2008-02-12 16:46
http://blog.drapt.com/jjs8981/1544971202802409502 
자료출처 : L'etranger의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/comet136
지난주는 영하 10도이상의 강추위속에서 현장답사 및 임장활동을 하느라고 정말로 얼어죽는줄 알았습니다.
젊은 나이에는 추위라는 것을 잘 모르겠더니 어느덧 40대 중반이다 보니 내복까지 겹겹히 껴입었는데도 바람이 몰아치면 무릎까지 시리우고 점점 나이를 먹는것 같아 아쉽습니다.
지난번에는 토지거래 허가제도의 정확한 의미와 토지거래 허가구역으로 묶여 있는곳을 피한 비투기지역에 주목하라 하였고 오늘은 부재지주 토지 양도세 중과와 이에 따른 부테크 전략을 논하고자합니다.
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노무현 정권이 지난 5년간 내놓은 수십가지의 부동산 안정대책중 가장 강력했던 것은 8.31조치였으며 이에 따른 후속조치로 부동산 시장은 초토화되었다.
그중 토지관련 핵심은 부재지주 농지,임야,목장용지 및 부재지주 여부에 관계없이 나대지,잡종지를 60% 단일세율로 장기보유 특별공제까지 배제한 양도세 중과세 정책이다.
부재지주 양도세 60% 중과 이해하기
부재지주를 이해하기전에 우선 사업용,비사업용 토지에 대한 이해가 선행되어야한다.
사업용은 말그대로 사업을 위해 이용되는 토지로써 양도시 일반과세 되는데 비해 비사업용일 경우 양도세가 60% 단일세율로 중과세 되고 있다.
여기서 비사업용 토지로 보는 경우는 크게 두가지가 있다.
우선 첫번째는 부재지주농지, 부재지주 임야이고,두 번째는 지방세법상 재산세 종합합산 과세 대상토지로서 나대지, 잡종지 및 공장건축물 과 일반건축물의 부속토지중 기준면적 초과분, 별장의 부수토지 등이다.
여기서 첫번째의 부재지주 농지와 부재지주 임야에 대하여 집중적으로 파헤쳐 보도록 하겠다.
도대체 부재지주란 무엇인가?
그냥 단순히 현재 거주하고 있지않은 땅주인을 의미하는가?
여기서 우리는 부재지주의 정확한 의미를 알아야 한다.
우선 농지의 경우 경자유전(耕子有田)의 원칙이 있다.
즉, 농지는 농사를 짓는 농민이외에는 소유할수 없다는 원칙이고 농사를 지으려면 반드시 재촌자경(在村子耕)하여야 하는 원칙이다.
재촌자경이란 촌에서 거주하면서 스스로 농사를 지어야한다는 뜻이다.
즉, 부재지주란 재촌자경하지 않는 땅주인을 말한다.
여기서 재촌이란 농지 소재지 시,군,구나 연접 시,군,구(광역시는 ‘구’를 기준)에 거주하는자를 의미한다.
경계가 붙어 있어야 한다는 연접의 정확한 의미는 고양시 거주자의 경우 경계가 붙어있는 파주시에 소재한 농지를 보유하고 있을때는 부재지주가 되지 않지만 연천군에 소재한 농지를 보유하고 있을때는 부재지주가 되어 양도시 60%의 양도세를 부담하여야 한다.
그러나 파주시가 토지거래 허가구역이기 때문에 토지거래 허가구역내의 농지,임야는 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지 소재지인 파주시에 1년이상 거주하여야 하여야 하고 농지는 취득후 2년 이상,개발사업용토지는 취득 후 4년 이상,임야는 3년 이상 의무적으로 이용하여야만 60% 양도세 중과를 피할 수 있다.
또한 토지거래 허가구역에서는 허가 받은대로 활용하지 않으면 공시지가의 5~10%의 이행강제금 부과하고 행정력이 미약한 정부에서 국민들 서로를 감시자로 만들어 토지거래행위 위반을 신고할경우 포상금을 주는 ‘토(土)파라치‘ 제도를 시행하고 있다.
