2007-09-18 03:48
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30949
▣내집마련은 삶의 신성한 소업(所業).
경천애인(敬天愛人= 敬天愛人地의 준말)이란 말이 있습니다. 한민족의 사상에서 천인지(天人地)가 하나인고로 하늘을 공경하고 대지와 그 위에 사는 생명을 하나 같이 사랑하라는 말입니다. 인간의 본성은 신과 닮아 있어 순수한고로 본향인 자연을 그리워합니다.
그 대자연(大自然)에 무릇 생명들이 똑바로 된 웅지를 트는 것을 시작으로 배우자를 찾고 벌이를 나서는 것이 삶의 신성한 일상(日常)입니다. 사람에게도 삶의 과정 속에 의식주(衣食住) 삼대 요소중 먹는 것, 입는 것 다음으로 주거가 중요합니다.
★부자로 살려면 부자될 마인드를 가져야...
얼마전 신문기사에서 모기자가 “10억 아파트 살면 뭐하나, 당장 쓸 돈이 모자라는데…”란 기사를 읽은 적이 있습니다. 주거에 관한 컨셒(concept)이 다를 수도 있겠지만 기사를 쓰기 위한 억지 주장이지 삶이나 행복의 마인드가 정립되지 않은 글로 여겨졌습니다. 내집마련이 똑바로 되지 않고는 라이프싸이클(life cycle)에서 삶을 주도적으로 살 수 없습니다. 필자의 견해로는 부자로 사는 것이 대단한 것이 아니고 인간은 누구나 부자로 살게 되어 있고 못 갖추었으면 노력해서 부자가 되면 된다고 봅니다. 10억아파트 소유권취득도 기쁘지만 10억아파트를 마련해 가는 과정이 더 행복한 것인데 10억아파트에 살면 나 혼자 가진 10억아파트가 아닌 것이고 또한 10억아파트는 10억아파트대로 그 가치만큼의 높은 주거의 질을 가지고 있는 것을 간과해서는 안 됩니다.
판자집마인드를 가진 사람은 10억아파트를 가지려고 노력하지 않는한 대를 물려도 판자집을 벗어나지 못합니다. 10억아파트에 사는 맛을 모르기 때문입니다. 사과 맛을 모르는 사람에게 --그 사람이 사과를 먹으려고하지 않는 한--어떠한 말이나 글로도 사과 맛을 제대로 알려줄 수 없습니다.
예를들어 여행을 못가는 사람 입장에서는 부럽겠고 여행을 다녀보면 즐겁고 유익하지만 여행가기전 준비하는 과정과 여행지에 도착하기까지가 더 행복하고 또한 비만인 사람이 열심히 노력해서 평범한 몸이 되는 과정이 힘든 것이고 평범한 몸이 된 것이 행복한 것이지 평범한 사람입장에서 보면 별 것이 아닙니다.
★과거년도 주택가격의 메커니즘
동탄2신도시 발표로 완성된 정책당국의 공급지도는 서울을 중심으로 동북쪽으로 양주신도시를 시작으로 시계 방향으로 송파신도시, 동동탄 분당급 신도시, 김포를 거쳐 파주까지 이어져 부챗살 모양으로 이어지는 신도시 연합으로 나타나는 등 주택시장이 광범위하여 혼란한 것 같아도 내집마련을 하려는 제위(諸位)께서는 부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 개발호재가 많고 역세권 내재가치기 풍부한 곳을 지정하여 그 중에서도 대표성있는 단지를 찍어 유념할 필요가 있습니다. 앞으로의 주택시장은 그 어느 때보다도 양극화가 심해질 조짐입니다.
