주택에 딸린 땅에 대해서도 동일한 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.
그런데 주택 부수토지라고 무제한 비과세 혜택을 주면 넓은 땅에 아주 작은 주택을 지어 놓고 비과세 혜택을 주장할 수 있게 된다. 따라서 주택에 딸린 토지라 해도 도시지역 내 토지는 주택 바닥 면적의 5배까지, 도시지역 밖은 바닥면적의 10배까지만 비과세 혜택을 준다.
앞선 사례의 K 씨는 주택 부수토지의 면적 기준에 걸려 양도소득세를 내게 된 것이다.
주택에 딸린 것인지, 별도의 필지인지는 주택의 울타리나 담장 등 실제 이용 상황으로 판정한다. 부속필지가 2개 이상이라고 하더라도 실제로 주택의 마당이나 정원으로 이용하고 있다면 함께 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 한집에 같이 살고 있는 가족이 주택을 파는 시점에 집을 1채만 갖고 있어야 한다.
한집에 같이 사는 ‘가족’에는 배우자, 본인의 부모, 장인 장모, 조부모, 외조부모와 형제자매가 포함된다. 이런 가족이 따로 살면 관계없지만 함께 살고 있으면서 집을 2채 이상 보유하면 과세된다.
취학이나 요양, 직장과 사업 형편상 일시적으로 따로 살고 있는 때는 같이 사는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 요건을 따지므로 주의해야 한다.
자녀가 따로 살고 있어도 만 30세 미만이면서 최저생계비(월 43만5931원) 이상의 소득이 없거나, 결혼하지 않으면 독립된 가구로 보지 않는다.안만식세무사·예일회계법인 세무본장
"[부동산 稅테크]<37>1가구 1주택 비과세 요건-下"2007-06-25
[동아일보] 수도권에 사는 김모 씨 형제는 부모가 물려준 땅에 각자 작은 상가주택을 지어 건물 일부를 임대했다. 이들은 최근 비슷한 시기에 비슷한 금액으로 건물을 팔았다. 그런데 형은 1가구 1주택자로 간주돼 양도소득세를 내지 않은 반면 동생은 꽤 많은 세금을 냈다. 왜 이런 일이 생겼을까.
둘 다 다른 집은 없었지만 상가주택의 면적 중에서 형은 주택 부분이 상가보다 조금 더 컸고, 동생은 그 반대였기 때문이다. 주택과 상가가 함께 들어서 있는 복합주택건물(상가주택)은 전체 면적에서 주거 부문이 차지하는 비중에 따라 집으로 볼 것인지 여부를 판정한다.
주택이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 반면 주택 면적이 상가와 같거나 작으면 주택 부분만 집으로 친다.
따라서 형은 상가주택 전체에 대해 비과세 혜택을 받았지만 동생은 주거용으로 쓰는 부분만 비과세 처리되고 상가는 9∼36% 세율을 적용받았다.
이 사례처럼 1가구 1주택 비과세 요건을 충족시킨 상태이고, 거래금액이 6억 원 이하면 주택 부분이 상가보다 커야 절세(節稅)할 수 있다. 건물 전체를 주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.
다른 집을 한 채라도 갖고 있다면 사정이 다르다. 상가건물에 주거 부분이 조금이라도 있으면 이를 집으로 간주해 다른 주택과 합쳐 2주택으로 본다. 따라서 상가건물을 팔 때 주택으로 사용하는 부분에 대해 중과세가 적용될 수 있어 주거 면적이 크면 불리하다. 이때는 아예 주택 부분을 상가로 용도 변경하는 것도 고려할 만하다.
다가구주택을 팔 때도 요령이 필요하다. 다가구주택은 가구별로 등기가 따로 나 있지 않으며 3층을 넘지 않는다. 다세대주택은 4층 이하이며 가구별 구분등기가 원칙이다.
다가구주택을 다세대주택처럼 구분 등기한 뒤 가구별로 팔면 각각을 개별 주택으로 보지만 한꺼번에 양도하면 전체를 집 한 채로 보고 세금을 계산한다.
