2006-10-04 21:15
http://blog.drapt.com/jinhch/111751159964114273 
자료출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★2006년 10월 지금 투자하십시오.★
★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
우연인지는 몰라도 제가 올 초부터 9월 이후 상승장을 예견한 사실들이 거의 맞아 떨어지고
있습니다.
사실 제가 미래를 보는 안목이 남과 달라서가 아니라, 미래의 흐름을 좌우하는 중요한 요소들을
꿰뚫고 이를 근거로 미래를 예측하는 뚜렷한 관점을 정립하였기 때문에 가능한 일이었습니다.
★ 한동안 버블론을 주장하는 분들의 지탄도 받았지만, 현재까지는 버를론을 주장하는 분들의
의견이 얼마나 근거 없는 즉흥적인 발상이었는지 백일하에 드러나고 있습니다.
그동안 줄기 차게 추천해 온 곳들이 연일 상승을 거듭하고 있습니다.
★ 용인시 연원마을 벽산, 성원 신갈동 새천년 그린빌 금화마을, 언남동 신일 해피트리,
삼성 래미안 2차, 보정동 동아솔레시티, 성호 샤인힐즈, 동백동 대부분의 아파트, 죽전동
도담마을 아이파크 등이 큰 폭으로 오르는 중이며, 성남시 신흥 주공, 하대원 엘지 자이,
수원시 우만동 월드메르디앙, 주공1차, 2차 매탄동 현대홈타운, 화성시 동탄 신도시의
투자 가치, 병점 일대의 하반기 급등 평촌 꿈마을 주변 아파트, 의왕시 모락산 현대 아파트,
파주시 교하 월드메르디앙 등의 상승, 자유로 아이파크, 고양시 상승, 남양주시 호평,
평내 상승, 김포시 장기 지구, 인천 송도 신도시 등이 그 대표적인 예로서 이들 아파트는
지속적으로 오르고 있는 중이지만 앞으로 더 큰 폭의 상승을 이어갈 가능성이 매우 큽니다.
★ 서울 시세 차익을 예견한 성동구 금호 옥수 일대 아파트, 송파구 가락동 문정동
상승, 광진구 구의, 광장동 일대 상승, 동작구 아파트 강세, 강서구 상승 등이 이어지고
있습니다.
★ 또한 남들이 반신반의한 분양 아파트 즉 용인시 진흥 더블파크, 하갈 신안 인스빌, 수원시
천천 푸르지오 등이 분양 3개월도 안 되어 프리미엄 7천-1억까지 오르거나 100% 분양 완료
되는 등 예측대로 무난히 흘러 가는 모습입니다.
최근 새로운 관점으로 매우 높은 전망을 예측한 대주 공세 피오레의 전망이 사뭇 궁금하여
전화를 해 보았더니 2000세대 중에 50-100여개를 제외한 95% 이상의 분양이 이루어졌다고
말하면서 100% 분양 초읽기에 들어갔다고 합니다.
★ 애초에 추석을 기점으로 상승장이 이어질 것으로 예측했는데 생각보다 더욱 큰 폭의
상승이 예견이 되고 있어서 부득불 펜을 잡게 되었습니다.
이 흐름이 언제까지 이어질지는 확실치는 않지만 과거의 사례와 현재의 주택 지수 등의 흐름
내년의 정치 사회 경제 여건 등을 감안한다면 적어도 상반기까지는 큰 폭의 상승을
이어갈 것으로 전망이 됩니다.
★ 올 초부터 지금까지의 흐름이 그동안 저평가 된 지역이나 30평대 이상의 아파트 상승장이었다면
앞으로 이어질 흐름은 큰 폭의 상승을 거두다가 6개월 이상 정체 및 소폭의 상승에 그친
고급 아파트들의 폭등장이 될 가능성이 큽니다.
또한 입지와 여건이 훌륭한데 장기적 침체를 벗어나지 못하고 있는 아파트 들이 큰 폭으로
폭등할 수 있는 여건이 마련 되고 있습니다.
★ 그렇다면 이 시점에서 무주택 서민들이나 큰 평수 및 유망 지역의 아파트로 갈아타기를
시도하려는 투자자들은 현실적으로 어떠한 노력을 하는 것이 바람직할까요?
