2007-06-25 07:56
http://blog.drapt.com/jinnyok/2413571182725792110 
자료출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
10억 열풍이 불면서 재테크에 관심이 높아지고 있다. 특히 부동산 경매는 빠른 정보와 지식만으로 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 각광을 받고 있다. 특히, 법원 경매 절차가 간편하게 바뀌면서 ‘나홀로’ 부동산 경매에 도전하는 개인들이 많아지는 추세다. 경매 베테랑이 전하는 부동산 경매에 대해 자세히 알아봤다.
● 법원 경매 키포인트 1
초보자도 가능한 부동산 경매 절차
주식시장을 대체할 투자처를 찾던 개미군단이 뭉칫돈을 들고 경매시장으로 모이고 있다. 경매시장은 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 매력 때문이다. 법원경매는 감정평가액 100%에서
◀ 한번씩 유찰될때마다 최저 경매가가 80%→64%→51.2%→40.96%→32.77%까지 순차적으로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰돼도 반값에 입찰을 시작할 수 있다. 게다가 제도적인 측면에서도 임대차보호법과는 별개로 민사집행법의 제정으로 경매입찰자(낙찰인) 보호책이 강화되었다.
민사 집행법은 민사소송법에서 강제집행 편이 분리되어 새로 제정된 법으로 2002년 7월부터 시행되고 있으며 경매입찰자 및 낙찰자의 보호를 한층 강화했다. 그동안의 법원경매 시장이 ‘공급자’ 중심이었다면 민사집행법의 시행으로 ‘수요자’ 쪽으로 무게중심이 옮겨진 것이다.
우선 입찰보증금의 축소로 인해 입찰자의 현금 부담이 줄어 경매의 대중화에 기여했다. 종전의 경매 참여자는 자신이 써낸 입찰가의 10%에 해당하는 현금을 보증금으로 법원에 내야 했지만
◀ 민사집행법에 의하면 최저매각가의 10%만 내면 된다. 개인별 응찰가에 관계없이 입찰 보증금을 누구나 똑같이 내게 된 것이다.부동산 경매가 매력을 끄는 커다란 이유는 초보자도 입찰할 정도로 절차가 간편하고 안전하다는 점이다. 법원은 경매 물건의 최저가를 정해 놓는다. 참가자들은 경매하는 날 법원에 나가 최저가의 10%를 입찰 보증금으로 낸다.
즉, 입찰표에 설명된대로 기재하고 입찰 보증금과 함께 입찰 봉투에 넣은 후 입찰함에 넣기만 하면 된다. 판사는 현장에서 입찰봉투를 개봉해 경매 희망자들이 제시한 가격 중에 최고가를 쓴 사람에게 소유권을 넘긴다. 매물이 공개 입찰되기 때문에 일반 매매와는 달리 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없다.
경매는 호경기와 불경기를 가리지 않고 수익창출이 가능한 재테크 수단이다. 부동산 경매시장의 주기는 보통 경기 주기와 반대로 움직이는 경향이 있다. 경기가 좋지 않을 때는 우수한 경매 물건이 시장에 많이 나오게 되고 경매시장은 많은 인파로 북새통을 이루게 된다. 이럴 때가 우량한 물건을 싼 값에 살 수 있는 절호의 기회인 셈이다.
● 법원 경매 키포인트 2
경매 정보 어디서 찾을까
부동산 경매에 참가하고 싶어도 경매물건에 대한 정보를 어디서 얻어야할지 몰라 난감해하는 경우가 많다. 어디서 부동산 경매에 대한 정보를 얻을 수 있으며 어떠한 정보들이 있을까?
[신문공고] 법원에서 진행되는 경매물건에 대한 정보가 가장 먼저 공개되는 매체는 일간 신문이다. 각 경매법원은 진행될 경매물건을 입찰일 14일 전에 1개 일간신문에 1회 공고한다. 신문공고에는 새로 나온 물건만 실리괴 전에 나왔다가 유찰된 물건은 법원 앞의 게시판에만 공고한다.
입찰일에는 경매 담당 판사가 입찰 개시 신호 전에 당일 유찰되거나 변경된 물건이 공고될 신문과 게재일자를 미리 알려준다. 그러나 신문공고는 사건번호, 소재지, 용도, 면적, 감정평가 금액 및 최저입찰가격만이 제시되어 있을 뿐이고 정작 입찰자들에게 관심이 있는 등기부상 권리관계라든가 임대차관계에 관한 내용은 전혀 없다. 따라서 신문공고는 언제, 어느 법원에서, 어떤 물건들이 경매에 나왔는지를 간단하게 확인만 할 수 있을 뿐이다.
[경매정보지] 신문공고는 입찰예정자의 욕구를 충족시키기엔 부족함이 있다. 이 때문에 각종 경매 정보지가 발행되고 있는데 경매 정보지는 대개 입찰기일 10일 전까지 나온다. 각 법원의 경매계별로 신문지상에 공고되는 내용 외에 임대차 관계, 등기부상 권리관계, 주변환경 및 경매진행 상황 등이 상세하게 기록되어 있다. 주요 물건의 경우 지번도 및 사진까지 게재되는 것도 있다. 경매정보지는 발행업체 또는 입찰이 있는 법원 입구에 가서 필요한 물건이 수록된 정보지를 낱개로 구입할 수가 있다.
[법원비치서류] 법원에 비치되는 서류는 두 가지 종류가 있다. ▼ 하나는 입찰 일주일전에 각 법원 민사 집행과에 비치되는 서류이고, ▼다른 하나는 입찰 당일에 입찰법정에 비치되는 서류다. 전자의 경우 각 경매계 별로 진행될 경매 물건 전체를 사건번호별로 분류하여 묶여 놓은 것을 말하며, 여기에는 경매 물건에 대한 기본적인 현황은 물론 임대차 현황조사서, 감정평가서 등이 첨부되어 있다. 비치기간동안에는 누구든 열람할 수가 있다. 입찰 당일에 입찰 법정 열람대에 비치되는 것으로 이때는 진행되는 경매사건별로 하나하나마다 나열돼 있다.
▼ 여기에는 권리관계 변동사항, 채권신고서, 전입신고자의 주민등록등본, 기타 경매 진행상의 관계 서류 등이 추가돼 담겨 있다. 입찰을 준비 중인 사람이라면 반드시 확인해야 할 가장 중요한 서류다. 다만, 새로운 ‘민사집행법’이 시행되면서 일부 법원에서는 경매 당일 비치하는 자료를 ‘매각물건명세서’와 ‘현황조사보고서’로 한정하는 경우도 있다. 이들 자료는 대법원 홈페이지나 경매 정보지에서도 쉽게 확인할 수 있는 기초적인 자료에 불과하다. 결국 이런 경우에는 경매 기일 이전에 해당 물건의 담당 경매계에서 모든 서류를 꼼꼼하게 살피는 것이 필요하다.
[경매 컨설팅업체] 투자자 입장에서는 신뢰할만한 경매 컨설팅업체를 찾기 힘들어 경매 참여를 주저하기도 한다. 경매 초보자에게 길 안내를 맡는 것이 경매 컨설팅업체이므로 믿을 수 있는 경매 컨설팅업체를 고르는 방법에 대해서 간단히 살펴보자.
우선 경매대행업체가 정식허가를 받은 업체인지 확인해야 한다. 경매 부동산의 취득, 알선 행위는 중개법인에 허용돼 있는데 중개법인이란 두 사람 이상의 공인중개사 자격증 소지자가 임원인 상법상 주식회사로 관할 시, 군, 구청에 등록돼 있어야 한다. 그리고 하자보험 가입, 전문 인력 확보여부도 점검할 필요가 있다.
수수료를 너무 많이 요구할 때는 영수증을 첨부해 관할구청 지적과에 신고하도록 한다. 경매대행업체들이 받는 수수료는 통상 10만~20만원의 회원 가입비와 경매 물건 낙찰시 감정가의 1.5%~2% 정도로 받는 낙찰 수수료가 있다. 빌딩, 공장, 빌라 등 큰 물건에 대해서는 별도의 수수료 계약을 맺는 것이 통례다.
법으로 정해진 수수료율은 없지만 일반 부동산 매매와 달리 매매 상대방이 아니라 낙찰자 한 사람으로부터 수수료를 받는다는 점 때문에 수수료율이 높은 편이다. 하지만 요구하는 수수료가 이같은 관례 수준을 벗어날 때는 구청의 도움을 받아야 한다.
경매 사이트
이제는 인터넷으로 정보를 얻는 일은 필수적인 사항이다. 부동산 경매 정보도 인터넷을 활용하면 많은 비용과 시간을 덜 수 있다. 인터넷에서 찾아보면 무수한 부동산 경매 관련 사이트가 있다.
대법원 법원 경매 정보 www.courtauction.go.kr
가나안푸른솔정보통신 www.cont.co.kr
경매공매가이드 www.kyungmaeguide.co.kr
경매 뱅크 www.moneytechi.com
경매코리아21 www.kor21.com
디지털태인 www.taein.co.kr
부동산뱅크 www.neonet.co.kr
아이옥션 www.auction119.co.kr
유니마이다스법원경매 www.unimidas.co.kr
부동산 114 www.r114.co.kr
●법원 경매 키포인트 3
베테랑들의 경매 기법은 뭔가 다르다
법원 경매를 주의깊게 살펴보면 이해하기 힘든 사실을 발견할 수 있다. 일부 유망 아파트를 중심으로 최초 감정가를 훨씬 웃도는 낙찰이 속출하고 있는데 뜻밖에 이런 물건이 신규 입찰이 아닌 2회 내지 3회 입찰하는 물건이라는 사실이다.
