〔 상권조사·분석의 내용 〕

구  분		내  용
가. 물건 정보		▶ 정보 루트 활용(신문 · 잡지 · 광고 등) ▶ 맨투맨 수집(지역부동산 ·건축주 · 건설업자 등)
나. 후보 물건조사	현장조사	▶ 전면 길이 · 점포 형태 ▶ 전용면적 · 기둥 위치 ▶ 천정 높이 · 주차 시설 ▶ 전기 용량 · 층별 위치 ▶ 건물 전체의 업종 구성
	공부서류조사	▶ 토지 · 건물 등기부등본 ▶ 건축물관리대장 ▶ 도시계획확인원 ▶ 건축허가세(신축건물)
다. 입지조사	지리적 위치조사	▶ 지형 지세 · 코너 유무 ▶ 시계성 · 접근성 · 홍보성 ▶ 구매 동선 · 생활 동선 ▶ 교통시설 · 보행도로 · 교통도로 ▶ 입지 발전 전망
	기능적 위치조사	▶ 지역의 주요 기능 ▶ 부속 기능 ▶ 기능별 집적도 · 활용도 ▶ 야간 인구 유입 가능성 ▶ 대형 집객 가능
라. 상권조사 · 분석		▶ 인구 · 세대수 · 주거 형태 ▶ 고정 상권 · 유동 상권 파악 ▶ 주간 상권 · 야간 상권 파악 ▶ 경쟁점 · 상권 수준 · 주변 환경 ▶ 시간대별 통행량 ▶ 상권 확대 전망
마. 사업조건 확인	시설조건	▶ 간판의 위치 · 전기 용량 증설 부담 ▶ 주차 시설 사용 구분 ▶ 원상 복구 한계 ▶ 건물주 협조 공사 부분
	임차인 계약조건	▶ 권리금 · 임차보증금 · 임차료 ▶ 지불조건 · 계약기간 · 계약자명 ▶ 기타 특약 사항(인상조건 등)
바. 사업성 분석		▶ 투자 규모 ▶ 투자수익률

 

왜 상가투자인가? 또 상가 투자의 유혹

우리나라 부자들은 대부분 상가 건물 하나 정도는 갖고 있다. 이들의 취향은 모두 다르다. 아파트 단지 내 상가만 고집하는 부자도 있고, 근린상가만 찾아다니는 이도 있다. 상가투자 경력이 많은 이들은 자금력을 내세워 시행사로부터 초기에 테마상가를 매집하기도 한다.

  그런데 이들에게는 공통점이 있다. 바로 남들이 쳐다보지 않는 침체기에 주로 투자한다는 것이다. 부자들이 침체기나 조정기에 투자하는 것은 이들의 투자 성향이 장기투자이기 때문이다. 장기투자로 이익을 극대화한다는 것이 부자들의 투자 패턴인 까닭에 값을 저렴하게 살 수 있는 침체기를 기회로 삼는 것이다.

  특히 8·31 대책은 서민의 주거안정과 주택 및 토지의 투기 수요를 강력하게 억제 하겠다는 정부의 의지가 한층 강하게 반영되었다. 정부의 의지 만큼이나 약 40조에 달하는 부동 자금 역시 어디로 갈 것인가에 대한 각계 전문가들의 관심이 곤두서 있고, 정부의 정책이 바뀔 수도 있다는 그 동안의 선례를 들어 관망세가 많을 것이라는 것과 상대적으로 규제가 덜한 상가 시장이나 오피스 시장으로 자금이 몰려들 것이라는 의견 등이 분분하다.

  분명한 것은 아파트와 토지 등 투자상품에 세금 중과 방침을 내린 8·31 부동산 대책의 여파로 상대적으로 상가에 대한 관심이 부쩍 늘어난 것이 사실이다. 특히 다주택자에 대한 종합부동산세 신설, 보유세 강화, 단기차익에 대한 양도세 강화, 실거래가 과세 등의 규제는 집 보유수 늘리기에 골몰하던 투자자들의 마인드를 ‘똘똘한 집 한 채’쪽으로 일시에 전환하게 했다. 토지는 토지대로 거래허가요건 강화(전 세대원 1년 거주), 취·등록세 실거래가 과세, 비사업용토지 양도세 강화, 개발부담금 등 규제방안이 한층 강화되어 손쉽게 접근할 수 없는 투자 상품이 되어가는 느낌이다.

  그러나 상가는 어떠한가. 별다른 규제를 받지 않아 이번 조치에 가장 반사적 이익을 얻은 틈새상품이다. 즉 상가 보유에 대한 보유세 및 양도세 부담이 적고 전매제한과 중과세 규제가 없다. 또 2005년 4월부터 상가 후분양제(연면적 3,000㎡ 이상인 상가는 골조공사가 2/3이상 올라가야 분양을 할 수 있음)가 도입되면서 여러 편법이 발생하긴 하지만 투자자 입장에서는 더욱 안정적으로 투자할 수 있게 되었다고 할 수 있다.