또한 특별시,광역시(군지역 제외), 시지역(읍면지역 제외)의 도시지역안(개발제한구역, 녹지 지역 제외)의 농지는 재촌,자경여부와 무관하게 60%중과세율이 적용되지만 재촌,자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역, 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과세 제외하고 있다.
즉, 고양시 거주자가 파주시 검산동 소재 농지를 소유하고 있는 경우 파주로 이사와서 2년이상 농사를 짓더라도 국토이용계획확인원상 일종일반주거지역이면 60% 중과세 되고 국토이용계획확인원상 계획관리지역에서 공업지역으로 편입되면 편입일로부터 3년이내에 팔아야만 중과세에서 제외된다는 의미이다.
또한 보유 및 재촌 기간은 일수로 계산하며 다음의 요건을 충족해야만 60% 양도세 중과에서 제외된다.
농지(임야)의 보유기간이 3년 미만인 경우는 재촌한 기간이 보유기간 중 2년 이상, 보유기간 중 80% 이상 등 2가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌한 것으로 본다.
농지(임야)의 보유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 보유기간 중 80% 이상 등 3가지 요건 중에서 하나만 충족하면 된다.
농지(임야)의 보유기간이 5년 이상인 경우는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 보유기간 중 80% 이상 등 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌한 것으로 본다.
자경이란 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 타인이 아닌 반드시 자기의 노동력으로 경작하여야 하며 증빙은 인적보증과 비료대 영수증등을 첨부해야만 세무서에서 인정을 받을수있다.
이렇듯 노무현 정권의 세금으로 부동산을 때려잡겠다는 정책은 마치 미로를 헤매는것처럼 복잡하게 만들어 놓았기 때문에 일반인들은 거의 무슨 내용인지 조차 파악하지 못하고 있다.
이러한 양도세 중과정책은 오히려 땅값을 부추키고 있다.
모든 투자는 기대수익률이 있기에 그러한 기대수익률의 실현을 위해 부재지주 매도자들은 60% 중과되는 양도세를 매수자에게 부담시키는 조건으로 거래를 원하기에 땅값은 상승하고 해당 토지가 꼭 필요한 실수요자의 경우 어쩔수 없이 비싼값을 치르고도 토지를 구입하고 있다.
또한 실거래가 신고가 본격화 되었기에 비싼값이 현재의 시세가 되어버리는 악순환이 계속되기에 땅값은 계속 오르고 있다.
개발바람이 불고 있는 어느 지역의 3년간의 공시지가를 확인해보면 무려 10배까지 땅값이 올랐는데 이명박정부의 대운하 건설과 함께 앞으로 남은 국회의원선거,지자체 선거로 전 국토가 개발열풍에 휩싸일것이고 그런것들이 결국 어떤 결과가 초래될것인지는 눈앞에 선하다.
양도세 중과라는 세금정책을 통해서 땅값을 잡겠다는 참여정부의 정책은 완전히 실패했다는 생각이 많이 든다.
비투기지역 1천㎡(300평)이하 주말농지를 매입하라
이러한 참여정부의 부재지주 중과세 정책에도 이를 배제하는 틈새가 있다.
여기서 잠깐 부재지주 60% 중과세에 배제되는 부분을 살펴보도록 하겠다.
양도세 중과를 배제하는 농지
첫번째는 세대당 1천㎡(300평) 이하의 주말·체험 영농 소유농지 양도의 경우 중과세를 배제한다.
두번째는 2006년12월31일 이전에 개인이 20년 이상을 보유한 농지를 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우에 중과를 배제하니 장기보유한 농지가 있다면 내년까지 매도하는게 좋을 것 같다.
세번째는 상속·이농 농지로서 상속·이농일로부터 5년 이내 양도 (2006.12.31.이전 상속·이농일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 포함) 하는 경우 중과를 배제하니 상속받은 농지가 있을 경우에도 내년까지가 유예기간이니 적정한 매도싯점을 잡는 것이 좋을 것 같다.
네번째는 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중소유 농지 양도의 경우 중과를 배제한다.
