인지세 - 계약서 등 증서를 작성할 때 인지세를 납부
[부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재 금액별 인지세액]

부동산을 양도(팔게 되면)하면 일반적으로 양도소득세라는 세금을 내야 하는데, 조세 정책적으로 양도 소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로

비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있습니다.

[기본 양도 소득세율표]

1세대 1주택에 대한 양도세 비

과세
1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고

있는 경우로서 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다.
비과세 요건 - 서울,과천,분당,일산,평촘,산본,중동 지역은 3년 보유, 보유기간 중

2년 이상 거주하여야 하고 기타 지역은 3년 이상 보유만 하면 됩니다.

ㅁ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어도 양도세 내는 경우

1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않는 경우
ㅁ 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 가지고 있던 1세대가 이사를 가기 위해

새 집을 사고 1년 안에 전에
ㅁ살던 집을 팔게 되면 양도세가 과세되지 않습니다.
ㅁ 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저

 팔 때에는 상속 주택에
ㅁ 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.

그러나 상속 주택을 먼저 팔 경우에는 양도 소득세가
ㅁ 과세됩니다.
ㅁ 한 울타리에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있다면

1세대 1주택으로 봅니다.
ㅁ 양도소득세 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기

이전을 하지 않아서 공부상 1세대
ㅁ 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이

입증되면 양도소득세를 과세
ㅁ하지 않습니다.
ㅁ 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)이상의

직계존속(배우자의 직계존속
ㅁ 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는

주택(비과세요건을 갖춘
ㅁ 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
ㅁ 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터

2년 이내에 먼저 양도하는
ㅁ 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도 소득세 감면되는 경우
ㅁ 감면 내용

ㅁ 감면 대상

ㅁ 감면 사례

1세대

3주택 양도소득세 중과세
(1) 실제 거래 가격으로 양도소득을 계산한다.
(2) 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
(3) 60%의 높은 세율이 적용됩니다.

(1)의 주택 수 기준은 전국의 모든 주택에 적용됩니다. 즉 주택 수에 포함되는 별도의

기준이 없다는 말입니다.
(2)와 (3)의 주택 수 기준은 아래의 경우에 한해서 적용됩니다. 따라서 1에만 해당하는

 경우 주택은 2,3에 적용은 받지 않습니다.
ㅁ 지역 기준 : 수도권(서울,경기,인천) 광역시 소재 주택.

단, 광역시의 군 지역,경기도의 읍/면 지역 제외
ㅁ 가격 기준 : 수도권,광역시 이외에 위치하는 주택(앞서 언급한 지역 기준에서

제외지역 포함)으로 기준시가
                 3억원을 초과하는 주택.


양도소득세 계산 방법

ㅁ 장기 보유 특별 공제 (2005.09.30 현재)

( )는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기준면적 미만의 고가주택 적용
기준면적 : 아파트 등 공동주택 - 전용면적 45평/단독주택 - 건평 80평 및 대지 150평

ㅁ 양도 소득 기본 공제 : 연간 250만원 공제합니다.

