1세대 2주택자에 대한 불이익과 주택의 범위

1세대 2주택자에 대한 불이익과 주택의 범위 |부동산노트

2006-12-30 07:33

http://blog.drapt.com/jhj3014/3373161167431598990

주택에 대한 투기 수요로 가격이 급등하자 정부는 주택에 대한 여러 가지 세제상 불이익을 주는 세법 개정을 하였습니다.

그 중에 최근에 도입된 주택에 대한 규제적 조치는

(1) 1세대 3주택 이상자에 대한 실지거래가액 적용(2002.10.1시행)

(2) 고가주택에 대한 범위확대(2003.1.1이후 규모 삭제하고 거래가액 6억원이상으로 규정)

(3) 주택투기지역지정 ; 지정지역 내 주택에 대하여 실지거래가액 적용(2003.1.1이후)

(4) 1세대 3주택자에 대한 중과세 도입(2004.1.1이후)

(5) 1세대 2주택자에 대한 실지거래가액 적용(2006.1.1이후)

(6) 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 재개발 또는 재건축사업의 조합원입주권 주택수에 포함(2006.1.1이후)

(7) 1세대3주택 중과세 규정을 적용함에 있어서 조합원입주권 주택수에 포함(2006.1.1이후)

(8) 1세대 2주택자 중과세 도입(2007.1.1이후)등이 있습니다.

여기서 주택의 범위는 각 규정별로 각각 달리 규정을 하고 있으므로 주의를 하여야 한다.

특히 1세대 2주택이상이 되는 경우 불이익을 보는 것에 대하여 주택의 범위를 각각 구분하여 알아두어야 한다.

즉 일반적으로 1세대 2주택이 되면 어떤 불이익이 있는 것인지?

불이익의 대상이 되는 주택의 범위는 어떻게 되는지?

재개발 또는 재건축사업의 조합원입주권이 주택수에 포함되는 범위와 불이익의 범위는 어떤 것이 있는지?

등을 알아야 한다.

주택이 2채라고 해서 무조건 불이익을 보는 것이 아니라 각 규정에 따라 적용되는 주택의 범위가 다르기 때문이다.

1. 1세대 1주택 비과세 규정 배제

주택에 대한 비과세 규정은 원칙적으로 1세대 1주택자에 한하여 비과세를 받을 수 있습니다.

1주택이라고 하더라도 무조건 비과세를 받는 것은 아니고 일정한 보유 및 거주 요건이 충족이 되어야 합니다.

보유요건은 3년 이상 보유를 하여야 하는데 전국 공통으로 적용됩니다. 거주요건은 2년 이상 거주를 하여야 하는데 서울과 과천 그리고 5대 신도시인 분당,산본,중동,평촌,일산에서 택지개발예정지구로 개발된 신도시에 있는 주택만 해당이 됩니다.

예외적으로 2주택자에 대해서도 비과세를 해 주는 경우가 있습니다.

(1) 부모님을 모시기 위해 동거봉양합가한 경우,

(2) 혼인으로 2주택이 된 경우

합가일과 혼인일로부터 2년이내에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

(3) 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세를 해 주는데 이것을 대체취득이라고 합니다. 대체취득 비과세 요건을 신주택을 취득하고 3년 이상 보유(또는 2년 이상 거주)하여 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 1년 이내에 양도를 하면 비과세를 해주는 것을 말합니다.

(4) 상속주택, 문화재로 지정된 주택, 이농주택(5년 이상 농업에 종사를 하고 이사를 온 경우의 농어촌에 있는 주택), 귀농주택(농업 등에 종사를 하기 위해 연고지 등에 농지3백평 이상과 함께 취득한 주택)이 있는 경우 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 이러한 주택에 불구하고 비과세를 해 줍니다.

(5) 조세특례제한법상 감면대상인 주택들은 비과세 규정을 적용함에 있어서는 거주자의 주택수로 보지 않습니다.

(6) 재개발 또는 재건축사업 조합원입주권 중에서 2006.1.1이후에 관리처분계획인가를 받았거나 승계취득한 경우에는 주택수에 포함되고 예외적으로 실수요 목적으로 입주권을 취득하거나 주택을 취득한 경우에 한하여 예외적으로 비과세를 받을 수 있으므로 주의를 요합니다.

(7) 비과세 규정을 적용함에 있어서는 주택의 규모 또는 지역에 불구하고 모든 주택이 주택수에 포함하여 계산되고, 즉 일정규모 이하의 소형주택이라도 비과세 규정을 적용함에 있어서는 당연히 주택수에 포함하여 비과세 규정을 적용하므로 주의를 하여야 합니다.

