재개발(2) |
   |
재개발(2) |
|
2006-09-07 11:40
http://blog.drapt.com/jhsjeonj/2521171157596818335 
|
재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분 의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자 비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근지역 아파트와 의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 아래의 표를 통해 재개발에 따른 수익률을 살펴 보기로 한다.
A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을
것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현
재 시세는 1억 2,500만원이다. 현재 들어있는
전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으
로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게
된다. 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시
공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문
에 투자자금상의 큰 문제는 없다.
대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만
원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보
상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만
원선이 된다. 개발이익비례율이 100%라고 했
을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평
가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가
추가부담금이 된다.
이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을
2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700
만원이 된다. 지분매입비용 1억 2,500만원과
추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취
×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로
잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기
위한 총 투자비용이 된다.
이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교
하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알
수가 있다. 현재 인근지역 아파트 시세가 대략
적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감
안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원
정도의 수익이 발생하는 셈이다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
* 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율,
공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이
가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를
기준으로 작성한 것임.
* 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 다음글 |
재개발 투자 10개명 | 전체글 보기 |
|---|
댓글