경매투자의 가장 첫단계는 투자목적을 분명히 하라. △시세차익 △임대수익 △실거주 △용도변경 및 리모델링하여 임대나 분양등 확실한 투자계획을 짜야한다. 다음은 관심지역과 투자종목을 잘 잡아라. 경매는 자기외의 외로운 싸움이다. 낙찰과 수익률 보장등 승률을 높이려면 본인의 열정이 가장 중요하겠지만 주치의 같은 멘토나 신뢰할 수 있는 인적네트워크에 참여하는 것도 큰 힘이 될 것이다.

◆ 경매 기본, 다양한 테크닉 플러스 효과
이제 부동산도 과거처럼 사놓고 오르기를 바라는 시대는 지났다. 경제적 안목과 다양한 테크닉을 발휘하는 자가 더 큰 성공을 하는 시대다. 한번 볼까요. 토지에 다양한 개발이나 투자기법에 따라 땅값을 두배, 세배이상 부가가치를 창출할 수 있다.

 

싼 맹지(도로 없는땅)를 사서 도로를 개설하고 △패이고 꺼지고 못생긴 땅을 신부화장시켜 시집보내는 기술 △이자나 까먹는 땅을 조경사업으로 수익내며 △땅에 숨어있는 암반등 자연자원의 개발은 흙속에 진주다. △빈땅에 그림같은 작은 집을 짓고 △이웃간 개발총량제의 묶여진 땅을 사전 허가나 조성받는 노하우는 전원사업의 시작이다.

 

최근까지 상업용부동산은 인플레이션에 강하지만 불황기에는 찬밥신세였다. 보통 2,3회 유찰에 감정가대비 64~51%. 잘만하면 감정가대비 30~40% 정도에 낙찰 받는 경우도 종종 있었다. 덩치가 크고 권리관계도 복잡하다보니 일반인들은 대부분 기피한다. 경기침체와 경영난으로 경매시장에 가장 많이 찾는 물건이 오피스와 숙박시설, 공장등이다.

 

남들이 주거상품에 매달릴 때 상업용 부동산으로 반대로 눈을 돌리는 지혜가 필요하다. 메리트는 임대수요와 상권이 활성화된 물건이라면 정책 지원상품인 원룸등 소형주택으로 용도변경을 하여 임대사업으로 불황기 10~20% 큰 수익도 낼 수 있다. 2~3년후 경기가 쾌청하면 시세차익은 덤이다.

◆ 한눈에 보이는 권리분석
 ★ 싸게 사는 것이 최고 투자다(시세분석)
싸게 사는 것이 경매다. 감정가격은 참고만 하고 입찰(매수)가격은 반드시 시세를 기준으로 하라. 그 이유는 감정가격을 첫 경매 시작가로 삼지만 감정평가이후 약 4~6개월이 지난 다음에 입찰이 시작되기 때문이다. 시세는 반드시 현장에 가서 2~3개 중개업체나 현지 사정에 밝은 지인을 통해 조사해야 한다.

 

적정 입찰가격 산정은 중요하다. 입찰 후 명도(집비우기)까지는 3개월 정도 걸린다. 적정 입찰가격은 4.6%취득비용과 2% 정도의 대행수수료 및 명도비용등을 감안하여 감정가격의 85%을 넘지 않아야 좋다. 입찰가 베팅시 시장 경기도 감안해야 한다. 상승기는 현 시세보다 최소 10% 싸게, 하락기는 최소 1년이상 마이너스 경기 전망을 감안한 하락가격을 입찰가격에 반영해야 실물경기 침체시 가격하락에 대비할 수 있다.

 ★ 현장에 답이 있다(물건분석)
입찰물건명세서상 비고’란의 특이사항을 체크하라. 권리확인은 본인 책임이다. 현장에 가보고 입찰가에 미치는 창고등 무허가 건물이나 미등기 건물이 있는 경우도 있다. 이런 경우 경매 첫 시초가에 감정평가서의 반영여부를 반드시 확인해야 한다. 무허가 및 미등기 여부를 확인하려면 별도 해당 구청과 법원 등기과를 방문하라.

 

국세와 지방세 체납여부도 명도시 대비하여 구청과 세무서에 미리 조사하라. 전문가를 대동하여 토지 실사도 중요하다. 도로/위치/땅모양/주변환경/창고나 비닐하우스등이 현황을 중점적으로 파악해야 한다.

 ★ 권리분석 잘못되면 수익은 없다(등기부 분석)
경매초보자가 가장 당황하는 영역이 권리분석이다. 초자들은 등기부상 깨끗한 물건을 찾는 건 당연하다. 겁먹지 말라. 한방에 끝낼 수 있는 것이 권리분석이다. 등기부상 공시된 권리 중 4가지 기준권리만 알면 쉽다. 바로 근저당권 및 저당권, 담보가등기, 가압류 및 압류, 경매개시결정등기다. 권리분석 요령은 간단하다.

 

4가지 말소기준권리(기준권리) 중 가장 빠른 권리가 기준권리가 된다. 기준권리보다 앞선 권리만 낙찰자가 추가로 인수(추가 부담)하고, 기준권리이하는 모두 전사(소멸)된다고 이해하면 된다. 유치권을 비롯한 분묘지상권, 법정지상권, 관습법상 지상권등 등기부에 공시되지 않는 특수권리는 낙찰자가 추가 부담해야 하기 때문에 전문가의 도움을 받으면 별다는 문제가 없다.

 ★ 세입자분석은 기본이다(임대차 분석)
경매에서 세입자 세대주 열람확인은 필수 코스다. 동사무사에 해당물건에 대한 전입세대 열람하고 현장에서 사실여부를 확인하면 된다 최근 생계형범죄가 늘면서 최우선변제보증금을 노려 건물주와 세입자가 사전에 짜고 허위로 위장한 세입자로 신고된 경우가 종종 보인다. 판별요령은 그리 어렵지 않다. 배당요구가 없거나, 친인척의 관계, 보증금 수수가 없는 등 혐의시는 직접 조사하거나. 은행 대출관계자의 도움을 얻어 대출당시 세입자 유무을 확인하는 방법이 있다.

◆ 입찰 실수는 용납되지 않는다
경매가 단기간에 큰 돈을 벌 수 있다는 생각은 위험천만이다. 입찰서에 기재를 잘못하거나 분위기에 휩쓰린 무소신 경매는 금물이다. 시험은 실수하면 재수하면 그만이다. 경매는 큰 돈이 오가는 비즈니스이기 때문에 실수는 용납되지 않는다. 낙찰포기시 10% 상당의 입찰보증금는 배당재원으로 몰수되고, 심지어 경락잔금까지 완납된 경우도 명도소송이나 항고등 송사에 말려들 수도 있다. 시세가와 수익률을 철저히 분석하여 적정 입찰가를 산정하여 베팅해야 할 것이다. 탈락시는 응찰가와 낙찰가격과의 차이를 분석하고 재도전하는 자세로 임해야 한다.