(8)오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에도 주택으로 인정되므로 주택수 계산에 주의를 기울려야 합니다.

2. 1세대 2주택 이상자에 대한 실지거래가액 과세

부동산은 원칙적으로 2006.12.31이전, 즉 올해 안에 양도를 하는 경우에는 원칙적으로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과합니다. 물론 2007.1.1부터는 모든 부동산을 실지거래가액으로 과세를 합니다.

기준시가로 양도소득세를 부과한다는 것은 일반적으로 실지거래가액보다 양도소득세가 적게 부과됩니다. 납세자 입장에서는 기준시가로 계산하는 것이 대부분 유리합니다.

그런데 일정한 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산합니다

실지거래가액으로 계산하는 경우를 보면

(1) 고가주택(6억원 이상의 주택)을 양도하는 경우
(2) 1년 미만 단기거래

(3) 분양권등 권리를 양도하는 경우

(4) 투기지역으로 지정된 지역의 부동산
(5) 부동산실명법을 위반하는 등 부정한 방법으로 거래를 한 경우

(6) 미등기 전매를 한 경우

(7) 비사업용토지의 양도

(8) 1세대 2주택자 이상의 주택 소유자가 주택을 양도하는 경우

(9) 본인이 실지거래가액으로 신고를 한 경우 등이 있습니다.

주택이 2채인 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 부과받으므로 기준시가로 양도소득세를 부과받는 것 보다 더 많은 양도소득세를 부과받을 수 있습니다.

1세대 2주택에 대한 실지거래가액 과세에 있어서 주택수 계산은 전국에 있는 모든 주택이 해당됩니다.

주택의 지역이나 규모 가액에 불구하고 모든 주택이 해당되므로 제외되는 소형주택 등도 없고 주거용으로 사용되는 오피스텔도 주택수에 포함되고 조세특례제한법상 감면대상주택(장기임대주택이나 신축감면주택, 미분양주택)도 모두 주택수에 포함됩니다.

다만, 재개발 또는 재건축사업에 있어서 조합원입주권은 비과세 규정을 적용하거나 중과세 규정을 적용하는 경우에 주택수에 포함하여 계산하지만 1세대 2주택자에 대한 실지거래가액 대상 주택수 계산에서는 제외됩니다.

3. 1세대 2주택자에 대한 중과세 규정

(1) 중과세 내용

0. 보유기간에 불구하고 무조건 세율 50%로 적용

(일반적인 경우에는 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 2년 이상인 경우 9-36%를 적용함)

0. 장기보유특별공제를 배제함

(2) 적용시기

2007.1.1이후 양도하는 경우

(3) 적용대상 주택

0. 수도권과 광역시의 경우에는 모든 주택

- 다만, 군지역과 읍면지역은 제외

0. 기타지역(수도권등 군,읍,면지역 포함)의 경우에는 3억원 이상인 주택에 한함

(4) 중과세 제외되는 주택

일정한 요건에 해당이 되는 경우와 1억원 미만의 소형주택

(5) 재개발 또는 재건축 조합원입주권에 대한 주택수 포함여부

2006.1.1이후 관리처분계획인가를 받았거나 2005.12.31이전에 관리처분계획인가를 받았으나 2006.1.1이후에 매매, 상속, 증여 등으로 승계취득한 경우에는 주택수에 포함

주의사항 ; 일반주택과 소형주택을 소유하고 있는 경우 소형주택을 먼저 양도하고 일반주택을 나중에 양도하면 두 주택 모두 중과대상이 아니지만 소형주택보다 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 일반주택이 비과세 대상이 아닌 이상 중과세를 받으므로 주택의 처분순서를 반드시 지켜서 할 것,

즉 소형주택을 먼저 처분하고 일반주택을 나중에 처분하시기 바랍니다.

나중에 처분하는 일반주택이 비과세 요건이 된다면 당연히 비과세를 받을 수 있습니다.

4. 1세대 3주택 이상자에 대한 중과세 규정

(1) 중과세 내용

0. 세율 ; 60%적용

0. 장기보유특별공제 배제

(2) 시행시기

2004.1.1.이후 양도분부터

(3) 적용대상 주택

0. 1세대 2주택 중과세 규정과 동일

(4) 중과세 적용 제외 주택

일정한 요건을 갖춘 주택에 대해서는 중과세 적용을 배제함.