즉 몇차례 유찰된 낙찰가율이 100퍼센트를 넘는 것이다. 이것은 첫 경매 때 입찰해 감정가에 사는 것보다 오히려 높은 가격을 주고 물건을 낙찰받는 셈이다. 상식적으로 조금 이상하지 않은가. 치열한 경쟁도 없고 감정가보다 20~30퍼센트나 비싼 낙찰가를 적어야 하는 부담도 없는 최초 입찰때는 왜 낙찰이 이뤄지지 않느냐의 말이다.
이처럼 신규 입찰이 아닌 2회 입찰 때부터 경매 참여자가 몰리는 이유는 일반인들이 경매 정보를 전적으로 민간업체에서 만든 경매 정보지에만 의존하고 있기 때문이다. 즉, 이들 경매 정보지는 새로 입찰하는 부동산의 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에 필요한 정보를 완벽히 싣지 못하는 경우가 많다.
▼ 결국 최초 입찰 문건은 정보 자체가 미흡해 투자자의 입찰 참여가 제한된 셈이 됐다. 그러나 베테랑들은 바로 이 첫 회 입찰에 투자하는 경향이 매우 강하다. 다른 사람이 분석한 물건만을 골라 입찰하지 않고 스스로 물건을 분석하는 힘이 있는 것이다.
첫 경매 물건 입찰에 성공하려면 우선 발 빠른 정보 수집이 무엇보다 중요하다.
입찰 14일 전에 신문 공고에서 물건에 대한 기본 정보를 면밀히 검토해야 한다. 이때 감정가, 실면적 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 임대 사업자라면 20~30평대 중소형 아파트가 적당하지만 시세 차익을 노린 투자라면 시세보다 감정가격이 15퍼센트 이상 낮게 잡히는 대형 물건을 선택하는 게 좀더 유리하다. 물론 현장 방문은 필수다. 물건 소재지 중개업소를 방문하여 시세와 호가를 체크해야 입찰 예정가를 가늠할 수 있다.
이는 몇 번 유찰된 물건은 이미 임대차 현황 등이 공개된 상태지만 처음 경매에 붙여진 아파트 등은 검증 과정이 필요하기 때문이다. 입찰 전 동사무소에서 세입자 현황을 파악하고 등기소에서 담보 설정 여부를 체크하는 것도 반드시 살펴야 할 기본적인 사항이다. 간혹 대지에 대한 권리가 없는 아파트가 경매에 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 건물에 대한
소유권만 인정돼 낙찰 후 대지권을 따로 매입해야 한다.
경동시장에서 약재상을 하고 있는 경매 베테랑 박춘식씨는 이렇게 첫 회 입찰을 통해서 커다란 수익을 거두었다. 박씨는 재건축 아파트가 투자 유망할 것이라 판단하고 경매를 알아보던 도중 2001년 5월, 서울 지방법원 경매에 나온 송파구 잠실 주공 1단지 13평형 아파트를 낙찰받았다. 감정가 1억 6500만원이었지만 첫 입찰에서 최저가보다 500만원을 더 써내 단독으로 낙찰을 받았다. 그후 박씨는 이 아파트를 2년간 보유하다가 2003년 6월, 4억 2000만원에 매도했다. 세금 등을 모두 공제하고도 1억 7000만원을 투자해 2년만에 원금의 2배 이상이나 되는 투자 수익을 올린 것이다.
●법원 경매 키포인트 4
경매의 함정부터 알자
경매의 가장 큰 매력은 일단 감정가보다 낮은 가격, 즉 감정가의 80~90%에서부터 감정가의 40~50%에 이르는 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있다는 점과 전국 경매 법원에 나와 있는 부동산이 엄청나게 많아 잘만 찾아보면 원하는 부동산을 선택할 수 있다는 점이다. 그러나 경매에는 많은 함정이 도사리고 있다. 경매 공고시에 기본적인 사항 등이 공고되지만 문제는 경매 공고나 기록에 나타나지 않는 함정이 있다는 것이다.
▼ 예를 들면 법정 지상권, 유치권 등이 가장 대표적인 함정이다. 경매 함정에 적절히 대처하기 위해서는 경매에 대한 법률관계나 권리 관계 등을 정확히 분석해야 한다. 경매 참여시 반드시 확인해야 할 것은 그 부동산의 경제성(원하는 가격으로 낙찰받았을 때 경제적 이익이 있을 것인지의 여부)과
권리분석(그 부동산을 낙찰받은 후 아무런 법적인 제약없이 사용할 수 있는지 여부) 부분이다. 경제성은 주위 부동산 시세 등을 확인하여 판단할 수 있는 것이고 권리 분석은 법적인 측면에서 분석하는 것이다. 권리분석을 하기 위해 반드시 챙겨야할 서류 중 대표적인 것은 등기부 등본과 물건 명세서다.
