2009-01-21 05:40

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재개발과 재건축 차이

재개발은 공공도시계획사업, 재건축은 민간주택건설사업

Q: 뉴타운 안의 각 개별사업장은 주로 재개발이나 재건축 방식으로 진행되는데 재건축과 재개발은 발음도 비슷하고 사업 진행 과정 등이 일부 비슷해 같은 것으로 착각할 정도다. 서울과 수도권에 수많은 재건축 사업과 재개발이 한창 진행 중인데 두 사업은 엄연히 서로 다른 사업이라고 한다. 그럼 재개발과 재건축은 어떻게 다른가. A: 재개발과 재건축의 가장 큰 차이점은 공공성격이냐 민간성격이냐가 가장 크다. 2003년 7월 1일에 제정된 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도정법)에 의해서 재건축과 재개발이 이뤄지고 있다. 재건축은 주택건설촉진법상 재건축 대상 주택에 해당하는 노후·불량주택의 소유자들이 자발적으로 조합을 결성해 신규주택의 건립을 추진하는 민간주택 건설사업이다. 일정 기준에 의해 사업승인을 득한 후 오래된 공동주택을 허물고 새로 아파트를 짓는 것이다. 반면 재개발은 공공의 도시계획사업으로 토지의 합리적이고 효율적인 이용과 도시기능을 회복하기 위해서 도시재개발법이 정하는 바에 따라 신규주택을 공급하고 도로나 상하수도 등의 기반시설을 정비함으로써 도시경관을 재정비하는 사업이라 할 수 있다. 흔히 말해 구 도심인 지역 일부를 개발해 새로 아파트 등 주택을 짓는 것이다. 재개발을 하기 위해선 시·도의 기본계획에 반드시 반영돼 있어야 한다. 재개발사업은 재개발·뉴타운·재정비촉진지구로 구분된다. 추진절차도 다시 차이가 있다. 재건축의 경우 기본계획수립→구역지정→추진위구성→안전진단→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 순으로 진행된다. 추진 절차상에서 다음 단계로 넘어갈 때마다 일일이 조합원 동의가 필수다. 재개발 사업은 기본계획 수립(예정구역 선정) →정비계획 수립 및 정비구역 지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→시공사 선정→조합원 분양 신청→관리처분계획 수립→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→준공 및 입주→조합 해산 순으로 진행된다. 재건축과 재개발 사업 둘 다 추진 절차상에서 다음 단계로 넘어갈 때마다 일일이 조합원 동의가 필수다. 재건축과 재개발의 중요한 차이중의 하나는 조합원의 자격 및 요건에 있다. 재건축의 경우에는 구역 내 토지 건물을 소유한 자로서 조합설립에 동의한 자만이 조합원의 자격이 있다. 즉 구역 내 토지만 소유자이거나 건물만 소유한 자는 조합원의 자격이 없다. 또 조합설립에 동의를 해야만 조합원의 자격이 인정되고 투기과열지구 내에서는 현행 도정법상 전매제한이 있다는 점에도 유의해야 한다. 재개발의 경우에는 재건축과 달리 구역지정이 되면 지정된 구역 내에 있는 토지소유자, 건축물 소유자, 지상권자 모두 조합원의 자격이 인정된다. 하지만 주택을 공급받기 싫다는 의사를 밝히면 비록 구역 내 토지 건축물 등을 소유하고 있어 주택을 공급받을 수 있는 대상이어도 ‘현금 청산대상자’로 분류된다. ‘현금 청산대상자’는 사업시행인가 후 감정평가 금액에 의해 관리처분계획 인가 시 도정법에 의해 150일 이내에 현금청산을 받게 된다. 재건축과 달리 토지만 소유하거나 건물만 소유해도 각 시도조례에서 정한 분양기준과 조합내부의 정관 등에 따라 분양권이 인정된다는 점도 중요한 차이다. *자세한 내용은 중앙일보조인스랜드가 발간한 ‘MB시대 부동산투자 핵 재개발·뉴타운’을 참고하면 된다.

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