다섯번째는 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 양도의 경우 중과를 배제한다.
여기서 가장 주목해야할 사항은 바로 첫번째인 세대당 1천㎡(300평) 이하의 주말·체험 영농 소유농지 양도의 경우 부재지주로 보지않고 60% 양도세 중과에서 제외한다는 항목이다.
즉, 부재지주가 될수밖에 없는 도시민이라도 1천㎡(300평)이하의 농지를 주말을 이용하여 농사를 체험하기 위해 구입한 농지라면 부재지주에 제외하고 60% 중과세도 배제한다는 의미이다.
또한 도시민이라도 1천㎡(300평)이하의 농지를 장거리등의 이유로 본인이 직접 영농할 수 없을때는 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하며 양도시 60% 중과대상에서 제외된다.
그러나 토지거래 허가구역의 농지일 경우 농작거리 20킬로미터 이내의 거주자에게만 소유를 허가하고 있는 등 여러가지 제약이 많이 있기에 가능하면 토지거래 허가구역이외의 토지를 구입하는 것이 좋다.
여기서 주의할점은 반드시 세대당 보유면적이 1천㎡이하의 농지이어야 중과에서 배제된다.
세대란 동일한 주소에서 거소를 같이하는자를 말하고 부부간은 주소지가 별개라도 동일세대로 보기에 좀더 많은 토지를 보유하고 싶다면 장성한 자식들을 세대분리하거나 이미 세대분리된 친지들과 공동으로 세대별 1천㎡이하로 보유하면 된다.
또한 도시자본의 농촌유입이라는 순기능을 담당하고 있는 주말농장용 농지수요등에 대해서는 앞으로도 정책적인 규제가 심하지 않을것이라 판단된다.
만약에 주말에 이용이 가능한 위치에 있는 농지라면 실평수 6평정도의 조립식 농막(농사를 위한 창고)을 만들어서 말그대로 주말농장으로 주말마다 가족들과 직접 농사를 체험하고 저녁때는 바베큐 파티를 하고 하룻밤 자는것도 가족간의 화목과 스트레스 해소 및 정신건강에 아주 좋다.
여기서 팁하나, 가장 간편하게 지을수 있는 작물은 고구마라는 것을 잊지 마라.
또한 투자차원에서도 매력적인 것은 이러한 비투기지역의 농지들이 향후 개발계획에 의해 유동인구기 많아질 경우 비싼값으로 전원주택지나 펜션지로써 되팔수 있음에도 양도세가 중과되지 않으니 이런 투자처가 어디에 있을까?.
그러나 전원주택지나 펜션지로 되팔기 위해서는 무엇보다도 첫번째도 입지, 두번째도 입지, 세번째도 입지이기에 땅을 정확히 볼수 있는 地觀능력이 있어야 하고 본인이 부족하다고 판단된다면 반드시 전문가의 도움을 받기를 바란다.
地形 과 地勢 를 판단하고 地氣를 느끼지 위해서는 반드시 땅을 밟아보고 토지의 가치대비 가격평가도 결코 놓쳐서는 안되는 부분이다.
결론적으로 향후 확실한 개발계획들이 잡혀있는 비투기지역(토지거래 허가구역이외의 지역)의 입지가 최상인 1천㎡이하의 농지를 세대별로 공동투자하라.
이제는 세테크가 부테크다.
과거정권의 부동산 정책인 세금관련 중과정책이 계속되는한 여기서 배제되는 틈새를 뚫고 탈세가 아닌 합법적인 절세를 통해 본인 자산을 불려나가는 합리적인 재테크가 절대적으로 필요한 시기이다.
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이상으로 부재지주 양도세 중과와 관련된 부테크 전략에 대해서 말씀드렸고 다음번에는 수익성 부동산과 부테크 전략에 대해서 말씀드리겠습니다.
차가운 겨울날씨에 건강에 유의하시고 댁내 가정에 행복과 기쁨이 가득하시기를 기원합니다.
[행복만땅 바이러스] 성진수 배상 ^.~
(출처 : 아기곰동호회, 성진수 님)
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