만약 다른 집을 갖고 있지 않은 다가구주택 소유자가 이 집을 팔 때 매매가가 6억 원이 안 되면 통째로 파는 게 좋다. 따로 팔면 두 번째 가구부터는 다주택자 중과세가 적용되기 때문이다. 안만식 세무사
부동산稅테크<36>용도따라과세되는오피스텔[동아일보]2007-07-02
40대 회사원인 K 씨는 5년간 거주했던 아파트를 지난해 팔았다. 자녀들이 자라 좀 더 넓은 집으로 이사하기 위해서였다.
집을 판 뒤 관할 세무서에서 양도소득세 신고 안내문이 나왔지만 매도한 아파트 외에 다른 주택이 없었던 그는 당연히 1가구 1주택 비과세에 해당한다고 판단해 별도의 신고를 하지 않았다.
그런데 최근 K 씨는 판 아파트에 대해 양도소득세 고지서가 발부되자 깜짝 놀랐다.
이유를 알아보니 몇 년 전 미분양 오피스텔을 사 전세를 내줬는데 세입자가 이를 주거용으로 쓰고 있었고 세무서의 현지 확인에 의해 이 사실이 드러난 것이다.
결국 K 씨는 주택을 2채(아파트와 주거용 오피스텔) 보유한 것으로 돼 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못했다.
세법에서는 주택을 건축물관리대장이나 등기부등본상의 용도가 아닌 ‘사실상의 용도’에 따라 판단하도록 돼 있다. 다시 말해 주택이 아닌 상가나 오피스텔이라도 주민등록 전입신고가 돼 있거나 실제 주거용으로 사용하고 있는 사실을 세무서가 현지 확인하면 이를 주택으로 본다는 것이다.
K 씨는 분양 당시 오피스텔을 분양 받았고 이 건물이 현재도 건축물대장상으로는 주택이 아닌 오피스텔로 돼 있지만 세입자가 주거용으로 사용했기 때문에 세법상 주택으로 취급될 수밖에 없는 것이다.
그러면 K 씨와 같이 오피스텔을 주택이 아닌 줄 알고 구입했다가 주택으로 판명돼 불이익을 받는 것을 방지하려면 어떻게 해야 할까.
무엇보다 오피스텔의 용도에 맞게 임대해야 한다. 오피스텔은 업무를 주로 하는 시설에, 일부 숙식을 할 수 있는 건축물로 건축법상으로는 업무시설에 해당한다. 주로 소호(SOHO) 사업자들이 이용하기 편하게 지어진 것이다.
따라서 임대차 때 사업자등록이 된 사람에게 임대하고, 임대차 계약서를 만들 때 임대인의 허락 없이 주민등록을 이전하거나 주거용으로 사용하는 것을 못하도록 특약(特約)을 추가하면 불이익을 막을 수 있다.
하지만 만약 세입자가 특약을 위반해 해당 건물을 주거용으로 사용한 사실이 적발되면 주인은 세법상 책임을 피할 수 없다. 다만 세입자에게 민사상 책임을 물을 수 있다.
안만식 세무사
[토지보상제도 개선방안] '代土보상' 국회처리는‥2007-07-08
정부는 현금 보상금을 줄이기 위해 개발지역의 땅을 보상비로 지급하는 대토(代土)보상제를 적극 추진해왔지만,이를 위한 토지보상법 개정이 국회 심의과정에 서 애를 먹고 있다.
당초 정부는 6월 임시국회에서 토지보상법 개정안을 통과시킨 뒤 혁신도시부터 현금 대신 토지로 보상할 방침이었으나,중산층용 '비축용 임대주택' 공급이 국 회 건설교통위에서 문제가 돼 덩달아 국회 통과가 무산됐다.
이에 따라 정부는 9월 정기국회에서 법안 처리를 희망하고 있으나 대선 등 정치 일정 때문에 낙관하기 어려운 상황이다.
정부는 토지보상법 개정이 지연되면 수조원에 이르는 현금이 더 풀릴 수밖에 없 어 모처럼 안정을 찾아가는 토지 주택 등 부동산가격을 자극할 것으로 우려하고 있다.
정부는 대토보상제가 자리 잡으면 현금 보상비를 종전보다 20% 정도 줄일 수 있 을 것으로 기대하고 있다.
내년에 지급될 보상금이 25조원인 점을 감안하면 5조원가량을 땅으로 보상할 수 있다는 계산이다.