돈 되는 물건이란 무엇인가? 이 해답은 바로 상권분석에서 찾을 수 있다. 여기서 상권이란 ‘상가가 고객을 흡수할 수 있는 지리적 범위’라고 할 수 있는데, 현실적으로 상권의 개념은 명확하지 않으며 나아가 구체적인 수치를 나타내는 것도 어렵다. 모든 상권이 입지·규모·업종·업태 등에 따라 다르기 때문이다.

 

지금 상권은 급변하고 있다. 사람들이 대거 몰리던 중심 상권이 하루가 다르게 쇠락의 길로 접어든 사례를 자주 접할 수 있다. 과거 개발 전성기에 재건축 재개발·신도시 개발 등을 통해 새로운 대단위 주거지가 형성되고, 이로 인해 새로운 상권이 태동하고, 지하철 확충으로 대단위 환승지역이 생기는 등 많은 환경 변화 요인으로 상권이 급격히 변해왔기 때문이다. 서울의 경우 강남역, 삼성역 등 강남 상권이 명동 상권을 앞지른 지 이미 오래다. 대전시의 경우 주도 상권의 축이 은행동에서 둔산동 신시가지와 유성구 쪽으로 넘어갔다. 지방 중소도시는 이런 변화가 더욱 심하다. 도시 외곽에 신흥 개발지가 속속 들어서고 있기 때문이다.

 

 

현재 평생직장의 개념이 사라지고 기업환경이 변하면서 예비창업자들이 줄을 서고 있는 우리 경제 상황도 상권에 대한 관심을 증폭시키는 요인이기도 하다. 이 예비창업자들이 장사에 성공하기 위해 필수적으로 알아야 할 것이 상권에 관한 정보나 지식이다. 즉 상권분석을 잘 해야 한다는 것이다.

  먼저 상권을 분석할 때는 실질 교통량을 확인해야 한다. 교통량의 변화에 따라 상권도 변한다. 지하철과 도로가 생기면 상권이 근본적으로 바뀐다. 오가는 사람 수가 늘어나고 사람들이 움직이는 거리의 동선도 바뀐다. 교통량이 많다고 해서 반드시 상권이 좋은 것은 아니다. 실질적인 교통량이 중요하다.

  그 다음 유동인구도 살펴야 한다. 상가 앞에 지하철역의 입구나 버스 정류장이 있다면 오가는 사람이 늘어나고 상권은 급속도로 커진다. 아파트 단지 주변이라면 가구 수가 얼마인가도 상권을 결정하는 요인이 된다.

  상권은 입지나 동선보다 넓은 개념이다. 예컨대 ‘강남역 상권 · 신촌 상권’같은 것은 상업지역이 몰린 큰 울타리를 일컫는다. 그런데 강남역 상권에서도 ‘역삼동 00번지’까지 좁힌 개념이 입지다. 동선은 사람들이 움직이는 라인이다. 상권분석에서 매우 중요한 판단기준이다. 예비 창업자들이 상권분석을 하는 요령을 하나씩 보자.

  먼저 메모장을 들고 현장에 나간다. 관심을 갖고 있는 곳을 기준으로 동서남북 반경 1㎞의 상가와 점포를 아주 자세히 적는다. 자신이 상가를 직접 운영할 것이라면 같은 업종에 대한 분석까지 해야 한다. 특히 해당 상권의 랜드마크(land-mark)가 될 만한 건물과 편의점, 유명 체인점 등은 반드시 기록해야 한다.

  그 다음 주변 시설도 적어야 한다. 관공서, 병원, 학교, 빌딩, 숙박시설, 문화시설 등이 그것이다. 이러한 시설이 상권을 중심으로 어느 정도 거리에 있는지를 적어 상권지도를 만들어두면 요긴하게 쓸 수 있다. 요즘은 이러한 상권지도가 시중에 나와 있다. 상권지도가 있는 곳은 미리 구입해 바뀐 곳만 추가로 체크하면 된다.

  두 번째 단계는 상권의 흐름을 파악하는 과정이다. 초보자들이 이 흐름을 파악할 수 있는 비결은 무엇일까? 간판을 보는 일이다. 현장을 걸으면서 간판 이름을 적다 보면 그 지역의 공통점을 찾게 된다. ‘점포 정리’를 하는 가게가 많다면 그 업종이 무엇인지를 적고, 이유 등을 알아보아야 한다.

  상권의 형성과정도 살펴야 한다. 현재 상권이 어떻게 만들어져 지금에 이르렀는지를 알아보고, 어떻게 발전해 나갈 것인지를 짚어 보는 게 좋다. 이것을 통해 현재의 상권이 부상하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지 알 수 있다. 특히 상권 주변으로 새로 뚫리는 도로, 전철, 대형 유통시설이 있는지도 체크해야 한다. 이런 환경 변화로 상가의 운명이 하루아침에 달라지는 경우가 비일비재하다.

