지금이 다시 부동산 상승의 초입입니다

 

어떤분은 미국의 9월 집값이 떨어졌다는 신문기사에 지금 집을 사면 집값이 떨어지지 않을까 걱정하시기도 하고, 집값의 하락에 대한 막연한 기대를 하시기도 합니다.

이런 글이나 의견들을 볼때, 제 나름대로 논리적으로 설명해 드릴 수는 없는 것인지 생각하게 됩니다.

저는 지금이 다시 부동산 상승의 초입이라고 생각합니다.

이번에는 소외되는 중산층, 서민들이 없도록 선택을 잘 하셔야 하겠습니다. 선택은 자신이 하는 것이라 항상 외롭지만 좋은 판단을 할 수 있도록 폭넓게 생각하셔야 하겠습니다.

이 글은 부동산투기를 하자는 글이 아니라, 중산층과 서민들이 또 큰 흐름을 놓쳐 후회하지는 말자는 글입니다.

지금까지 나중에 생각해 보면 그때 비쌌다고 생각했던 집값이 싼 가격이었습니다. 이번에도 그럴까요?

기사나 여러 발표 하나하나에 "이러지 않을까? 저러지 않을까?" 마음이 흔들리면서 지엽적으로 얽매이거나 막연한 기대를 하기보다는, 폭넓은 시각과 나무를 보지말고 숲을 보며 판단해보는 것이 좋다고 생각합니다.

앞으로 경기침체를 우려한 경기부양-차기에는 더욱 강력한 경기부양이 있으리라 예상합니다-, 인플레이션, 대선을 앞둔 선심성(?) 공약 혹은 앞으로 있을지 모르는 재건축아파트 규제완화, 각종 부동산 법규의 완화, 주택공급이되 장기간 전매금지로 반쪽짜리 공급...이런 문제들이 부동산 가격을 자극할 것입니다.

언제가 될지 모르지만 종국에는 부동산가격의 대세적 하락기가 시작될 것입니다. 그러나 적어도 지금은 아니며, 앞으로도 상당기간동안은 아니라고 봅니다.

각설하고, 부동산과 주식은 서로 많은 공통점이 있습니다. 다만 주식은 경기선행적이고 부동산은 후행적 성격을 가진다는 것입니다.

주식시장의 유명한 격언중의 하나가 있습니다.

[항상 추세에 순응하라, 시장이 정점이나 바닥에 왔다고 추측하지 말고, 시장 스스로 정점이나 바닥이라고 증명하도록 하라.]

부동산도 마찬가지입니다. 항상 추세에 따르며 시장이 보내는 시그널에 순응해야 합니다.

언제나 시장에는 낙관론과 비관론이 공존하게 마련입니다. 그중 어떤 것을 택할 것인가는 각자 판단할 몫입니다만, 다음 사항들을 참조하여 나무를 보기보다는 거대한 숲을 보시길 바랍니다.

1)현재 미국 다우지수는 사상 최고가를 경신하고 있습니다. 물론 과열권에 접어들면 조정을 받을 것이지만, 다우지수가 사상 최고가를 경신하는 이유를 잘 살펴봐야 합니다.

주가지수는 경기선행적이라고 하였습니다. 내년도 미국의 부동산 경기가 경착륙이 아닌 연착륙을 할 것이고, 과도한 인플레와 급격한 금리인상에 대한 우려가 감소되었다는 반증입니다.

만약 미국에서 부동산 가격의 폭락이 오면, 미국 가계의 과도한 부채는 부실화되고, 미국의 소비심리는 급랭하며 미국 경제의 급강하로 글로벌 경제는 크게 흔들리게 됩니다.

9월 미국 주택시장의 하락에도 불구하고 미국 다우지수가 상승하는 것은 내년도 미국 주택시장이 연착륙을 하고 미국 경제가 괜찮을 것이란 것을 선행적으로 반영하는 것입니다.

물론 주가시장은 과열권에 도달하면 조정을 받고 다시 상승합니다. 다우지수가 미시적으로 조정을 받더라도 거시적으로 어떻게 움직일 것인지, 또한 미국경제와 주택시장이 어떻게 움직일 것인지 계속 관심을 가져야 합니다.

