2007-06-14 10:01

http://blog.drapt.com/jiw189/81181782875310

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=447

최근 경기회복에 대한 언론보도가 많이 나오고 있습니다. 민간 경제연구소 전문가들은 대부분 2007년 1분기 또는 2분기에 바닥을 찍고 경기 회복이 시작될 것이라고 전망하고 있습니다. 설비투자와 소비 등 실물지표뿐 아니라 소비자들의 기대심리도 높아지고 있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 경기회복 시점에 맞춰 이와 관련된 주가, 경기, 소비, 금리 등 변수와 집값이 어떤 상관관계가 있는지 단순하게 정리했습니다. 주가, 경기 VS 집값 먼저 주가는 실물경기에 선행합니다. 주가는 통상 경기가 바닥을 찍고 회복하는 시점을 기준으로 6개월 내지 9개월 선행한다고 합니다. 2000년 이후에는 2분기 즉 6개월 선행한다는 것이 정설입니다. 집값은 경기회복이 시작되는 시점에서 이르면 6개월, 늦어도 1년 지나 본격적으로 상승하는 것으로 알려졌습니다. 따라서 집값은 주가에 1년 또는 1년 6개월 정도 시차를 두고 후행한다고 보면 됩니다. 경기가 회복기에 접어들면 주택 수요가 증가하면서 거래량이 늘고 가격이 상승하는 등 주택시장 경기는 활기를 띠기 됩니다. 가계에서는 경기회복이 시작되면 고용 개선, 임금 상승 등으로 소득이 증가하면서 주거 공간에 대한 수요(특히 넓혀 가려는 수요)가 늘어나게 됩니다. 이에 따라 아파트 분양시장은 청약열기가 뜨겁고 기존아파트 수요도 늘어나 집값은 자연히 상승하게 됩니다. 다시 말해 경기회복은 시차를 두고 가계의 주택 구매력을 높여 주택에 대한 유효수요를 증가시켜 집값을 끌어올리게 됩니다. 기계적으로 단순예측을 한다면 2007년 2분기 때 경기가 바닥을 쳤다면 이르면 2008년 1분기부터, 늦어도 2008년 3분기 이후 집값 대세상승기가 온다는 것입니다. 소비 VS 집값 삼성경제연구소의 2007년 2분기 소비자태도지수가 48.5로 전 분기보다 3.9포인트 올랐습니다. 주택구입태도지수도 38.9로 전분기보다 4.6포인트 상승했습니다. 2007년 1분기 소비자심리지수(CSI)는 103으로 3분기 만에 기준치인 100을 넘어섰습니다. 100을 넘으면 경기가 6개월 전보다 나아졌다는 뜻입니다. 6개월 후 경기, 생활형편, 소비지출에 대한 소비자들의 기대심리를 나타내는 소비자기대지수도 5월에 101.1로 2개월째 기준치 100을 웃돌았습니다. 6개월 전과 비교해 현재 경기 및 생활형편에 대한 평가를 나타내는 소비자평가지수도 5월 에 89.6을 기록, 2006년 3월(90.1) 이후 최고치 경신을 눈앞에 두고 있습니다. 가계 소비와 직결되는 실질 가처분소득(총소득-조세 등 비소비성 지출)은 2007년 1분기에 전년동기 대비 7.1% 증가했습니다. 가처분 소득은 2006년 4분기부터 큰 폭으로 늘어나고 있습니다. 최근 주가 상승으로 인해 자산소득이 늘어난 계층이 상대적으로 소비를 더 늘리는 자산효과(wealth effect)도 3분기부터 본격화될 것으로 예상됩니다. 소비자심리지수 가처분소득 등 소비자 체감경기가 회복되는 시점에서 가계는 통상 6개월 뒤에 소비를 본격적으로 늘리는 것으로 알려졌습니다. 따라서 2분기에 소비가 회복되기 시작했다고 가정할 경우 4분기부터 소비가 늘어나게 되며 주택 수요는 2008년 1분기부터 늘어나 거래량이 증가하면서 집값이 2008년 2분기 이후 대세 상승할 것입니다. 금리 VS 집값 금리와 집값은 반비례입니다. 금리를 내리면 주거 보유비용이 줄어들어 가수요까지 가세하면서 수요가 크게 늘어납니다. 금리가 내리면 집을 1채 이상 보유한 중산층은 주택담보대출로 집을 추가로 더 사고 무주택자는 중도금 대출이나 담보대출을 받아 내집마련을 하기 때문입니다. 반대로 금리를 올리면 주거비용이 늘어나 수요를 위축시켜 집값을 하락시킵니다. 금리 인상은 대출이자 증가 및 주택담보인정비율(LTV) 하락→금융기관 대출금 회수 및 연장 기피→매물 급증→가격 하락으로 이어지게 됩니다. 최악의 경우 금리가 단기간 급등하게 되면 일본처럼 버블붕괴가 발생할 수도 있구요. 하지만 금리를 올리면 집값 안정 효과는 있지만 상위 5%의 거액 예금자는 이자수입이 증가하는 반면 가계 부채가 많은 우리나라 대다수 서민들은 이자부담이 급증해 최대의 피해자가 됩니다. 2000년 이후 집값은 금리에 더욱 민감해졌습니다. 주택시장 참여자들이 크게 증가한데다 금리와 집값의 관계를 학습효과로 너무나 잘 알기 때문에 행동이 빨라졌습니다. 금리가 1% 내리면 집값은 1년 안에 2% 상승한다고 합니다. 금리를 단기간 1% 올리면 집값은 최소한 2% 이상 내리지 않을까요? 다만 경기 등 변수와 집값 상관관계는 어디까지나 과거 데이터를 참고해서 만든 이론적인 통계 예측 모형일 뿐입니다. 실제는 이와 다른 결과가 나올 수 있습니다. 특히 규제정책이 많을수록, 정책이 일관성이 없을수록, 수요자 심리가 불안할수록, 버블이 낄수록, 소득 격차가 커질수록 더욱 맞지 않습니다.

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