1 개발은 흐름을 따라간다
모든 투자법이 그렇듯 땅 역시 크게 보는 안목을 길러야 한다. 경기도 화성 땅을 예로 들자. 경부선 라인이 주거 벨트라면, 서해안 라인은 산업 벨트로 활용 가능성이 높다. 또 중국과 교류를 통한 성장 가능성을 기대할 수 있다. 고령화 사회로의 진입은 큰 투자 흐름이다. 베이비 부머 세대가 노후 생활을 대비한 전원생활 부지에 관심을 기울이고 있다. 먼 지역의 땅은 초보가 접근하기 힘들지만, 서울에서 근접한 지역은 수요가 있다. 캔버스에 그림을 그리는 것처럼, 큰 밑그림을 그리고 세부 투자에 접근해야 한다.

2 토지 개발 결정권자의 마인드를 읽어라
각 땅에는 개발을 책임지는 결정권자가 있다. 개발권자의 마인드를 읽는 것은 땅 투자에 있어서 중간 크기의 안목에 해당한다. 결정권자란 땅이 속한 지역의 토지 계획자, 즉 화성시라면 시장을 말한다. 토지 계획의 결정권자가 개발 지향이면 개발 환경이 빨라진다. 결정권자의 마음이 딴 데 가 있으면 그만큼 토지 활용은 멀어지는 법이다. 각 시나 군청의 연간 토지 개발 계획과 더불어 예산 현황을 파악한다. 개발 계획은 대범한데, 예산 부족으로 활용이 안 될 때가 있다. 시장의 공적인 인삿말 속에도 땅 투자의 힌트가 담겨 있을 수 있다. 따라서 개발권자의 토지 개발 마인드를 파악하는 게 중요하다.

3 인구 유입 통계를 파악하라
땅도 물건을 사고파는 장사와 마찬가지다. 유동 인구가 많아야 소비가 늘고, 인구 유입이 많은 곳의 땅 매매가 활발하다. 땅 관련 문서를 떼기 위해 화성 시청의 정문을 통과하는데, 전문가가 ‘저것도 땅 투자 포인트’라며 현수막을 가리켰다. ‘경축 40만 시대!’란 문구가 적혀 있다. 인구가 꾸준히 늘고 있다는 것을 알리는 단초라는 지적이다. 더불어 땅 속한 지역의 인구 유입 통계를 파악한다.

4 땅 투자 시 떼 봐야 할 기본 문서 세 가지
시, 군청에 들르는 이유는 땅 투자 시 필요한 기본 문서를 확인하기 위해서다. 땅 투자를 할 때 떼 봐야 할 기본 문서는 세 가지가 있다. 토지이용계획서, 토지대장(등기부등본), 지적도가 그것. 이 세 가지만 잘 파악해도 사기 당할 위험은 줄어든다. 토지이용계획서는 땅을 어떻게 활용하고, 어떤 건물을 지을 수 있는가를 알려준다. 토지대장은 땅의 면적과 소유 현황을 알려준다. 지적도는 땅 모양을 나타낸다. 지적도상 땅과 연결된 도로가 있어야 건물을 짓는 게 용이하다. 지적도에는 도로가 나와 있는데, 현장에 가면 도로가 없는 경우가 있으므로 주의한다. 이 같은 문서들은 인터넷(전자정부 홈페이지 http://www.egov.go.kr/)을 통해서도 발급받을 수 있다. 그럼에도 현장 시군청에 들러야 하는 이유는 담당 공무원에게 의심 나는 점을 물어 재차 확인하기 위해서다.