경제학자들은 통상 적어도 3년이상은 미국경제가 좋으리라 봅니다. 이는 적어도 3년이상은 주식의 자산가치가 상승한다는 말이며, 미국의 부동산은 적어도 보합세이상은 유지한다는 말입니다.

2)미국 주택시장에서 유태인들이 적극적으로 집을 판다고 합니다. 우리나라 사람들은 열심히 산다고 합니다. 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다.

유태인들이 미국주택가격이 내년에 연착륙에 성공할 것이고, 향후 최소한 보합세이상을 예측한다는 사실을 모를리는 없습니다. 다만 유태인들은 미국 달러화의 세계통화에 대한 점진적 가치하락과 종국에는 달러화의 폭락이 올지도 모른다는 사실을 잘 캐치하고 있다는 것입니다.

그럼 한국의 부자들은 바보라서 미국의 집을 사는가? 그것은 아니라고 봅니다.

한국의 부자들도 달러화가 점진적으로 가치가 하락할 것이란 사실을 결코 모르지는 않을 것입니다.

그럼에도 한국 부자들이 미국에 집을 사는 이유는,

첫째, 미국에 집이 있다는 명품수집형 과시욕입니다. 우리가 소위 명품이나 자동차를 사서 쓰는 순간 그것은 중고가 되며 가격이 떨어집니다. 그러나 그것을 모르고서 명품이나 자동차를 사지는 않습니다. 이런 명품적 과시욕으로 미국달러화 하락에 의한 미국부동산 가치의 하락을 예상하고도 주택을 구입하는 것입니다.(세계통화에 대한 달러화 가치하락으로 달러화 대비 가격이 하락한다는 점이지, 미국내의 부동산 가격 자체가 계속 하락한다는 것은 아닙니다.)

둘째, 한반도의 대치상황과 자녀의 교육적 주거측면, 세컨하우스 측면에서 미국 주택을 매수한다는 점입니다. 그러므로 중산층은 섣불리 미국 주택을 사는 "우"를 범해서는 안됩니다.

결론적으로 부유한 미국 유태인들의 그동안의 집매도가 마무리 국면에 접어드는 내년쯤이 하락의 막바지며 미국 부동산 연착륙의 시기입니다.

3) 글로벌 경기가 좋아질 것인지 나빠질 것인지 볼때, 세계 유수 경제학자들이 보는 나라가 호주와 스위스입니다.

호주로 글로벌 자본의 유입은 고수익 고위험 자산 선호, 즉 글로벌 경제의 상승을 의미하고 스위스로 글로벌 자본의 유입은 안전자산 선호, 즉 글로벌 경제의 하락을 의미합니다.

호주 경기가 좋아지고 스위스 경기가 나빠지면 글로벌 경제는 상승하고, 그 역의 경우도 성립합니다.

호주의 집값은 이미 정점에서 하락한후 보합세로 돌아선지 오래되었습니다. 앞으로 글로벌 주택가격이 적어도 보합세이상일 것이라는 점을 강하게 암시합니다.

4) 수백억불을 운용하는 미국 하버드 대학 재단은 달러로 표시되는 미국 부동산 가격은 달러화가치의 하락으로 상대적으로 가치가 하락하나, 아시아권의 부동산과 주식은 가치가 상승할 것이라고 말했습니다.

실제로 일본의 부동산은 바닥을 찍고 상승중이고, 중국은 북경올림픽을 앞두고 경기과열에 따른 부동산의 과도한 폭등을 억제하려고 집값을 억지로 내리누르는 형국입니다. 만약 그냥 놔두다간 북경올림픽 시기에 큰폭의 경기팽창이 일어날때, 국가 경제에 부담이 될 정도로 부동산 가격이 앙등하는 것을 막겠다는 것입니다.

5) 주식과 부동산은 둘다 자산으로서 종국엔 같이 움직입니다. 화폐가치가 하락하고 자산가치가 상승하면 둘다 상승하는 것이고, 그 역의 경우도 성립합니다.

주식시장이 선행적으로 상승하다가 조정장이 와도, 주택은 후행적으로 상승하다가 그 탄력에 의해 계속 상승하기도 합니다. 이것은 부동산의 심리요소나 정부정책 요소등 다른 요소들은 배제한 순수 경제 측면에서 논한 것입니다.

