2007-02-07 17:45
http://blog.drapt.com/jhlee319/81170837956146 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29932
정부에서 또 부동산대책이 나왔습니다. 일명 1.31대책..
정말 무슨생각으로 이러는지 이제는 불쌍해보이기까지합니다.
개발계획발표는 쉽게 할수있습니다. 세상에 말로는 뭘 못하겠습니까?
예로 국내대기업인 L모사를 들어보겠습니다.
10여년전 모회장이 취임하면서1995년에 Top2005라는 플랜을 만들고 비전을 제시했습니다.
2005년에 TOP을 하겠다는 의지와 구체적인 계획을 발표였습니다.
10년이 지난후 L모사는 아직도 2~3위 기업입니다.
결국 2000년이 지나면서 흐지부지됐고 그런구호조차도 쓰지않고 다 잊혀져버렸으며 아무도 책임지는 사람이 없었습니다.
사람이 만든것은 사람으로인해 변경되고 취소되고 마무리됩니다.
현실적이고 시장에 맞지않는 정책과 비전은 실현가능성이 낮다는점 강조하고싶습니다.
개인이견이니 너무 심각하게 생각하지마시고 편한 마음으로 한번 읽어보시기 바랍니다.
1. 감기에 대하여..
감기는 원래 약이 없습니다. 일종의 불치병입니다.
감기바이러스는 워낙 다양하고 변종이 많아서 현재의 약으로는 치유가 안됩니다.
하지만 불치병이라고해서 모두 사망에 이르지는 않습니다. 왜냐면 우리몸의 면역력이 결국 감기바이러스를 이겨내기 때문입니다.
감기약을 먹어서 감기가 낫는거같은 착각을 느끼는것은 심리적요인(Placebo effect)과 항생제의 효과, 몸이 이겨낼때가 되었기때문에 낫는것입니다.
결국 우리몸이 이겨내야한다는것이지요..
감기약을 너무 자주복욕하면 항생제 남용으로 감기보다 더큰 질병이 생겼을때 항생제가 전혀 효과를 보지못한다는데 있습니다.
감기잡으려다 목숨 빼앗기는 결과가 나올수도 있다는거죠..
2. 1.31 대책의 요지
1) 장기임대주택
- 연간 5만가구씩 50만가구 건설
- 30평대로 무주택 서민 및 중산층에 임대
- 임대보증금 2500만원에 월 임대료 52만원
- 10년후 매각
2) 임대주택펀드
- 매년 7조원씩 91조 펀드조성해 비축용임대주택 건설비로 조달
- 1년에 5000억씩 재정지원
3) 국민임대주택 공급확대
- 20~30년 임대,서민용 주택
- 2013~2017년까지 연간 10만가구씩 50만가구 공급
4) 주택공사 공급물량 확대
- 수도권 지역에서 연간 3만5000가구에서 5만가구이상 일반분양
- 재개발,재건축등에 적극참여
5) 택지공급확대
- 2010년까지 공공택지에서 임대주택공급
- 그린벨트등에서 택지확보
6) 전세임대
- 2013년~2017년 10년 임대,전세임대 30만가구 공급
- 기존 5년 민간임대를 10년임대로 전환
3. 1.31에 문제점
1) 일반물량 부족
부지는 어디에다 지을것인가요? 수도권에 아직도 땅은 많이 있습니다.
과연 그땅이 어디에 있느냐가 중요합니다.
사람들이 원하는것은 서울, 서울인근입니다. 같은 경기도라도 너무멀리 지으면 큰 효과없습니다.
서울인근에 지을땅은 그렇게 풍부하지않습니다.
결국 일반분양물량을 임대전환할것입니다. 일반물량을 지을땅이 부족하다는 의미며 결국 일반분양물량이 줄어든다는 의미입니다.
2) 서민부담
보즘금2500만원 월 52만원으로 한답니다.