이 문제에 해답을 드리고자 다음 사항을 제시 하오니 참조하시기 바랍니다.
1. 최근 6개월동안 30%이상 급등한 지역이나 아파트를 피하라.
★ 최근에 급등한 수도권 평촌, 파주, 수원, 일산, 의왕, 서울 강서구, 동작구, 성동구, 용산구
송파구 등은 오름폭을 이어 가겠지만 30% 이상 급등한 지역 및 아파트는 정체 및 소폭
상승에 그칠 가능성이 큽니다.
위의 지역에서도 수도권 파주, 수원 등은 아파트에 따라서 초급등을 이어갈 가능성이 크며
서울은 급등한 지역이 많아서 상대적으로 수도권보다 상승이 미미할 것으로 보이지만
성동구, 송파구 중심으로 상승이 이어질 가능성이 높습니다.
2. 최근 6개월 이상 10% 이내의 상승을 보이거나 정체한 유망
지역 및 아파트를 노려라.
★ 추석을 기점으로 내 년 상반기까지 아파트 시장은 또 한번 폭등의 장세가 이어질
가능성이 큽니다.
그동안 상대적으로 잠잠했던 용인시 보정동, 죽전동, 신봉동, 성복동, 동천동, 동백동 등
이른바 용인시 6룡의 메이저 아파트 6-9억선의 중대형 아파트들의 폭등이 예상이 되며,
30평대 아파트들의 상승도 눈에 띄게 상승할 가능성이 높습니다.
★ 용인시와 수원시 성남시는 분당선 연장선상에 있는 아파트와 신분당선 아파트 예상 지역,
판교 및 광교 신도시의 후광 지역 등이 오를 가능성이 큽니다.
★ 수원시는 영통을 비롯하여 우만동 매탄동 등 이의 신도시와 인접한 아파트들의 지속적인
급등이 이어질 가능성이 크며 성남시는 최근 30% 이상의 급등한 아파트인 신흥 주공은
물론이고 하대원, 은행동, 태평동 등의 아파트들이 송파와 판교 신도시의 쌍끌이 등에 힘입어
도약을 할 것입니다.
★ 화성시는 프리미엄이 매우 많이 오른 동탄 신도시가 또 한차례 폭등을 이어갈 가능성이 크며
지독한 저평가 지역으로 평가 받은 병점 화성 향남 택지 개발 지구 분양권 등이 급등할
가능성이 매우 짙고 김포시는 장기 신도시의 여파로 파주에 버금가는 광풍이 예상이 됩니다.
서울 지역은 강북의 은평 뉴타운, 길음 뉴타운과 상암동 일대가 힘을 발휘할 곳으로
점쳐집니다.
3. 훌륭한 입지에도 불구하고 지독한 저평가 지역인 지역 및
아파트는 내년 봄을 노려라.
★ 수도권 전체를 통틀어서 가장 오르지 않은 곳 중의 한 곳인 남양주시 덕소(와부), 도농과
구리시 일대 일부 아파트의 급등에 머문 하남시 등은 내 년부터 서서히 기지개를 켜다가
한 순간에 폭등할 가능성이 매우 높습니다.
★ 시흥시, 안산시, 안양시, 광명시, 부천시는 부분적으로 상승이 있긴 하지만 전반적으로
침체의 골에서 헤어나지 못하고 있으며 내 년에는 아파트별로 큰 차등을 두며 폭등과 정체
지역이 극명하게 양분 될 가능성이 큰 곳들입니다.
서울시는 도봉구, 은평 뉴타운을 제외한 은평구, 중랑구, 노원구, 금천구, 구로구, 관악구
등이 역시 침체에서 벗어나지 못할 가능성이 큰 데, 그 와중에서도 관악구, 구로구 등은
대단지 고급 아파트를 중심으로 큰 폭의 상승이 예견이 됩니다.
★ 한동안 숨고르기하면서 질곡을 거듭해 온 강남구, 서초구의 상승이 추석을 기점으로
릴레이 상승장을 또 한차례 펼칠 가능성이 농후하다고 볼 수 있습니다.
