2009-05-09 18:16

http://blog.drapt.com/jhunrak/2709561241860574849

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

창업에 있어서 가장 큰 비용을 차지하는 부분이 점포구입 비용이다. 창업자 입장에서는 큰 비용을 임대인에게 지불하고 입점하지만 대부분 약자라고 생각한다. 왜 스스로를 약자라고 생각하는가? 오히려 건물주에게는 고객인 것이다. 그들에게 꼬박꼬박 월세라는 월급을 주고 있는 고객이다. 게다가 장사를 잘해서 손님이 많고 매출이 좋으면 건물도 살아난다. 그만큼 건물가치도 올려준다. 그렇게 건물주를 먹여살려 주는데 왜 약자란 말인가?

이제는 당당해 지자. 그러나 당당해 지기 위해서는 알아야 한다. 처음 계약에서부터 재계약, 또는 손 털고 나올 때까지, 법률적으로 하자만 없다면 나올 때까지 당당할 수 있다. 다양한 계약사례를 통해 점포창업을 준비하는 모든 창업자들이 당당하게 계약에 임하고 장사할 수 있도록 도움을 주고자 한다.

5년간 임대차 계약기간 보장? 글쎄…

상가건물임대차보호법이 마련된 지 3년 조금 넘은 듯하다. 그러나 아직까지 창업을 준비하는 많은 예비창업자들이 자동적으로 5년간은 안쫓겨나고 장사할 수 있다고 생각하고 있는 듯하다. 그러나 이를 믿고 가만히 있다가는 큰 코 다칠 수 있다.

필자에게 창업상담을 받은 적이 있는 32세의 김아무개씨는 2003년 4월 20일 점포계약을 하고 조그마한 식당을 운영해 왔다. 계약기간은 2년이었고, 나름대로 성실하게 운영한 덕에 단골손님도 많고 매출도 좋았다. 그러나 1년여를 운영하면서 가끔 찾아오는 건물주가 아무것도 아닌 일로 생트집을 잡는가 하면 “그렇게 하면 재계약 못해줘”라는 말을 심심치 않게 꺼냈다고 한다.

2005년으로 해가 바뀌면서 인사차 찾아온 김씨와 이런저런 얘기를 하면서 혹시 모르니까 3월이 넘어가기 전에 미리 계약 연장을 건물주에게 요구하라고 일렀다. 그러나 김씨는 “특별한 하자도 없는데 5년간은 못 내보내는 것 아니냐”며 그렇게 일찌감치 요구할 필요가 있겠냐고 한다. 필자의 자세한 설명을 듣고 수긍을 한 김씨는 2월초 건물주에게 재계약을 요구했다.

그런데 건물주가 확답을 안 해주고 그때 가서 하면 되지 뭘 벌써부터 설치냐는 식의 퉁명스러운 대꾸만 돌아왔다고 한다. 그래서 필자는 김씨에게 늦어도 3월 20일 전에는 건물주에게 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보내라고 당부했다. 건물주가 재계약 의사가 없다라는 판단에서다.

임차인에게 주어진 ‘계약갱신요구권’을 행사하자
그런데 되려 건물주로부터 2월 말경 내용증명이 먼저 왔다고 한다. 재계약 의사가 없다는…. 그래서 김씨 역시 바로 재계약을 요구하는 내용증명을 보냈다. 그후 수차례 재계약을 요구하는 전화를 걸었으나 건물주는 3월 20일 전후해서는 아예 김씨의 전화를 받지도 않았다.

그리고 나서 3월 25일께 가게로 찾아와 화를 내며 재계약을 못해주겠다고 큰소리를 쳤다고 한다. 그러나 재계약을 안 해줄 수가 없다. 김씨의 얘기로는 건물주가 법률사무소를 찾아다니며 쫓아낼 방법을 알아보러 다니기까지 했다고 한다. 그러나 내쫓을 만한 사유가 하나도 없었기에 김씨는 재계약을 할 수가 있었다.

여기서 만약 건물주의 내용증명만을 받고 콧방귀를 뀌며 자동으로 연장될 것을 믿고 가만히 있었다면? 내쫓겼을 가능성이 높다. 상가건물임대차보호법에서는 5년간 임대차계약을 자동으로 연장시켜준다는 문구는 어디에도 없다.