이런금액으로 되기도 어렵지만 정말 집없는 서민들이 월52만원 내면서 살수있을까요?
결국 무늬만 서민인분들이 이용할 가능성이 큽니다.
타명의로 다 투자해놓고 자기이름만 서민인 사람들이 편하게 이용하는 수단이 될가능성이 큽니다.
3) 임대에 대한 인식
아직도 임대에 대한 부정적인 인식이 많이 있습니다.
이런 부정적인 인식을 빨리 전환하지않고서는 성공하기 어렵습니다.
엄청난 공급물량을 소화하지못해서 엄청난 부채와 가치하락이 예상됩니다.
10년후 매각된다고하지만 하락한집을 누가 사겠으며 10년지나서 높은용적률이 적용된 임대집을 그돈주고 사겠습니까?
4) 재정부족
지금 정부는 엄청난 개발공약으로 현재 벌려놓은 사업도 뒷감당을 못하는 실정입니다.
행정도시,혁신도시,기업도시에 천문학적인 돈을 투입해야하는데 아직 첫삽도 못뜬곳이 대부분입니다.
거기에 국민연금,공무원연금등 감당해야할 돈이 너무나 많아서 아무리봐도 감당이 안될거같은데 또 일을 벌인다고하네요.
지금 벌린사업이라도 잘 마무리할수있었으면 정말 좋겠습니다.
펀드 91조 조성도 불가능하지만 조성해도 가치하락하면 뒷감당 할수있을까요?
5) 민간임대의 허구
민간건설사는 수익을 창출하는 사기업입니다.
돈이 안되는 민간임대를 왜 사기업이 해야하나요?
민간임대할 기업 아무곳도 없습니다.
정부에서 세무조사,협박등을 하면 겨우 흉내는 내겠지만 그게 흉내만 낸다고 될일인가요?
6) 주택공사 비대화
결국 주택공사위주로 공급이 되어야하는데 조직이 현재보다 얼마나 더 커져야할까요?
엄청난 비용이 들어가는 건설을 주공이 독점하면서 또한 엄청난 뒷돈이 발생하지않을까 싶습니다.
낙하산인사 -> 조직비대 -> 측근인사 -> 눈먼돈 -> 정치인,정부,청와대.. 안봐도 뻔합니다.
7) 임기1년
임기가 1년도 안남은 참여정부가 이렇게 야심찬 장기비전계획을 제시했습니다.
물론 미래를 위하여 고민하고 계획을 세워야하지만 이건 미래를 위함이 아니라 1년을 위한 대선을 위한 정책입니다.
부동산을 1년만이라도 잡아보려는, 또한 마지막까지도 분배의 환상에 사로잡혀서 욕심을 부리는 어슬픈 정책입니다.
8) 공급과잉
수요가 있는 서울,서울인근에 대한 공급은 현실적 한계가 있으며 결국 일반물량을 줄이면서 공급을 늘리고 또한 공기업의 특성상 무조건적 목표달성을 위하여 현실성이 부족한곳에 실적만을 위한 공급을 늘릴 가능성도 큽니다.
지방이나 외곽에 임대 많이 짓는다고 주택문제가 해결되진 않습니다.
부동산문제는 단순한 공급문제가 아닙니다.
부동산은 수요/공급, 저금리, 과잉유동, 미래불안, 교육, 삶의질등 모든 사회경제의 집합체입니다.
오히려 어슬픈 공급은 공급과잉을 초래하고 국가경제 기반을 흔들수도 있습니다.
공급이 필요한곳에 공급을 해야합니다.
고급수요가 있는곳에는 고급주택을, 임대수요가 있는곳에는 저가임대주택을 공급하면됩니다.
양도세만 내려도 강남대체신도시 안지어도 될만큼의 매물이 나옵니다.
충남아산신도시를 보면 어슬픈 공급과잉에 대한 답이 나옵니다.
물론 아산신도시의 미래를 속단하기이르지만 인구20만 아산시에 20만규모의 신도시가 들어옵니다.