4. 청약에만 모든 것을 기대면 10년을 잃어 버릴 수 있다.
★ 필자도 1순위 청약을 가지고 있지만 청약 제도에 대해서는 매우 부정적인 입장입니다.
청약이 서민들의 내 집 마련에 기여한 바는 상당부분 인정하지만 아파트로 돈을 번
사람들을 보면 청약 통장을 활용하여 돈을 번 사람보다 미분양 매수 및 급매 형태의 유망
아파트를 매수하여 시세 차익을 남긴 사람들이 훨씬 많습니다.
★ 청약 제도는 서민들의 내집 마련 기회를 박탈하는 최악의 깡통 통장이 된 것은 무엇 보다도
청약 통장을 보물 단지처럼 아끼고, 유망 지역에만 청약을 하려는 서민들의 잘못된 로또
심리 때문이라고 할 수 있습니다.
청약 통장이 황금알을 낳는 거위가 되어야 하는데 자기 발목을 꽁꽁 묶어 버리는 쇠사슬이
되고 있는 현실이 얼마나 아이러니합니까?
★ 결론적으로 내 집이 없는 서민들은 흥덕, 광교 등의 경쟁률이 치열한 그러한 곳을
애시당초 차선책으로 생각하고 어느 정도 유망 지역이면서 당첨 가능성이 높은 그 모든
곳들에 아낌 없이 릴레이식 청약을 쏟아 부어서 당첨에 최고 우선을 두어야 합니다.
그래야 판교처럼 잃어 버린 5년 잃어버린 10년이 되지 않습니다.
향후에 변경된 청약 제도하에서는 좀 유리한 상황이라고 할 수 있겠지만 분양가가 지속적으로
급등하는 현실을 감안한다면 부디 청약 통장을 신주단지 모시듯 모시지 말고 왠만한
투자처라면 과감하게 내 집 마련에 착수하는 지극히 현실적인 인식의 전환을 해야 합니다.
★ 지금도 청약 통장을 아끼라고 부추기는 전문가들이 많은데 잘 생각해 보십시오.
당첨이 되면 좋겠지만, 경쟁률이 치열한 그 곳을 믿고 낙방할 경우에 집값이 얼마나 급등할
것이며 분양가가 얼마나 폭등할 것인지를 조금이라도 먼저 헤아린다면 청약 통장을 아끼라는
말은 나올 수 없다고 봅니다.
아끼지 마시고 청약을 비검으로 만들기 위해서는 지금이라도 수도권 그 어느 곳이든지
유망지역으로 판단 되는 그 곳에 넣으십시오.
5. 너무 많이 올랐다고 스스로 평가하면서 매수 타이밍을
놓치지 마라 .
★ 사람의 심리는 참 묘합니다.
오를 때는 왠지 비싼 가격으로 매수하려고 하니 너무 손해를 보는 것 같고 또한 상투를 잡는
것 같아서 매수에 주저하다가 막상 정체 혹은 일시적 하락이 이어지면 문제 잇는 아파트로
생각하거나 더 떨어지면 잡겠다는 묘한 기류가 마음을 사로 잡습니다.
오르면 오른대로 떨어지면 떨어진 대로 도대체 언제 아파트를 매수하여 내 집 마련을
하시려는지 참으로 안타깝기 그지 없습니다.
★ 일례로 현재 분당선 연장선상의 연원마을 벽산, 성원이 3억 7천대라고 많이 올라서 주저하는
분들이 많습니다.
결코 많이 오른 금액이 아닙니다.
이제 출발선을 가까스로 벗어난 모습이라고 할 수 있는데 이 곳을 잘 아시는 분들은 너무
올랐다고 생각하시면서 차라리 가격대를 모르는 다른 아파트를 매수하고 마는데, 이러한
매수 형태가 유망한 아파트를 또 한 번 놓쳐 버리는 큰 실수가 될 수 있습니다.
★ 제 판단으로는 시세 상승이 내 년 6월까지 이어진다고 전제할 경우에 지금이야말로 최상의
투자 적기라고 할 수 있습니다.
과거에 오른 것에 연연하지 마시고 향후 투자 가치에 최고 우선 순위를 두고 매수한다면
그것이 최상의 선택이 되는 것입니다.
