하나, 투자시기

경매시장 역시 실물경기에 영향을 많이 받는다. 실물경기가 좋을 때보다 침체되어 있거나 회복기에 있을 때 경매를 적극적으로 하는 것이 바람직하다.

일반적으로 실물경기가 침체되면 부동산 가격이 하락할 뿐만 아니라 가계 수입도 줄어들게 되어 이자 부담이 늘어나고 결국 이자를 감당하지 못한 물건들이 경매 시장으로 유입된다. 그 결과 경매 물건, 즉 공급량이 풍부해지게 되고, 공급량이 늘어난 만큼 입찰경쟁률, 낙찰율, 낙찰가율이 모두 하락하게 된다.

낙찰가율과 낙찰율이 급격히 상승하거나 최고점에 달해 있을 때에는 입찰보다는 관망하는 것이 바람직하며, 반대로 낙찰가율과 낙찰율이 떨어질 때는 저가로 입찰하는 자세가 중요하다. 따라서 신문이나 방송에서 진행되는 경매 시황 분석을 눈여겨보면서 자신의 투자시기를 저울질 해 보는 것도 좋은 방법 중에 하나이다.

예를 들어 2009년 10월 12일 DTI규제가 제2금융권까지 확대 되면서 매수세가 관망세로 돌아서 낙찰가율과 낙찰율이 모두 하락했다. 그 이후 12월까지는 이러한 분위기가 지속되었다. 그리고 올해 1월 전세가 상승 여파와 봄 이사철 수요로 인해 연립, 다세대 중심으로 낙찰가율과 낙찰율이 크게 상승하기 시작했다. 그리고 이러한 분위기는 3월까지는 지속될 것으로 보인다. 따라서 입찰 시기에 있어 2009년 10월과 2010년 1월만을 단순 비교한다면 2009년 10월이 더 적합한 투자 시기가 되는 것이다.

둘, 투자 지역

초보자가 처음 경매 정보지를 보고,

“도대체 이렇게 많은 물건 중에 어떤 물건이 좋고, 어떤 물건이 좋지 않지?”라는 말을 필자는 많이 들어왔다.

우선 자기 집 근처, 그리고 본인이 잘 아는 지역부터 임장을 다니는 것이 좋다.

몇 번 다니다보면 호재 및 악재가 무엇이 있고, 시세가 어느 정도에 형성되어 있으며, 현재 부동산 시장의 분위기가 어떤지 조금씩 알게 된다. 자신이 거주하고 있는 지역에 특별한 호재가 없다면 큰 의미는 두지 말자. 부동산을 공부한다는 생각으로 최선을 다해 임장을 다니다보면 새로운 사실들을 하나씩 알게 되는데 그것만으로도 충분한 결과를 얻은 것이다.

주변 지역을 시작으로 몇 번의 임장을 해 보았다면 이제부터는 인터넷, 신문, 그리고 방송 등을 통해 앞으로 투자가치가 있을 지역이 어딘지를 확인해 본다. 이 때 여러 지역을 보는 것보다 처음에는 3곳 이하의 지역을 보는 것이 바람직하다. 그리고 그 지역에 나오는 물건만 집중적으로 공략한다.

필자의 경험으로 이 곳 저 곳에 있는 물건을 많이 유찰했다는 이유만으로 메뚜기처럼 옮겨 다니면서 입찰하는 것보다 한 지역을 계속해서 입찰을 하다보면 해당 지역 법원의 입찰 분위기를 파악할 수 있을 뿐만 아니라 지역 곳곳의 시세를 파악할 수 있어 실제 감정가가 적절하게 평가되었는지 여부도 알 수 있다.

고기를 쫓아다니다 보면 힘이 빠져 결국 고기를 못 잡는다. 고기를 쫓기보다는 그물을 쳐 그물 내로 들어오는 고기를 잡는 것이 보다 현명한 투자 방법이이라고 본다.