요즘 강남권 재건축 시장에 관심이 집중되고 있다.
국토해양부에서 지난 7월 10일 재건축 조합원지위양도금지, 소형평형과 임대주택의무비율 뿐 아니라 분양가상한제에 대한 규제 완화를 검토하고 있는 것으로 발표됐기 때문이다.
게다가 정치권이 종합부동산세와 양도세 등 세제 개편을 추진하면서 강남권이 최대 수혜를 받을 것으로 예상되고 있다.
그러나 여전히 강남 재건축시장은 살아날 기미를 보이고 있지 않으며 연일 하락세로 거침없이 추락하는 추세다.
1월에서 3월까지는 새 정부가 들어서고 재건축 규제가 완화될 것이라는 기대감으로 반짝 상승세를 보였지만 3월 들어 다시 하락세로 돌입했으며 그 이후 등락은 계속 됐지만 하락세를 면치 못하고 있는 상황이다.
>> 왜 추락하나?
“투자 메리트를 잃어버렸다.”는 것이 가장 큰 이유다. 참여정부부터 계속된 재건축 규제로 이제는 재건축사업을 해 봤자 별다른 이익이 없다는 것이다.
그 단적인 예로 송파구 가락시영을 들 수 있다. 4월 초 만해도 사업시행인가를 받는 등 빠른 행보를 보여 상승세를 보였지만 뚜껑을 열어보니 과도한 재건축 규제로 추가부담금이 높았다. 결국 시끄러워지기 시작해 6월에 ‘조합업무정지가처분’판결을 받아 현재는 사업 자체가 답보 상태에 이르렀다.
강남공인(02-403-5155) 관계자에 따르면“사업진행이 불투명해지자 불안해진 매도자들이 시세보다 5천만원 이상 저렴하게 매물을 내놓고 있다”며 현재 시장 상황을 밝혔다.
게다가 6억 이상 고가 아파트는 대출 자체가 어려운 데다 잇따른 대출금리 인상으로 악재가 겹쳤다. 여기에 규제완화도 실질적으로 언제 이뤄질지 정확하지 않아 시장에 영향을 크게 미치지 못하고 있다.
청운공인중개사(02-578-0060) 관계자는 “세금완화도 구체적으로 나온 얘기가 없다”며 “향후 구체적인 방안이 나오면 시장에 영향은 있겠지만 현재는 매수자들이 눈치만 보고 있어 거래가 전혀 없다”고 토로했다.
>> 반등할까?
강남은 계획도시로 조성돼 교통, 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰진 곳이다. 게다가 교육특구라 불릴 정도로 학군이 좋고 학원가도 잘 형성돼 있다.
또 주요 관공서 및 업무시설도 강남에 밀집돼 있어 인근 주거지의 발달은 필연적이다.
그러나 강남 주변에 새로운 주거지를 공급할 수 있는 곳은 거의 없다. 판교나 송파신도시 등을 통해 강남권의 인구를 흡수하려 하지만, 그래도 항상 강남 내 신규 공급은 부족하다.
결국 강남권에서 신규 아파트를 공급하려면 재건축밖에 답이 없다는 결론이 나오며, 이를 위해선 규제 완화가 필수다.
특히 2003년 참여정부가 출범한 이후부터 무수히 많은 규제책을 내놨음에도 불구하고 강남권 재건축 3.3㎡당가는 꾸준히 올라 왔다.
따라서 2007년부터 이어온 하락세가 올 들어 심화되고 있지만 향후 강남권의 신규 공급 물량 확보를 위해 재건축 규제 완화가 된다면 얼마든지 시세는 반등 할 수 있을 것으로 예상된다.
결론적으로 추락하는 것은 분명 날개가 있다. 너무 높이 올라 잠시 쉬기 위해 멈춘 날갯짓을 언제 다시 시작할지 예측해 볼 필요가 있다.
[강남권 초기 주요 재건축 단지들]
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