자료출처: 팔구사구부테크

지난 2004년 5월 강남구 개포동의 허름한 재건축 아파트를 산 김모씨. 당시 취·등록세를 아껴보고자 무심코 썼던 다운계약서로 인해 요즘 맘고생이 이만저만이 아니다. 얼마 전 아파트를 다시 파는 과정에서 양도소득세(이하 양도세)가 2년 7개월 전 아꼈던 세금의 몇 배로 불어 되돌아온 탓이다.

사실 아파트를 매입할 때까지만 해도 이런 엄청난 일이 생길거라곤 김씨도 상상을 못했다. 7억 9,000만 원에 산 아파트를 계약서에 6억 5,000만 원으로 적으면서도, 다운계약서는 관행이란 생각에 별 문제의식을 느끼지 못했기 때문이다. 오히려 취·등록세를 3,002만 원이 아닌 2,470만 원을 납부함으로써 532만 원의 절세효과를 누렸다는 생각 뿐이었다.

하지만 문제는 예상보다 빨리 아파트를 팔게 되면서 나타났다. 비과세 요건(6억 초과분 제외)을 갖추지 못해 양도차익의 9~36%를 양도세로 내야 했는데, 계약서를 쓸 때 낮춘 1억 4,000만 원이란 금액이 고소란히 양도차익으로 잡힌 것이다. 이 1억 4,000만 원은 엄청난 부메랑이 되어 김씨에게 돌아왔다.

실제 매입가인 7억 9,000만 원으로 양도세를 계산할 경우 양도가액 13억 원과의 차이는 5억 1,000만 원. 여기서 필요경비와 양도소득 기본공제를 제할 경우 과세표준은 4억 5,220만 원이 된다. 과세표준에 9~36% 누진세율을 적용하고, 부가세인 주민세까지 합하면 총 납부해야 할 양도세액은 1억 7,907만 원이 나온다.

그런데 계약서상의 6억 5,000만 원으로 양도세를 계산할 경우 세액은 눈덩이처럼 불어난다. 양도가액 13억 원과의 차이가 6억 5,000만 원으로 벌어지는데다 필요경비, 양도소득 기본공제를 모두 제하더라도 과세표준이 6억 200만 원으로 결정되는 것. 세율 9~36%와 주민세를 적용할 경우 총 양도세는 2억 3,839만 원으로 계산된다. 취·등록세 532만 원을 아끼려다가 양도세 5,932만 원을 더 내게 된 것이다.

아무 생각 없이 썼던 다운계약서 하나 때문에 김씨와 같이 양도세 폭탄을 맞은 사례가 점점 늘어나고 있다. 얼마 전까지만 해도 당연하게 여겨졌던 다운계약서, 무엇이 문제일까?

김씨의 경우 주택투기지역 내 양도세가 실거래가 과세된다는 점을 간과했던 것이 가장 큰 문제였다. 직접 거주할 것이므로 3년 이상 보유만 하면 비과세 요건(고가주택 6억 초과분 제외)을 갖춘다고 생각해 양도세 부담을 느끼지 못한 것이다. 그러나 사정이 생겨 계획보다 빨리 집을 처분하게 되고, 양도차익 전체가 그대로 양도세 납부 대상이 되고 말았다.

이러한 안타까운 사연들은 앞으로 더욱 늘어날 전망이다. 2007년 1월 1일부터 양도세 과세기준이 ‘공시가격’이 아닌 ‘실거래가’로 바꼈기 때문이다. 비과세 요건을 못갖출 경우 다운계약서는 ‘여우 피하려다 호랑이 만난 격’으로 전락하는 셈이다.

그렇지만 섣부른 좌절은 말자. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있듯 실제 계약서로 실거래가를 증명해 양도세를 줄이는 방법이 있다. 만약 실계약서를 분실했다면 매입 당시 매도자의 확인서나, 매도자가 가지고 있는 실계약서의 사본으로도 대신할 수 있다. 이 경우 양도세를 다운계약서상 기재된 금액이 아닌 실제 거래한 금액으로 납부 가능하다.

그런데 이때 유의할 점이 있다. 자칫 잘못하면 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 2005년까지 취·등록세는 각 지자체의 시가표준액을 기준으로 매겨졌지만, 2006년부터는 실거래가가 기준이 되고 있다. 또한 2004년 3월 30일 정부는 투기지역 내 일부 지역에 한해 아파트 등을 매매할 경우 15일 내 관할 시·군·구청에 실거래가격을 신고, 취·등록세 또한 실거래가로 납부하는 ‘주택거래신고제’ 시행을 발표했다.

즉, 주택거래신고지역의 경우 지정된 날로부터, 그 외 지역이라면 지난 해부터 취·등록세가 지방세 시가표준액이 아닌 실거래가를 기준으로 하고 있는 것이다. 따라서 실거래가를 허위로 신고시에는 과태료를 부과하고 있다. 규정에 의하면 허위신고시 주택거래신고지역의 경우 취득세의 1~5배, 신고지역이 아닌 경우 취득세의 1~3배까지 과태료를 내게 돼 있다.

김씨의 사례를 다시 살펴보면, 강남구의 경우 2004년 4월 26일 날짜로 주택거래신고지역이 됐다. 그 이후 거래를 했을 때는 암암리에 이뤄지던 다운계약서가 일절 금지되고, 실거래가 신고와 함께 취·등록세 또한 실거래가로 내야 했던 것이다.

하지만 5월에 계약한 김씨는 이를 어겼고, 이에 양도세 납부 시기에 와서 실거래가를 증명하게 된다면 허위신고에 따른 과태료를 부담해야 한다. 김씨가 내야 할 과태료는 거래가액과 신고가액의 차이가 10% 이상 20% 미만에 해당하므로 원래 냈어야 할 취득세의 2배인 6,004만 원이 된다.

이 금액은 김씨가 더 내야 하는 양도세 5,932만 원 보다 더 높은 수준이다. 실거래가를 증빙하는 게 더 손해인 것이다. 따라서 김씨는 다운계약서에 의한 양도세를 내는 것을 선택하는 게 옳다.

반면, 과태료가 더 적거나 취·등록세 실거래가 신고 이전에 주택을 구입한 사람들이라면 실거래가를 증빙하는 게 훨씬 더 이익이다. 마철현 세무사는 “그동안 다운계약서가 관행적으로 이뤄지다 보니 이제 와서 이런 경우가 발생하고 있다”며 “지금이라도 반드시 실거래가로 계약서를 쓰는 게 중요하다”고 조언했다.

[부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr]