사회가 선진화 될수록 세법의 강화와 정보의 공유화, 선점의 법칙이 일어 납니다. 이로 인으로 인하여 부동산의 수익실현은 일반인들은 좀처럼 쉽지 않게 됩니다.
과거에는 일반인도 잘만 고르면 수억씩 거두던 부동산수익이 전문가들 조차도 거두기 힘들어 집니다.

그래서 사회의 관심이 부동산에서 금융등으로 옮겨집니다. 부동산시장은 향후 5년동안 큰 흐름의 변화가 있을 것으로 예견됩니다.

가령 전세가 월세로 변하고, 부자지역에 사는 부자가 아닌 일반인들이 그 지역에서 빠져나오게 되고 부자지역은 돈많은 부자만 남게 될 것입니다.

생각해 보십시오. 종부세와 보유세등을 내면서 사는 것은 호텔에서 숙박할 정도의 댓가를 치루어야 합니다. 일반인들이 집만 좋은 것 가지고 있는다고 그곳에서 지낼 수 있는 것이 아닙니다. 최소한 집을 팔지는 않는다 하더라도 세금을 내고 유지하고 수익을 내기 위해 월세라도 놓고 그 지역에서 나와야 할 것입니다.

그러나 유기체처럼 움직이는 사회에서 부동산수익은 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 반드시 나게 될 수 밖에 없습니다. 부동산 시장이 어려워진다 하더라도 수익이 나는 곳은 생길수 밖에 없다는 이야기입니다. 단지 수익의 크기의 차이가 있을 뿐입니다.

기본이 없이 무턱대로 고른 사람은 마이너스 수익률이나 금리도 따라가지 못할 것입니다. 잘 고른 사람은 금리뿐 아니라 어느 정도의 수익을 거둘 것입니다.
탁월한 식견으로 고른 사람은 이전처럼 큰 수익을 거둘 수도 있을 것입니다.
그렇다면 향후 부동산 시장에서 수익을 거두기 위해 무엇이 필요할까요?

몇가지 조건이 선행 되어야 한다고 봅니다.

1. 첫째는 좋은 지역과 좋은 아파트여야 한다는 것입니다.(이것은 기본에 관한 이야기입니다.)
이것은 당연한 이야기로 들립니다. 그렇다면 좋은 지역이란 어떤 곳일까요? 저는 이전에 차별화에 대하여 글을 쓴 적이 있습니다.

좋은 지역이란 지역적인 호재로 지역이 좋아지거나 이미 브랜드가 좋은 구를 뜻합니다. 서울시에는 여러개의 구들이 있습니다. 이 중에서 사람들의 관심을 끄는 구들은
10여개도 안 될 것입니다. 한 번 뽑아놓고 이 지역을 공략할 필요가 있습니다.

다음은 좋은 아파트여야 합니다. 좋은 아파트의 조건은 남들도 좋다고 인정하는 객관적으로 좋은 아파트입니다. 가령 평수로 따진다면 3,40평 이상은 되어야 수익이 좋을 것입니다.
1,20평대들은 위의 평수들과 가격이 더욱 벌어질 수 있습니다.

평수뿐 아니라 좋은 아파트는 입지가 좋은 아파트입니다. 제가 여러지역을 발로 뛰면서 돌아다니다 보면 좋다고 소문난 곳의 입지 좋은 아파트들이 그렇게 많지 않음을 봅니다.
좋은 지역일 수록 공급보다 수요가 많을 수 밖에 없는 구조입니다. 이렇게 공급이 많지 않으니 조금만 물결이 쳐도 파도처럼 일어나는 것입니다.

철저히 객관적인 시각의 좋은 아파트와 지역을 공략하십시오. 이곳이 우리가 가는 최고의 종착역이 될 것입니다.


2. 부동산 세법에 맞추어 전략을 짜야 합니다.
그동안 수십차례에 걸친 부동산 조치들은 새로운 세법들을 만들어 냈습니다. 저도 나올때마다 익히느라 열심히 신문을 보고 스크랩을 해야 했습니다.

이것은 저같이 부동산에 관심이 있는 사람뿐 아니라 수익을 거두기 원하는 사람은 모두 해야할 과정입니다. 아무리 수익이 좋아도 세금으로 많이 빠져나간다면 아쉽지 않겠습니까?

예를 들어 세법을 통해 수익을 거두는 것이 무엇이 있겠습니까? 부동산에서 종부세대상자가 아니라면 비과세를 하여 수익을 내는 것이 제일 좋습니다.
기본적으로 서울이라면 3년보유 2년거주등의 기본적인 개념은 익혀서 적용하면 쉽게 유익을 얻을 수 있습니다.(앞으로는 더욱 복잡한 조건들이 붙지 않을까 생각이 되네요)

하지만, 앞으로 정권을 잡는 당 역시 어느정도 변화를 가져올 것이지만 쉽게 빠져나가게 두지는 않을 것입니다. 부동산 세금이 국가 수익중 중요한 근원이 될 테니까요.
어느 정권이든 거기에 맞게 세테크 전략을 짜야 합니다.