  이 단계에서는 경쟁 업종을 살피는 데 주력해야 한다. 경쟁하는 업종이 있다면 개략적인 매장 및 매출 규모, 임대료, 권리금, 영업시간, 휴일, 종업원 수 등을 파악해야 경쟁에서 이길 수 있다. 해당 지역의 간판 구조나 인테리어도 눈여겨봐야 한다.

  세 번째는 유동인구를 계산하는 단계이다. 평일은 오전, 오후, 저녁, 심야로 나눠 1~2시간씩 조사한다. 점심 · 저녁시간과 주부들이 저녁 쇼핑을 하는 오후 4~5시, 유흥문화가 시작되는 저녁 8~10시는 집중 파악해야 한다. 주말에는 더 면밀히 유동인구를 살펴야 한다. 평일과 주말 중에서 어떤 날 유동인구가 더 많은지도 상가투자를 하는 매우 중요한 잣대이다.

  연령별, 성별로도 조사해야 한다. 10대, 20대, 30대, 40대 등 나이로 나누고, 다시 남성과 여성으로 구분해 구체적으로 숫자를 세야 한다.

  네 번째는 상주인구를 알아보는 단계이다. 상주인구는 고정고객이다. 주변의 빌딩, 관공서, 상업시설 등에 상주하는 인구조사는 필수다. 만약 배후에 주택가가 있다면 가구 수, 인구, 연령 분포까지 알아보아야 한다.

  마지막으로 조사를 계량화해 분석하는 단계다. 메모장과 유동인구 조사 자료를 토대로 사람들이 주로 오가는 길을 선으로 긋는다. 그 지역을 중심으로 업종 배치가 어떻게 됐는지를 짚으면 나름대로 상권과 입지분석을 할 수 있다.

좋은 입지에 확실한 금맥이 있다

  같은 상권 내에서도 어디에 위치하느냐에 따라 상가의 가치는 달라진다. 이것이 바로 ‘입지 요인’이라는 것이다. 상가의 경쟁력을 이야기할 때 첫 번째도 ‘입지’, 두 번째도 ‘입지’, 마지막도 ‘입지’라고 할 만큼 상가의 입지는 상가가치를 좌우하는 큰 요인이다.

  입지란 무엇인가? 이는 부동산의 성격·투자범위·사업조건·사업주체 등의 성격에 따라 여러 가지로 정의할 수 있지만, 투자자 입장에서 보면 장소적 개념으로서의 위치·사이트·분포의 개념을 포함하며, 입지 상태는 절대적 위치와 상대적 위치로 구분할 수 있다.

  같은 도로변에 위치한 상가일지라도 유동객의 동선이나 건물 내 업종에 따라 가치가 다르다. 여기서 가치란 투자자와 직접 관련이 있는 임대료나 자산가치를 의미한다. 통상 장사가 잘되어 매출이 큰 점포를 운영하는 임차인은 높은 임대료를 지불할 것이고, 임대료가 커지면 그만큼 자산가치가 상승할 것이다. 그런데 동일한 지역에서도 어디에 위치해 있느냐에 따라 가치가 다르다면, 상가투자자는 그 원리에 대해  알 필요가 있다.

  먼저 유동인구가 많으면 모두 장사가 잘되고 임대료도 높은 것일까? 보통 사람들이 많이 지나다니면 ‘어떤 장사를 하더라도 기본적인 수요는 있을 것이다’라고 생각하기 쉽다. 하지만 반드시 그렇지만은 않다.

  예를 들어 서울 청량리상권은 구리 · 교문리 · 대성리 등 경기도 동북부 일대 인구들이 서울로 진입해 들어오는 관문으로 차량 통행과 유동인구가 끊이지 않는 곳이다. 청량리시장 · 청량리역 · 롯데백화점 · 경동시장의 한약재상가 등이 밀집되어 상권의 응집력이 강화되고 있으며, 서울의 주요 부도심으로 상업적인 위상이 큰 지역이다. 또한 지하철 환승지역으로 초보자가 보면 ‘정말 이런 곳에 이렇게 대단한 상권이 있나’하는 생각이 들만큼 유동인구가 많아 보인다. 그만큼 청량리역 방향으로 진입하려는 교통인구, 즉 흐르는 인구가 많은 곳이다.

  따라서 도심과 가까운 잠재력 풍부한 상권임에도 그동안 현대식 설비를 갖춘 대형 유통 시설을 찾아볼 수 없었다. 또한 몇 년 전에 입점한 현대형 주상복합 내 상가는 아예 문을 닫아 버렸다. 결국 유동객이 많다고 반드시 훌륭한 상권은 아니라는 것이다. 기본적인 상권 배후의 상주인구층을 고려하지 않은 유동인구의 함정에 빠지지 말아야 한다.