[실전 사례] 1억8,000만원짜리 단독주택과 투기지역에 시가 3억2,500만원인 아파트 (분양가 1억2,000만원)가 있습니다. 둘 다 보유한 지 10년이 넘었습니다. 아파트를 팔면 양도소득세가 어떻게 되는지... 만일 무주택 세대주인 조카(만 34세)에게 2억5,000만원에 아파트를 팔면 어떻게 되는지. 내년까지는 정상세율로 양도세를 내고 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 아파트는 현 시세대로 팔면 주택을 구입했을 때 들어간 취득.등록세 등 필요경비를 공제하고 2억원 정도의 양도차익이 발생한다고 가정하고, 10년 이상 아파트를 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 6,000만원을 공제받습니다. 이 경우 양도소득은 1억4,000만원이 됩니다. 여기에 양도세 기본공제액 250만원을  빼고 남은 1억3,750만원이 과세표준이 됩니다. 과세표준이 8,000만원을 넘을 경우 36%의 세율을 곱한 값 4,950만원에서 1,170만원을 뺍니다.   이렇게 계산하면 내야 할 양도세는 3,780만원입니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고를 하고 자진 납부하면 양도세액의 10%(378만원)를 추가 감면 받아 3,402만원입니다. 감면을 받을 경우 감면 받은 금액의 20%를 농어촌특별세(75.6만원)로 내야 합니다. 이와 별도로 실제 납부한 양도세의 10%(340.2만원)를 주민세로 내야 합니다. 세금 총 합계를 보면 3,402만원(양도세) 75.6만원(농어촌특별세) 340.2만원(주민세) = 3,817.8만원 만일 조카에게 아파트를 2억5,000만원에 팔면 양도소득세는 2,000만원 정도로 줄어들지만 소득세법 101조에 따르면 친족 등 특수관계인과의 거래를 통해 조세 부담을 줄인 경우 이를 인정하지 않는다는 조항이 있어 관할 세무서가 시가대로 양도세를 과세할 가능성이 있습니다. [2007년 경우라면] 수도권에 1억원을 넘는 주택 두 채가 있어 2007년부터는 양도세 중과 대상입니다. 따라서 2007년 이후 아파트를 팔면 장기보유 특별공제를 받지 못하고 50%의 세율이 적용됩니다. 이 경우 양도차익 2억원의 50%인 1억원을 양도세로 내야 합니다.   수도권 및 광역시 지방 양도세 부과 방법과 전략 1억원 이하 1억원 초과 3억원 이하 3억원 초과 주택 매각 순서 무관하게 중과 대상에서 제외됨. (재건축,재개발 대상 주택은 예외)     2   1   1       1 1   1 1   2       세금이 실거래가로 매겨지나 50% 중과세 대상은 아님. 비투기 지역 내 주택은 2005년 중 팔아야 유리. 1 1     세금이 실거래가로 부과되나 1억원 이하 주택을 먼저 팔면 50% 중과는 피할 수 있다. (1가구 2주택 아니므로) 1     1 지방의 3억원 초과 주택을 먼저 팔면 중과되지만 수도권 및 광역시 주택을 먼저 팔면 중과 대상이 아니다 . 1 2     매도 순서에 상관없이 50% 중과되므로 투자 수익이 낮은 주택을 먼저 파는 게 유리하다.       2   1   1 어느 주택을 먼저 팔더라도 중과 대상임 .       5. 부동산 투자 간접 상품   리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts 약칭) 리츠(Reits : Real Estate Investment Tursts)란 뮤츄얼 펀드의 일종으로 자금의 운영목적이 부동산 및 부동산관련자산으로 제한되어있는 펀드입니다.  따라서 리츠는 최저단위가 주식과 같은 지분형태로 되어 있고, 이 리츠에 대한 지분의 투자로서 부동산에 대한 투자와 동일한 효과를 거둘 수가 있습니다. 리츠는 크게 지분형 리츠와 모게지(Mortgage)형 리츠로 구분되는데 전자는 리츠가 주식회사 형태로 운영되어 모게지 채권과 부동산 실물자산 모두에 활발한 투자를 하는 것이고, 후자는 주로 모게지 채권에 투자하는 리츠입니다. 미국의 경우 수익률과 환금성이 높은 지분형 리츠가 주류를 이루고 있습니다.  리츠의 매력은 소액의 지분투자로 부동산 투자와 같은 효과 이익을 누릴 수 있다는데 있는데 이것이 가능한 이유는 리츠가 갖는 독특한 구조 때문입니다.   우선 리츠는 앞에서 언급한대로 부동산 및 부동산관련 자산에만 투자할 수 있습니다. 그러므로 자산의 구성이 현금등가물과 부동산, 부동산관련채권으로 이루어질 수밖에 없습니다. 또한 리츠는 당기순익의 90%를 의무적으로 배당하도록 하고 있다는 점입니다. 