다만 ‘계약갱신요구권’을 준 것이다. 그것도 임대차 계약 만료 전 6월에서 1월 사이에 요구를 해야 하는 것이다. 그랬을 때 ‘임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다’라는 것이다. 건물주가 거절할 수 있는 사유란 아래와 같다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓과 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

따라서 위와 같은 사유가 없다고 해서 건물주에게 계약갱신을 요구하지 않고 가만히 있어서는 안 된다는 거다. 건물주가 3월 20일 전후에 전화를 안 받은 것은 이러한 계약갱신요구의 기한을 넘기려고 한 것이다. 그 전에 내용증명을 받았다는 것을 모른 채. 만약 김씨가 건물주의 내용증명에 맞대응해서 내용증명을 보내지 않고 계약 만료 1개월 전인 3월 20일 전에 건물주에게 재계약에 대한 요구를 하지 못했다면? 건물주의 나가라는 말에 이의가 없다라고 법에서도 판단했을 것이다. 법이란 당연히 보호받는 게 아니다. 법에서 정한 정당한 행위가 있을 때 보호 받는다. 제대로 알고 대처해야 한다.

김씨는 지난해 건물주와 1년간 계약을 맺었다. 따라서 올해도 일찌감치 건물주에게 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보낼 준비를 해야 할 것이다.

임대차계약 종료 후 건물주에게 권리금을 요구할 수 있나?

결론부터 말하자면 없다. 지난해 말쯤 필자에게 한 통의 전화가 왔다. 2년 전 신축건물에 입점을 하면서 자리가 좋다는 이유로 건물주에게 ‘바닥권리금’으로 1,000만원을 주고 입점했는데 계약만료 후 건물주에게 권리금을 받아낼 수 있냐는 거다. 2년 계약만료 전 상담자의 개인 사유로 인해 지방으로 이사를 가지 않으면 안 될 상황이 발생했고 주변 시세대로 5,000만원의 권리금으로 매물을 내놓았다.

그러던 차에 계약기간이 종료되고 계약연장에 대한 요구가 없자 건물주는 임대보증금을 내줄 테니 점포를 비우라고 통보해 왔다. 그러자 이 상담자는 권리금 2,000만원이라도 받아야겠다고 주장했지만 건물주는 말도 안 되는 소리라며 비우라고 했다. 그래서 처음 입점할 때 권리금 1,000만원이라도 내놓으라고 건물주와 실랑이를 벌이고 있는데, 혹시 소송이라도 하면 받아낼 수 있지 않을까 하는 게 질문의 요지다.

신축건물 ‘바닥권리금’에 특히 주의해야 하는 까닭
상담자가 건물주에게 지불한 권리금 1,000만원은 점포 위치에 따른 영업상의 이점에 대한 무형의 재산적 가치와 일정 기간 동안의 이용대가로 지불된 돈이라고 봐야 할 것이다. 따라서 건물주에게는 상담자인 임차인에게 권리금을 지급할 의무가 없다. 만약 권리금을 받고자 한다면 새로운 임차인에게 권리 또는 가치를 양도하면서 지급받을 수 있다고 본다.

상담자가 얼마나 급한 일로 지방을 가야 하는지는 몰라도, 만약 계약만료 전에 건물주에게 점포가 빠질 때까지만이라도 계약을 연장해 달라는 말을 했다면 건물주는 기다려 줄 수 밖에 없었을 것이다. 또한 기간이 다소 걸리고 시세대로 받지는 못할지언정 최소한 2000~3000만원 정도는 권리금으로 가져갈 수 있었을 것이다. 추가로 덧붙인다면 권리금이란 정해진 기준이 없다.

따라서 주변 시세에 의지하는 경우가 대부분이고, 또한 부르는 게 값인 경우도 많다. 상권이 왕성하게 발달된, 즉 검증된 지역의 좋은 입지라면 적정 권리금은 당연하다. 하지만 신축건물의 경우 향후 발전된 것이라는, 장사가 잘될 것이라는 예측치에 지불되어지는 바닥권리금이기 때문에 특히 세심하게 짚고 넘어가야 한다. 권리금이란 것은 보험과 같다. 소멸성 보험이냐 저축성 보험이냐는 점포를 운영하는 자신의 손에 달려 있다.
<박효진-창업4u>

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