그러므로 과거의 흐름을 읽을 필요가 있고 이해를 돕기 위하여 분당S아파트 37평형을 예로 들면 88년 올림픽후 주택200만호 건설로 92년에 입주한 7,400만원에 분양받은 아파트가 95년경 바다모래 운운하여 분당의 모든 아파트가 곧 무너질듯이 언론에서 연일 대서특필하여 매수세가 실종되다시피하였지만 2년이 채 못되어
97년말 IMF직전 19,000만원시세를 형성했던 것이 IMF직후 98년 16,500만원으로 15% 하락되고 전세가는 상승하였고, 1년만인 99년9월 23,000만원으로 가격이 회복되고
2003년10.29직전까지 42,000만원으로 올랐다가 03년10.29대책으로 4억원으로 5% 하락되고 전세가는 상승하였고 14개월동안 침체하였다가
05년1월 6억원에서 06년12월까지 85,000만원까지 상승하였다가 07년1.11대책으로 78,000만원으로 8.2% 하락되고 전세가는 인상 되었습니다.
이를 자세히보면 하락하여 침체기일 때마다 정책당국이나 언론에서 “이제야말로 주택투기는 끝이났다‘고 공언하지 않은 적이 없었고 또한 인상폭이 크게 오버슈팅되면 5%~ 8%정도의 미미한 조정을 거치게되면서 침체기에 반드시 전세가 인상이 있고 1년여의 기간이지나면 가격회복과 동시에 상승하고 억눌린 강도가 클수록 인상폭이 큰 것에 유념할 필요가 있습니다. 이로 미루어 지금의 주택시장도 침체기속에 매수세는 실종되고 전세가가 인상되는 상황이므로 적어도 부루칩지역에서는 07년1.11대책으로 1년여가 지나는 08년 구정까지는 침체가 이어질 것이고 08년 구정을 기점으로 바닥이 아닌 무릎에서 매수타이밍을 잡는 것이 좋아 보입니다.
★ 향후 10년의 주택시장예측
*정부의 정책변화에 맞설수는 없지만 그 흐름을 읽고 대응할 수는 있습니다. 정부의 공급정책은 양주-남양주-진접-송파-동동탄-판교-김포-파주로 이어지는 부채살 모양의 신도시개발과 강남의 재건축을 억제하고 뉴-타운(도촉지구)으로 명명되는 u-턴 프로젴트에 있습니다.
또한 금융대출 죄이기로 유동성을 압박하여 수요를 억제하는 동시에 분양가상한제, 전매제한기간의 연장 등으로 주택가 상승을 심리적으로 안정시키려는 정책을 펴고 있습니다. 이는 큰 틀의 흐름으로는 맞지만은 시장의 메카니즘에 맡기지 않고 인위적으로 해결하여서는 부작용이 더 심화될 수 있고 또한 사람이 몰리는 지역은 몰리고 비인기지역은 미분양되는 등 주택시장의 양극화를 심화시킴에 유의하여야합니다.
*수도권으로의 인구집중과 중국, 동남아, 북한이탈 주민 등의 인구유입, 노인세대와 단독세대의 증가, 주택을 처음 구입하는 20∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 인구 구성의 변화와 이들의 고질의 주택선호도등은 구태여 통계를 들먹이지 않더라도 10년 앞을 예측하는 주택시장의 투자변수는 인구구조의 변화가 정확하게 주택시장에 많은 영향을 줍니다.
*주택담보대출시 만기일시상환, 원리금균등상환, 원금균등상환을 따져서 정하는 것이 유리하고 주택담보대출이 6억원초과시 담보인정비율, 총부채상환비율이 각각 40%, 3억원이하와 3억원초과로 구별되어 주택시세대비 담보인정비율(LTV) 40%~ 60%, 부채상환비율(DTI) 40%~50%로 대출이 억제됨에 따라 내집마련시 레버리지효과를 어느정도 볼 수 있는지 미리 지식을 습득하는 것이 좋고 5%대이던 대출금리가 8%대까지 올랐을 때 주택시장이 장기적으로 그에 적응하게 되고 매년실물경제의 유동성이 6%~ 8%늘어나고, 국민의 복지증진 욕구와 방만하게 벌여 놓은 각종 개발 등 그에 소요되는 정부재정의 막대한 증가율, 공공요금 인상등과 맞물린 체감인플레가 매년5%씩 증가된다고 보면 예상되는 화폐가치 감소는 실물에 투자하려는 욕구를 증대 시킵니다.