이렇게 되면 리츠의 지분 보유자는 리츠가 발생시킨 투자수익 대부분을 배당 받을 수 있을 뿐만 아니라 투자자산의 가치 증가분에 대한 자본이익도 지분의 매각을 통해 실현할 수 있으므로 실제 부동산을 투자한 것과 동일한 효과를 누릴 수 있게 됩니다. 리츠 투자 성공 사례 코크렙 2호 코람코에서 운영하는 기업구조조정부동산투자회사(CR-리츠)로서 2002년 10월 560억원의 자금을 공모해 설립되었습니다. (주)신원 소유의 명동타워와 (주)두산중공업 소유의 하나로 빌딩을 매입해 운영하다가 지난 2004년3월에는 하나로 빌딩을 매각하였습니다. 매각으로 45억원 가량의 처분이익을 올렸으며, 영업비용을 제외하고 총 41.4억원 정도의 당기순이익을 올렸고 주당 370원(수익률7.40%)씩 현금배당을 한 바 있습니다. 또한 명동 타워 역시 GKI Development라는 회사와 장부가 827억원 (3월31일 기준)인 명동타워를 955억원에 매각한다면 명동타워 매각만으로 약 128억원의 수익을 올릴 수 있습니다.   코크렙2호의 총주식수는 1,120만주. 단순히 처분이익을 주식수로 나누면 주당 약 1,140원의 현금배당을 받을 수 있는 셈입니다. 결국 주(5,000원)당 370원 1,140원 = 1,510원으로 약 30%의 수익률을 보여준 셈입니다. 부동산 펀드 부동산펀드는 투자된 자금을 부동산 개발사업이나 수익성 부동산 등에 투자하고, 그로 인해 발생하는 운용수익을 투자자들에게 분배하는 대표적인 부동산 간접투자 상품입니다. 부동산을 직접 매입하는 것과 달리 거액의 자금이 필요하지 않고, 상품화되는 과정에서 전문가들에 의한 수익성 검토가 선행되기 때문에 전문적인 지식 없이도 투자할 수 있다는 점이 부동산 펀드의 장점입니다. 특히 8.31 부동산 대책 발표 이 후 부동산 직접 투자에 비해 세금 부담이 적다는 점도 매력적입니다. 취득세와 등록세의 50%가 감면되고 투자한 부동산을 매각할 때 양도차액이 발생해도 배당소득세(15.4%)만 내면 되기 때문입니다. 부동산펀드는 크게 PF(Project Financing)형 펀드와 실물 인수형 펀드로 나눌 수 있습니다. PF형은 부동산 개발 사업의 토지 대금 등의 사업비를 대출하는 형태로 운용하며, 실물 인수형 펀드는 오피스 등의 수익용 부동산을 사들여 해당 부동산에서 발생하는 임대료 등의 운영수익과 매각할 경우 매매차액을 투자자에게 배당하는 방식으로 운용됩니다. 부동산 펀드 VS 리츠 비교 리츠와 부동산 펀드는 모두 투자자에게서 자금을 모은 뒤 아파트 토지 빌딩 등을 매입하거나 개발사업을 벌이거나 부동산 관련 금융상품에 투자해서 수익을 낸 뒤 수수료를 뺀 나머지를 투자자에게 돌려 주는 상품입니다. 또한 두 상품 모두 증권사나 은행에서 살 수 있고 부동산에 직접 투자할 때보다 적은 자금으로 투자가 가능하다는 점도 동일합니다. 두 상품 모두 원금을 보장하지 않습니다. 하지만 리츠는 투자자들에게서 모은 돈으로 회사를 세워야 하지만 부동산 펀드는 대부분 신탁계정에 맡기는 방식이라는 점에서 큰 차이를 보입니다. 또 리츠는 공모(公募) 후 상장 거래돼 유동성이 높고 투자 자금 회수도 쉬운 반면 부동산 펀드는 만기일까지 환매할 수 없어 유동성이 리츠에 비해 낮습니다. 투자 前 확인 사항 리츠는 투자할 상품이 많지 않다는 게 단점입니다 정부의 설립 규제가 많아 설립이 활발하지 못한 데다 이미 만들어져 상장된 리츠는 주식 유통 물량도 적습니다. 공모 주식의 절반 이상을 기관이 보유한 데다 개인도 배당이익을 노린 장기 투자자가 많기 때문입니다. 따라서 리츠에 투자하려면 주식을 공모할 때를 노리는 게 좋으며, 이미 상장된 리츠는 배당을 전/후한 시점에 나오는 물량을 기다려보는 것도 방법입니다. 부동산 펀드는 자기가 가입한 펀드가 투자할 부동산을 운영하거나 개발할 업체의 신용등급을 확인하는 게 중요합니다. 또 최근 들어 부동산 펀드  인기가 급증하면서 펀드 상품이 급격히 늘어나 투자 위험이 커졌다는 점도 염두에 둬야 합니다.   　천만명 부동산의 꿈  동호회 프렌차이즈  개설 현황   클릭 ▷▶닥터아파트천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회       클릭 ▷▶스피드뱅크 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶조인스랜드 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶네이버 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶다음 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회

2주택자 양도세 규정