  그리고 가장 좋은 형태의 상가는 블록의 코너에 위치해, 삼면의 어느 곳에서도 고객이 점포의 간판과 특성을 파악하기 용이한 모양새를 갖추고 있어야 한다. 상가의 전면이 넓을수록 가시적인 효과가 더욱 크게 나타나므로, 점포의 모양이 안으로 깊게 들어간 구조보다는 도로의 면과 길게 접한 형태의 상가나 점포를 선정해야 한다. 참고로 통상 점포는 전면의 길이 대 폭이 3 대 2 정도인 것이 고객을 유인하기에 가장 이상적이다.

  횡단보도의 중요성 역시 두말할 나위가 없다. 도로보수공사로 인해 횡단보도를 3미터쯤 이동해 바꾸어 놓았더니 이전에 횡단보도를 끼고 있던 상가는 장사가 무척 잘 되던 곳이었으나 석 달을 버티지 못하고, 새로이 횡단보도를 낀 상가는 갑자기 번성하는 사례들이 있다.

  최근 신축하는 상가는 건물이 많이 후퇴해 있는 것을 볼 수 있다. 물론 건축 관련 법과 제도에 의해 그럴 수밖에 없을지 모르나 일부러 그렇게 하는 경우도 있다. 즉 건축물을 후퇴시키면 열린 공간(open space)이 생기는데, 여기에 휴식공간을 제공하거나 파라솔 등을 설치할 수 있는 공간을 일부러 만들어 유동객을 유인하는 전략을 구사하는 것이다. 건축물이 많이 후퇴해 있다고 불안해 할 필요는 없고 건축주의 의도를 파악하고, 1층에 염두에 둔 업종을 유치하는 것이 중요하다.

  입지는 상가에 있어서 가장 중요한 요소다. 어떤 곳에 위치하느냐도 중요하지만 어느 지점에 있는지, 어느 층에 위치하는지도 중요하다.

1차적 상가 투자 대상 선정 시 고려하는 것들

  역세권은 지하철역 · 전철역 · 버스정류장 · 터미널 등 일반인들이 자주 이용하는 교통수단이 있는 곳이다. 교통이 좋은 곳은 통행 인구가 많다. 그만큼 소비자들의 구매력이 높다. 역세권이 상권에 결정적인 영향을 미치는 것이다.

  역세권에도 등급이 있다. 지하철역과 버스정류장을 동시에 낀 삼거리나 사거리라면 최고의 역세권이다. 이런 지역을 ‘더블 역세권’이라고도 부른다. 역세권이라 하더라도 사무실 밀집지역이나 주택가에서 멀리 떨어진 곳은 좋은 상권이 아니다. 주변에 주택가, 오피스타운, 대형 상업시설이 있는 역세권일수록 안전한 투자처다.

  왜일까? 소비자들이 무의식적으로 그 방향을 택하기 때문이다. 우리나라는 좌측통행, 차는 우측통행이 기본이다. 어렸을 때부터 이것이 정답인 것처럼 배워왔다. 그래서 길을 걸을 때나 지하철 계단을 오르내릴 때도 왼쪽이 먼저다. 이 때문에 음식골목에서도 자연스럽게 왼쪽 가게로 시선이 먼저 가는 것이다. 물론 항상 그런 것은 아니다. 큰 길이 있는 대형상권에서는 왼쪽이든 오른쪽이든 주된 동선에 있는 상권이 최고다. 그러나 음식골목이나 주택가 상권에서는 왼쪽 상권이 더 좋은 경우가 많다.

  다섯째, 언덕길이나 높은 곳의 상가는 피하라. 낮은 곳에 있는 상가가 훨씬 좋다. 어떤 지역에 오르막, 내리막, 평지로 나뉜 상권이 있다면 단연 낮은 곳에 있는 평지를 골라야 한다. 오르막과 내리막은 사람이 흘러가는 곳이다. 가게가 있더라도 머물지 않고 지나쳐버린다. 상권은 보통 6~8m 정도의 인도 양쪽에 들어선다. 도로도 높낮이가 있다. 이때도 낮은 쪽에 잇는 상가가 더 가치있다. 우리가 산을 오르내릴 때 산 아래 가게에서 쉬었다가 가는 것과 같은 이치다.

  여섯째, 휘어진 길은 안쪽을 택하고, 퇴근 때 사람들이 많이 오가는 길을 택하라. 곡선 도로에서 안쪽을 택하는 것은 차가 가는 방향이고, 차를 타는 곳이기 때문이다. 퇴근길이 좋은 것은 실제 구매를 하는 시간대가 출근 때보다는 퇴근 때인 경우가 많아서다.