*향후 장기적으로는 오피스텔, 스트리트형 1층 쇼룸이 딸린 상가등 수익성부동산, FTA로 농촌경제의 부실이 예상되는 만큼 수도권의 택지가 유망 상품이 될 공산이 크므로 필자 주변의 지인들이 많은 관심을 두고 시장조사를 열심히 하는 것을 볼 수 있습니다.
*우리나라 주식시장도 IMF란 혹독한 구조조정을 거쳐 어느 정도 기업의 투명성이 확보되고
지난 3년간 제 가치를 인정 못 받는 역버블 현상에서 연5%의 경제성장과 연6%~ 7%대의 넘치는 돈의 화폐적 현상으로 지난 4월 이후 1500대에서 시작 그리고 오버슈팅하여 꿈의 지수인 2000선을 넘었다가 미국 서브프라임 모기지론 영향으로 다시 1800~1900선으로 조정을 받게 되었고 그 가치를 제대로 찾기 위해 더 오를 여력이 남아 있습니다. 이는 과거 18%대의 설비 확장 투자가 숫자상으로는 11%~12%대로 줄었지만 생산성을 높이기 위한 질적 설비투자로 전향되었고 과거 공모등을 통해 주식수를 넓히던 기업들이 실적이 뒷받침되고 배당이나 오히려 자사주를 매입하는 쪽으로 선회하는 바람에 구매할 실물이 적어져 주가도 차별화되기 때문입니다. 이는 과거의 예로보아 6개월~ 1년이 지나 주택시장에 영향을 줍니다.
*1.11대책이후 8개월밖에 되지 않았지만 지방시장이 심하게 침체되자 투기과열지구 해제등 완화의 조짐이 보이고 08년부터 부부간의 증여공제액이 3억원에서 6억원으로 상향되어 전업주부 명의로 주택청약에 당첨되어 증여세로 곤란을 받는 부담이 적어지고 양도차익이 클 경우 부인에게 증여하였다가 5년뒤 매도하면 적은 양도차익으로 양도소득세부담이 줄어 드는 등 절세의 길이 열리고 양도소득세 장기보유특별공제가 현재의 3년이상보유 10%,3년이상5년미만보유15%, 5년이상10년미만보유 30%, 1가구1주택으로 15년이상을 보유하고도 거주요건2년을 못 갖추어 양도소득세 대상이 된 경우 45%공제에서 08년부터는 3년이상보유 10%, 4년이상보유12%, 5년보유이상 15%, 6년이상보유 18%, 7년이상보유 21% ~ 10년이상보유 30%, 14년이상보유 42%, 15년이상보유 45%로 3년이상부터 1년마다 단계적으로 공제해 주게되어 양도소득세부담도 줄 전망입니다. 주택구입에 따른 취등록세, 보유에 따른 종합부동산세, 재산세, 주택양도에 따른 증여세, 양도소득세등 세텤크에 대한 지식을 습득하는 것도 향후 재텤크의 중요한 부분입니다.
늘 하는 말이지만 주택을 사는 사람들은 시장의 흐름을 읽는 것도 중요하지만 부동산의 가치변화에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하며 주택을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 주택에 투자를 잘한 것입니다. 재텤크의 시작은 청약통장을 만드는 것부터 시작됩니다. 자신의 위치를 파악하여 지금 내 집 마련을 할 때인지, 집을 넓혀 갈 때인지, 청약통장을 만들어 중장기적으로 내 집마련을 할 때인지, 청약가점이 높아 느끗하게 소신껏 청약하여도 되는지를 파악하여 단계적으로 계획성있게 하여 이심전심으로 거주하기에도 좋지만 투자의 개념이 가미된 자신의 업-그레이드된 투자마인드로 똑바른 웅지를 트는 일은 삶의 신성한 기본적인 의무입니다.
(야탑에사는 이: 박상용)
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