실제 토지공사와 주택공사가 수도권의 한 택지개발지구를 대상으로 시뮬레이션 한 결과,현금 보상이 18% 정도 줄어드는 효과가 있는 것으로 나타났다.
정부는 대토보상을 활성화하기 위해 지급되는 토지를 현재의 단독택지 외에 아 파트를 지을 수 있는 공동주택지와 상업용지 등으로 확대하는 방안을 고려하고 있다.
공동주택지는 감정가로 공급하고,상업용지는 인근 상업용지의 평균 입찰가격으 로 분양할 계획이다.
또 토지 소유자들이 조합을 구성해 공동주택지나 상업용지를 신청하면 주택건설 업체보다 우선해 용지를 공급할 방침이다.
상업용지의 경우 조합원 1인당 1100㎡까지 땅을 받을 수 있을 것으로 예상된다.
이렇게 되면 토지 보상자들은 신도시나 택지개발지구 내에서 직접 주택을 건설 하거나 주상복합 또는 상가를 짓는 것이 가능해진다. 김문권 기자 mkkim@hankyung.com
[이영호의 부동산특강]신도시 선택의 조건 2007-07-16
6월 한 달 동안 모두 5곳의 신도시 건설 계획이 발표됐다. 그런데 신도시마다 ‘명품’이니 ‘수도권 최대 규모’니 하며 특색을 강조하고 있다. 예비 청약자들로서는 어떤 곳에서 분양받아야 할지 고민스럽기만 하다.
신도시 선택의 조건은 뭘까. 가장 쉬운 방법은 도시 교통계획을 살펴 보는 것이다. 현재 어떤 도로가 있고, 앞으로 계획된 도로는 얼마나 있는지 살피는 것이다.
실제 분당과 일산을 비교해 보자. 분당은 인근에 고속화도로가 모두 4개나 된다. 경부고속도로와 분당∼수서고속도로, 분당∼내곡고속화도로, 서울외곽순환고속도로가 그것이다. 10차선 이상 되는 국도도 2개나 된다.
그런데 일산은 어떤가. 고속화도로는 자유로 하나다. 국도도 시내 방향으로 2∼3개 정도다. 입주 시기가 비슷한데도 분당 집값에 못 미치는 이유다.
그렇다면 6월에 발표된 주요 신도시의 교통은 어떨까. 송파신도시부터 살펴보자. 현재 송파신도시를 지나는 고속화도로는 동부간선도로와 서울외곽순환고속도로가 있다. 강남권으로 바로 진입이 가능한 도로는 송파대로가 있다. 현재는 막혀 있지만 앞으로 장지동길과 양산로를 통해서도 강남권으로 이동할 수 있다. 장지교삼거리 입체화도 예정돼 있어 동부간선도로로 접근 가능하다. 바로 이용할 수 있는 지하철 역도 2개나 된다. 6월에 나온 신도시 가운데 교통여건이 가장 좋다.
운정신도시는 일단 자유로나 310번 지방도를 통해 서울과 일산신도시 접근이 가능하다. 신도시 개발에 맞춰 지방도나 국도를 확장할 계획이다. 이 중에서도 눈여겨봐야 할 것은 경의선 복선전철 1단계 개통 구간과 제2자유로다. 1단계 구간은 문산에서 성산까지로 2009년 개통할 예정이며, 대곡역과 성산역을 통해 3호선과 6호선으로 갈아 탈 수 있다. 제2자유로는 파주 운정에서 서울 상암동까지로 2006년 구간이 확정된 상태다.
마지막으로 광교신도시다. 경기도가 명품 신도시로 만들겠다고 한 곳이다. 현재는 영동고속도로와 경부고속도로를 바로 이용할 수 있다. 특히 영동고속도로 이용을 보다 수월하게 하기 위해 나들목 3곳을 설치할 계획이다. 2008년에는 용인 영덕∼서울 양재 간 고속도로가 개통되고 신분당선 연장선 1단계 구간인 정자∼광교신도시 구간이 2014년 개통될 예정이다. 검단이나 동탄2신도시는 2008년에나 구체적인 교통대책이 나올 예정이다. 명품이니 수도권 최대 규모니 하는 말에 현혹되지 말자. 교통이 편리한 곳에 사람이 몰려들기 마련이다. 교통이 신도시 ‘백년지대계’임을 명심하자.
닥터아파트 리서치센터장
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