그런 의미에서 본다면 현재 강화된 세금은 어느정도 그 기조를 유지할 것입니다. 그렇다면 대안이 무엇이 있겠습니까?
아무리 좋은 지역의 좋은 아파트를 산다하더라도 대출을 크게 받아서는 수익을 내기가 힘들다는 것입니다. 이전에는 집을 살때에 잘만 잡으면 아무리 대출을 많이 끼여사도 수익률이 좋았습니다.

그러나 지금은 대출을 크게 끼고 샀다가는 대출이자에 세금까지 부담하면 남는 장사가 될 수 없습니다.


3. 시간에 비추어 수익률을 계산할 수 있어야 합니다.
재건축이나 재개발 같은 경우는 저렴하게 구입해 두면 언젠가는 수익이 날 것입니다. 그러나 구입한 재개발이 10년이 훨씬 지나 수익이 난다면 어떻게 하시겠습니까?(지금 매매되는 많은 재개발 지역은 제가 봐도 최소 10년은 넘어야 하는 것들이 많이 있습니다.)

그 시간에 일반적인 좋은 아파트를 사서 어느정도의 수익을 거두고 또 다른 아파트로 갈아타는 것이 더 빠를 수 있다는 것입니다.

무조건 수익이 난다고 접근할 것이 아니라 시간에 비례하여 어느정도 수익이 날 지 계산해야 합니다.

가령 지금 사서 3년내에 수익이 났으면 좋겠다면 어떻게 해야 겠습니까?
9호선 개통 예정지에 아파트를 구입하면 괜찮은 아파트라면 개통시 전후로 얼마정도는 수익이 나지 않겠습니까?
그렇다면 그 후에 파셔서 다음 호재가 기다리는 지역으로 갈아타면 됩니다. 비과세조건을 갖추고 개발호재를 누리면서 수익을 거두는 것입니다.

다음 예정지는 열심히 공부하고 정보를 얻어서 결정해야 할 것입니다.

중요한 것은 시간은 돈이라는 것입니다. 오랜 시간이 걸려도 확실히 대박을 터트릴 곳은 오래 묻어두어도 괜찮습니다. 반면에 큰 수익도 아닌데 너무 오랜 기간을 기다릴 곳에 묻는다면 시간에 비례하여 재테크를 잘하는 것이 아닙니다. 시간에 대한 기회비용을 잃어 버리는 것이기 때문입니다.

제가 아는 한 부동산 고수는 이사를 3년에 한번씩 가시더니 이사 3번만에 큰 수익을 거두었습니다.
비과세요건도 채우면서 호재가 있는 곳을 공략했기 때문입니다. 지금은 블루칩 한채를 유지하고 남은 수익금은 펀드를 통해 돌리고 계셨습니다.

이분은 부동산 매매를 시간의 가치를 대비시켜 움직이신 것입니다. 10년이란 시간동안 3번의 수익을 거둔 것이죠.
반면 이 분이 산 집이 10년넘게 걸리는 재개발지에 묻혀 있었다면 그 수익률은 달라 질 수도 있었을 것입니다.

결론 : 처음에도 언급했지만, 우리나라도 세법도 강해지고 수익이 쉽게 나기 힘든 구조로 변해가고 있습니다.

이럴때일수록 공부도 열심히 하고 기회도 잘 엿보아야 합니다. 시간이 돈이라는 사실을 깨닫고 시간과 함께 하는 재테크를 해야 할 것입니다.

부동산의 수익은 앞으로도 영원히 유지될수 밖에는 없습니다. 사회는 살아있는 유기체이기 때문입니다.

그러나, 수익을 내는 쪽으로 가는 비율이 20%라면 수익을 못내는 쪽은 80%가 될 수도 있습니다.
하지만 공부하는 사람은 쉽게 20%안에 들어갈 수 있습니다. 생각보다 20%는 작은 비율은 아니기 때문입니다.

이 시장에서는 단순히 부자만 유리한 것이 아닙니다. 돈이 많지 않으신 분들은 상대적으로 세테크에서 쉽게 승리할 수 있습니다.
부자들이 세테크에서 더욱 불리할 것입니다. 하지만 부자들은 정보의 탁월함으로 이런 것들을 이겨나갈 것입니다.

향후 시장은 모두에게 쉽지는 않지만 모두 노력해야 수익을 거둘 시장임은 틀림없습니다.

 

(출처 : 조인스랜드 아기곰동호회/위행자님, 2007.2.1)