산업단지,KTX등 모든여건이 우수하지만 현실적으로 수요가 부족해서 많은 어려움을 겪고있습니다. 장기적으로는 성공할지모르나 많은 어려움이 예상되는곳입니다.
4. 결론
원래 계획되어있던 주택공급도 지금 목표달성을 못하는 판국에 여기서 임대를 더 건설한다고합니다.
한마디로 흐르는 콧물 닦을 휴지도 없으면서 주방행주를 휴지로 쓰겠다는거하고 같은 의미입니다.
무엇이든 열심히 한다고 정답은 아닙니다. 잘해야 합니다.
어슬프게 열심히하면 오히려 안하는거보다 더 못할수도 있는게 현실입니다.
앞에서 감기이야기했지만 다시 감기이야기로 달아가보면 지금 우리나라 부동산이 감기입니다.
결국 시간이 지나면 차제면역력도 생기고 감기는 낫습니다. 다음에 또다른 감기가 와도 또 치유됩니다. 예방잘하면 감기 안걸릴수도 있습니다.
하지만 지금은 과도한 항생제 투여로 이제 약발도 안듣습니다.
다른병 생기면 간단하게 약으로 해결될 병이 사망으로 갈수도 있게 되었습니다.
항생제에 대한 내성이 너무 강해졌습니다.
지금이라도 정부는 과도한 욕심보다는 현실적인 마무리가 필요한 시점입니다.
인구가 줄고있고 지방은 미분양이 넘치며 2기신도시중 동탄,판교빼고 분양도 못하고있습니다.
- 규제(양도세..)를 줄여서 기존주택의 물꼬를 터주는것이 가장빠른 공급확대입니다.
- 기존 개발계획(신도시,혁신,기업,행정도시..)이라도 빨리 잘 마무리해야합니다.
- 고급수요가 있는곳에 고급주택 공급해서 충족시켜줘야하며 정당한 세금 거두면 됩니다.
- 정말 돈없는 서민들한테는 지금보다 더 싼 임대공급해야합니다.
- 연금(국민,의료,공무원)계혁하여 밑빠진독부터 고쳐야합니다.
- 과도한 선심성 개발을 줄이고 정말 미래를 위한 현실적인 개발만 해야합니다.
- 무조건적 분양가규제보다는 분양가 폭리를 막는 제도적 보완을 해야하며 토지원가를 투명하게 해야합니다.
- 부동산 근본문제인 미래불안,과잉유동성등 장기적인관점에서 접근하는 대책이 필요합니다.
임기안에 모든걸 해결하려는 과욕은 더 큰 부작용만 낳을뿐입니다.
지금이라도 정부가 공산당식 정부주도로 모든걸 해결할수있다는 환상을 버렸으면 좋겠습니다.
공산주의가 나쁜이론이 아닙니다. 최고의 이상적인 이론입니다.
모두 평등하게 사는게 얼마나 환상적인 이론입니까?
문제는 현실과 안맞는것이며 하향평준화가 되며 일부 상위계층만 더 잘살게 된다는것이 문제입니다.
이론적으로는 자본주의가 문제투성이며 불완전성의 결정판이지만 그래도 지금까지는 가장 검증되고 좋은 제도로 자리잡은것은 바로 시장경제의원리, 물흘러가는 순리를 따르기 때문입니다.
참여정부는 독재정부에 대한 극도의 거부감을 가지고있지만 극과극은 통한다고 정부가 다 해결할수있다는 잘못된 사고방식을 동일하게 가지고있는듯 합니다.
정책이 시장을 붕괴시킬수는 있어도 시장을 이길수는 없습니다.
부족한글 읽어주셔서 감사합니다.
절대 부자를 위한 정책이어서는 안되지만 어슬픈 정책의 결과는 항상 서민들이 가장 큰 피해를 본다는점이 슬픈 현실입니다.
감사합니다.
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