6. 왜 하필 아파트를 매수해야 하는가?
★ 아파트를 매수하지 않고 마음 편하게 살면 그만이지 왜 굳이 내 집 마련을 못해서
호들갑을 떠는가?
가끔 이런 말을 듣곤 합니다.
사람들의 가치관과 인생관 세계관 이른바 3관이 제각각이기 때문에 이에 대하여 시비를 가릴
사안은 아닙니다.
★ 자 하지만 현대인이 과연 돈으로부터 자유로워질 수 있을까요?
그렇다면 내 집 마련에 대하여 무관심 무대응 무소유 이른바 3무로 일관하셔도 됩니다.
하지만 소박한 시장 아주머님도 1000원 지폐를 소중히 여기며 고급 승용차를 몰고 다니는
김사장님도 1000원은 나름대로 가치가 있는 돈입니다.
★ 3년만 놓고 보겠습니다.
3년전에 수도권 30평대 아파트가 1억 5천-2억이었습니다.
지금은 3억-4억선으로 약 100% 상승했습니다.
3년동안 1억 7500상승은 매달 약 400-500만원을 저금해야 가능한 금액인데 연봉이
1억이 되는 사람도 그 정도의 저축을 하는 것은 거의 불가능하리라고 판단이 됩니다.
★ 이제 집을 왜 구입해야 하는지 왜 대출을 받아서라도 내 집 마련에 혼신을 쏟아야 하는지
아시겠지요?
일반 서민 입장에서는 무려 10년동안 저축해야 모아질 수 있는 돈인데 가만히 움직이지
않고 제자리에만 우뚝 솟아 있는 부동산이 하루에 15만원씩을 매일 3년 동안 주인에게
바친 꼴입니다.
결코 많이 오른 아파트를 기준으로 한 것이 아니고, 평범한 아파트의 실례이기 때문에
한 번쯤 되짚어 볼 문제입니다.
7. 자본금 1억 미만의 서민들을 위한 재테크
★ 자본금이 1억 정도밖에 되지 않아서 20평대나 30평형 입지가 좋지 않은 아파트를 매수할 수 밖에
없는 우리 서민분들은 과연 어떠한 노력을 해야할까요?
필자가 나름대로 고심에 고심을 해 보았습니다.
★ 우선 국민은행 시세표를 부지런히 보시면서 30평과 20평의 가격 차이를 데이터로 뽑아
보십시오. 수기로 적어도 됩니다.
그런다음 20평대와 30평대의 가격 차이가 가장 큰 20평대 아파트를 선정해 보시기 바랍니다.
물론 20평대는 전철노선이나 미래 발전 가능성 500세대 이상 대단지 새아파트일수록 경쟁력이
있기 때문에 그러한 아파트를 골라서 제가 말씀드린 대로 정리하여 선정하신 다음에 직접
발품을 팔고 최종 점검하신다면 틀림없이 매우 유망한 아파트르 매수하실 것입니다.
★ 30평대와 가격 격차가 지나치게 심한 20평대는 3년 안에 결국 뜰 수밖에 없습니다.
또한 주변 30평대와 20평대에 비교하여 가격 격차가 많이 벌어진 아파트도 매우 유망합니다.
다만 조건은 반드시 입지가 좋은 교통, 교육, 새아파트 500세대 이상 단지라야 시세 차익이
클 것입니다.
★ 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발과 재건축이 있는 20평대나 거리상 그 영향권에 있는
아파트들도 매우 유망합니다.
절대로 아무 아파트나 덥썩 잡으시면 매수하지 않은 것보다 못한 경우가 있으니까 닥터
아파트 전문가나 고수들의 의견을 듣고 나서 매수 하시기를 바랍니다.
바로 매수하지 마시고 지속적으로 가격을 체크하시면서 기회를 보는 것입니다.
대출은 1억을 두려워 하지 마시고 2억-2억 5천선의 20평대라야 투자 가치가 생깁니다.