5 시청을 나오면서 해야 할 일들
해당 시군청에 들러 할 일이 있다. 먼저 결정권자의 토지 개발 마인드와 계획을 파악한다. 도시과에 들러 향후 개발 계획을 점검하고, 건축과에서는 어떤 건물을 지을 수 있고, 연접 제한※은 없는지 등을 꼼꼼하게 점검한다. 그러나 담당 공무원의 말에 100% 기대서는 안 된다. 공무원은 알려진 자료를 확인해 주는 역할을 할 뿐이다. 시청을 나오면서 할 일이 많다. 먼저 각 시군청 정문에는 설계사(건축사) 사무소가 우후죽순으로 들어서 있다. 그냥 지나치지 말고, 그들에게 견적을 뽑아 달라고 해라. 건축 사무소는 두 곳 정도를 들러라. 한 곳에서는 펜션을 지을 거라 말하고, 다른 곳에서는 공장을 지을 것이라고 해라. 다른 용도의 견적을 내면 최선의 활용법이 나온다.
※연접 제한 확인은 필수! 연접 제한은 내 땅과 연접하여 개발할 경우, 규모를 초과하는 경우에 대해서 개발을 제한하는 것. 개발 행위를 목적으로 땅을 구입할 경우, 연접 제한에 걸려 개발을 못할 경우 맹지가 된다. 싸다고 덥석 사지 말아야 한다.

6 땅의 객관적인 정보는 이렇게 얻는다
땅은 확인, 또 확인을 거쳐야 한다. 해당 시군청에서 현장에 도착할 때까지, 10분 간격으로 부동산에 들러 현장 부지 시세, 개발 계획, 땅의 이력에 대한 정보들을 얻어라. 거기서 평균값을 낼 수 있고, 객관적인 평가를 내릴 수 있다. 시세의 평균값을 내는 방식이 있다. 한 부동산에서는 매도 가격을 묻고, 다른 부동산에서는 매입 가격을 물어라. 그 두 가격의 중간 가격이 평균 시세다.

7 전문가가 직접 땅을 구입하는 방식
전문가에게 자신이 직접 땅을 산다면 어떻게 할 것이냐고 물었다. 그랬더니, “만약 내가 이 땅을 구입할 작정이라면, 현장에 일주일간 상주하며 그 땅을 파악하겠다”는 대답이 나왔다. 홈경기와 어웨이 경기가 있다면, 내가 사려는 땅은 어웨이 경기다. 어웨이 경기에서는 속임을 당하기 쉽다. 일주일 동안 상주하면서, 현지 주민(원주민)과 소통을 하라. 동네 땅의 개발 계획은 현지 주민이 가장 먼저 안다. 동네 이장과 막걸리를 나눠 마시며 도로는 언제 뚫리는지, 땅의 이력은 어떻게 되는지, 혹시 문제가 될 소지는 없는지 등 숨은 정보를 파악한다. 땅 투자는 많이 아는 사람이 우위에 서는 종목이다.

8 현장에 들러서 해야 할 많은 일들
지적도상의 땅 모양과 같은지 확인한다. 전원주택을 지을 경우, 배산임수 및 남향 여부를 파악한다. 또 주변에 혐오 시설은 없는지 체크하고, 연접 제한 여부를 파악한다. 땅을 어떻게 활용하면 가장 효율적일지도 알아본다. 차량 진출입 여부도 파악 대상이다. 마지막으로 현장 파악이 끝나면 현지 주민과 의심 사항을 점검하는 것으로 마무리한다. 현지인의 ‘텃세’ 때문에 쫓겨나는 경우도 있다. 주민과의 ‘소통’은 생생한 정보를 얻는 차원에서, 또 친분을 얻는 과정으로도 필수 요건이다.

9 어떻게 하면 잘 팔지 미리 생각하고 매수하라
기본적으로 땅은 장기 투자다. 매매가 활발하지 않고, 돈이 묶일 가능성을 생각해야 한다. 어떻게 하면 잘 팔지 미리 생각하고 접근해야 한다. 투자자 한 명이 매입하기엔 무리가 되는 넓은 부지가 있다고 치자. 이런 땅은 쪼개서 구입하면 비싸지만, 통으로 매수하면 평단가가 저렴하다. 지인들과 ‘통’으로 매매한 뒤, 높은 단가로 쪼개 파는 방법이 있다. 미리 어떻게 팔 것인지를 생각하자. 개발 호재를 상세하게 파악하고, 구매자가 쉽게 다가올 수 있는 장점을 만든다.
기획 강승민 | 포토그래퍼 강승민 | 여성중앙