◀ [등기부등본 확인] 해당 부동산에 대한 가장 최근의 등기부등본을 발급받아 반드시 그 소유관계, 가압류, 가처분, 근저당 등을 확인해야 한다. 부동산에 대한 권리관계는 등기부등본에 의해 판단하므로 반드시 확인해야 한다. 그리고 등기부등본산의 권리관계의 선후는 접수일자에 의해 판단하는 것이지 동기원인 일자에 의해 판단하는 것이 아니므로 반드시 접수일자를 확인해야 한다. 등기부등본은 크게 토지, 건물, 집합건물(빌라, 연립 등 다세대, 아파트, 상가건물 등)로 나뉘고, 구성은 표제부, 갑구, 을구로 표시한다.
[표제부 확인] 표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 나타내는데 토지에는 지번, 지목, 지적 등이 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재돼 있고 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 함께 개개의 건물에 대한 표제부가 있다. 표제부에서 주위깊게 보아야할 사항은 소재지번, 건물번호 및 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지를 확인하고 감정된 부동산의 면적을 확인한다. 표제부란에 기재되지 않은 면적이 감정 가격에 포함돼 있다면 제시외 부분으로 평가되었는지 여부도 꼭 확인해야 한다. 만일 평가되지 않았다면 추후 소유자와 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있다.
[갑구확인] 갑구에는 소유권에 관한 내용을 적는데 소유권에 대한 압류, 가등기 등이 있는지도 유심히 살펴야 한다. 왜냐하면 입찰 희망자가 예고등기가 있는 물건을 낙찰받아 소유권을 이전 받았더라도 예고등기권자가 승소판결을 받은 경우 그 소유권을 상실할 수도 있기 때문이다. 그러므로 입찰 희망자는 법원에 가서 그 내용을 정확히 조사할 필요가 있다. 가등기는 후일 본등기를 하기 위한 것인데 그 돌아오는 순서는 가등기의 순위에 따르므로 순위에 큰 영향을 줄 수 있고 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다.
[을구확인] 을구에는 소유권 이외의 권리를 나타내는데 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 표시돼 있다. 을구에서는 무엇보다 먼저 확인해야 하는 사항으로는 최초 근저당 설정일이다. 을구의 최초 근저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 하기 때문이다. 그리고 최초로 설정된 근저당의 설정금액도 확인해야 하는데 그 금액이 소액일 경우, 즉 변제가 가능한 금액일 경우 차순위 임차인이 대위변제를 통해서 선순위 임차인으로 나타날 수 있기 때문이다.
[권리자 및 기타] ‘채권 최고액’이란 설정 계약 당시 원금과 채무 불이행시 발생할 수 있는 손실금을 합친 금액을 말하므로 배당금과는 차이가 있을 수 있다. 또한 ‘공동담보 동소동번지 토지’라고 표시된 것은 토지의 등기부등본에도 동일한 근저당이 설정되었다는 뜻이다.
[물건 명세서] 경매 당일 경매법정에 가면 법원 기록을 열람할 수 있다. 경매 기록에는 많은 내용의 서류들이 있는데 이 중에서 반드시 물건명세서는 열람, 확인해야 한다. 여기에는 임차인들이 기재되어 있고 경매에 의해서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리 등이 기재돼 있다. 따라서 입찰 희망자는 반드시 물건 명세서를 보고 낙찰에 의해서도 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 한다.
- 자료 /돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기(출판사 시대의 창)
● 나홀로 법원 경매 실천전략
1) 입찰장소
입찰은 법원에서 하게 되며 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추고 있다.
2) 입찰의 개시
입찰절차는 집행관이 주재하며 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하게 하며, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작된다.
3) 입찰의 기재
입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그밖에 입찰보증금액도 기재한다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.
4) 입찰표 및 입찰보증금의 제출
① 입찰표의 제출
입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출해야 한다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 되며 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다.
② 입찰보증금의 제출
입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액이다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 제공하도록 되어 있다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 한다.
5) 입찰의 종결
① 입찰의 마감 및 개찰
입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시한다. 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.
② 최고가매수인의 결정
개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정한다. 그런데, 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시한다. 추가입찰을 실시 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다.
③ 차순위매수신고인의 결정
차순위매수신고인은 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있는데 차순위매수신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능하다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것이다.
차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정한다.
④ 입찰절차 종결의 고지
최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 공개하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지한다.
⑤ 입찰보증금의 반환
집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환한다.
내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...
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