★ 또한 2억선의 30평대는 화성시 병점 향남 택지 개발지구 용인시 공세동 보라동 성남시 은행동
파주시 금촌 김포시 장기 문산 일대 남양주시 덕소 도농 구리시 일대 하남시 일대 수원시
역세권 등이 모두 유망합니다.
그리고 주변에 고분양가가 있는 지역의 20-30평대는 뜨는 경우가 많기 때문에 단지수만
문제가 되지 않으면 매수를 검토 하시는 것도 하나의 방법입니다.
8. 내 집 마련 어떤 방법이 최선인가?
★ 결코 황금 만능주의니 물신주의니 이런 평가를 하면서까지 물질적 가치를 매도해서는
안됩니다.
누구나 돈보다는 사랑 우정 믿음 소망 등을 미덕으로 삼고 있으며 또 그렇게 살려고 노력합니다.
물질적 욕망을 어느 정도 절제만 할 수 있다면 넉넉한 삶으로부터 사랑과 우정과 믿음과
소망이 싹틀 수 있으며, 자기 자신의 아름다운 삶을 설계할 수 있습니다.
부동산으로 돈을 번 수많은 실전 고수들은 남들보다 더 많이 뛰고 더 많이 생각하고 더 많이
위험을 감내하면서 투자를 했을 것입니다.
★ 결국 내 집 마련은 노력입니다.
방에 누워서 지도만 보아서는 현장 흐름을 알 수 없습니다.
어느날 문득 시간이 나서 돌아 다니다가 낯선 부동산 사장님하고 이야기 나눈 것이 동기가
되어 틈만 나면 책을 보고, 사이트에 들어가고, 현장을 돌아 다니는 등 피눈물 나는 노력
덕택에 부호가 되었다는 사실은 어떤 노력이 부동산으로 부자가 될 수 있게 하는가에 대하여
바람직한 노력이 무엇인지에 대하여 시사하고 있습니다.
★ 내 집 마련의 원칙은 없습니다.
다음 순서대로 아주 간단한 일부터 시작을 해 보십시오.
복잡하거나 까다롭지도 않습니다.
남들이 하는대로 부동산 사이트에 들어 오셔서 박사님들의 부로그의 글들을 스크랩하여 읽어
보시고, 우리 동네 이야기란에서 지역 흐름을 참조 하시거나 서점에 있는 한 두권의 부동산
관련 성공기 등을 읽으시면 됩니다.
★ 국민은행 시세표에 들어가 지역 아파트 시세와 단지 정보 과거 시세 흐름을 찾아 보시거나
검색란에 원하는 주제어를 입력하여 해당 내용을 살펴 보는 노력과 부동산 기삿거리를 접해
보는 것도 큰 도움이 됩니다.
부동산 사장님이나 지인들과 대화를 나누고 모르는 것은 질문 하거나 닥터 아파트 묻고
답하기 코너에서 질문과 대답을 훑어 보는 일 직접 현장으로 가서 지도와 현장의 여건을
조망하는 일도 그 노력의 하나입니다.
★ 이제 추석입니다.
맹목적인 투자나 묻지마 투자가 위험하지만 청약을 신주단지 모시듯 아끼면서 세월을 낚는
사람보다는 차라리 더 낫습니다.
★ 자 이제 바야흐로 무엇인가를 해야 할 시점입니다.
현재 내가 무엇을 해야 자산 가치를 극대화 할 수 잇는지에 대한 자문이 필요한 시점입니다.
★ 끝으로 과거 3년의 아파트 시세 상승은 30평대로 따지면 매일 하루에 15만원씩 상승 했으며
한달로 따지면 450만원이 상승했습니다. 40-50평대로 따지면 하루에 20-25만원씩 상승했으며
한달로 따지면 600-750만원이 상승했습니다..
왜 대출을 받아서라도 내 집 마련을 해야하며 큰 평수로 갈아타야 하는지 실감 나시지요?
이제 또다시 매수의 시기입니다.
묻지마 투자식으로 아파트를 매수하는 것은 매우 위험합니다.
신중함은 잃지 않되 후회 없는 내 집 마련의 계기를 마련할 수 있도록 간절히 바랍니다.
애우님들의 건승을 외칩니다.
- ROTC 장교의 명예를 걸고-
★ 감사합니다.
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