하버드 재단의 예측대로, 최근 미국 최대 연금 캘퍼스가 최근 한국증시에 25억달러를 투자하겠다고 발표했습니다. 향후 한국증시를 매우 긍정적으로 본다는 것이며, 이는 한국경제가 내년의 침체를 딛고 상승하리라 예측한다는 증거입니다.

한국 경제의 상승은 자산가치의 팽창을 의미합니다. 자산중 대표적인 것은 주식과 부동산입니다. 역시 주가와 부동산 가격이 오른다는 증거입니다. 우리나라 유수의 경제학자들도 향후 주식시장의 상승을 의심하지 않으며, 이는 가용소득의 상승과 경기호전, 부동산 상승등을 동시에 의미하기도 합니다.

올해 목동지역의 집값 상승이 작년에 주식으로 돈번 여의도의 증권가 사람들이 목동지역에서 아파트를 구입하려는 수요가 큰 원동력이 되었다는 사실도 확인하시길 바랍니다.

6)미국 베이비붐 세대의 쇠퇴는 우리나라보다 훨씬 선행적입니다. 미국은 대영제국의 몰락처럼 점차 몰락하는 제국입니다.

멀지 않은 시기에 무역적자와 재정적자라는 엄청난 쌍둥이 적자와 가계대출의 과도성이 트리플악재로 작용하며 무너져 내릴 미국을 볼 일이 있을지도 모릅니다.

지금의 미국은 엄청난 무역적자,재정적자,과도한 가계부채라는 트리플 폭탄에도 불구하고 그 시한폭탄을 안고 미국경제가 계속 성장하는 시기입니다. 그 추세에 따라가야만 합니다.

그러나 종국에는 그 시한폭탄이 터질 것이며 그것은 적어도 3년이후일 것이라고 봅니다. (우리나라의 과도한 가계부채도 향후 점점 문제로 대두될 것이나 아직은 시기가 아닙니다. 지금은 제가 적는 1~7까지의 항목으로 인해 집값이 상승하는 시기며, 저희는 추세에 순응해야할 시기입니다.)

그래서 부자아빠 가난한 아빠의 저자 로버트 기요사키는 금값이 떨어질때마다 꾸준히 금을 사모으라고 말했습니다. 미 달러화의 가치하락과 금의 가치상승은 밀접한 관련이 있기때문입니다.

한편 우리나라의 베이비붐 세대와 최근 사회에 진입하는 20~30대의 직장인들까지 주택소유에 대한 욕구가 매우 강하다는 사실을 간과해서는 안됩니다.

게다가 한국만의 또다른 특성은 아파트를 매우 선호한다는 점이고, 아파트가 부동산 가격을 선도하며 한정된 아파트에 시중자금이 집중된다는 점입니다.

또한 한국 시중의 부동자금만해도 물경 400조원(파이낸셜 뉴스 보도 인용)이며, 이 돈들이 시중은행의 단기성 고리 자유입출금 예금이나 증권사의 CMA, RP등을 떠돌거나, 순환매적 성격을 가지는 부동산에 단기투기된다는 사실을 잊어서는 안됩니다.

최근 부동산의 순환매적 상승으로 그동안 소외되었던 지역들의 아파트가격이 상승하는 것은 정부정책의 여파로 억눌린 돈들의 향방이 그쪽으로 쏠린 것이 큰 이유중의 하나입니다.

시중의 엄청난 부동자금이 어디로 튈지 모르는 우리나라만의 특수한 상황을 잊어서는 안됩니다.

7)전국토의 개발과 수도권 신도시 개발로 인한 천문학적 토지보상금이 어디로 흘러들어갔으며, 앞으로 어디로 흘러들어갈 것인지 생각해 보아야 합니다. 거의 대부분이 다시 부동산을 사는 자금으로 흘러들어가서 집값의 상승을 부추겼습니다.

다시 정부가 나서서, 경기도가 나서서 신도시를 만들거나 확장하겠다고 합니다. 이때 발생하는 막대한 토지보상 비용이 어디로 흘러들어가겠습니까?

지금까지의 선례와 결코 다르지 않을 것입니다. 부동산에서 빠진 자금은 다시 부동산으로 흘러 들어갑니다. 지방의 혁신도시등의 개발 보상금중 상당부분이 강남권역및 수도권 핵심지역의 아파트를 사는 자금으로 흘러들어갔다는 사실을 잊지 마십시오.

강남권역및 수도권 핵심지역?B

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