[스크랩] 삼성동 아이파크와 도룡동 스마트시티

2005-12-17 01:01

http://blog.drapt.com/jh624hj/2510671134748906835

부동산을 돈을 버는 것은 교과서적으로 정리가 안되었을 뿐 일정한 규칙이 있다.
그 규칙은 의외로 단순하고 간결하다. 그 대표적인 것이 오르는 때에 핵심지역의 부동산을 잡는 것이고, 청약예금으로 좋은 부동산을 청약해서 당첨되는 것이다.

이 룰에서 곰곰히 되새겨봐야 할 것은 “오르는때”와 “청약예금”이라는 것이다.
오르는 때는 진정한 전문가이면 대충 알 수 있고 청약예금은 청약저축과는 내용이 다른 별개의 것이다.

지금은 부동산 시장이 사기도 어렵고 팔기도 어려우며 투자도 쉽지 않은 때다. 한마디로 “관망세”가 한동안 지속되는 그런 시장이다. 8월 이후부터 책상 위에 연결된 5개의 부동산 중개업소 전산망은 늘 그 시세가 그 시세이고 바쁘게 움직이는 우리회사 Step 12명의 Market Researcher가 올려주는 Report도 크게 봐서는 변화가 없다.

지금부터 5주... 부동산 8.31 대책의 확정과 한번 더 금리인상, 그것이 현실화 되면 시장의 매물과 Report의 내용이 더욱 선명해지는 상황이 전개될 것이다. 언론도 제대로 쓸거리들이 만들어질 것 같고…

◆ 삼성동 아이파크

삼성동 아이파크와 도룡동 스마트시티는 아주 많이 닮았다.
부동산으로 돈버는 두개의 대표규칙 중 세부적 몇 요소를 컴바인(Combine) 한 부동산이다.

삼성동 아이파크에서 시계를 꺼꾸로 돌려서 4년을 마이너스 하면 도룡동 스마트시티가 나온다. 지역의 최고이며 스타일도 컨셉도 분위기도 분양가도 아주 비슷하다. 2001년 9월 삼성동 아이파크 대표평형인 73평의 분양가는 10억 5000만원에서 11억원. 청약 경쟁률은 10:1 정도였다.

지금 도룡동 스마트시티 74평의 분양가는 10억 7300만원이다. 당시에 삼성동 아이파크는 꽤나 새롭고 획기적인 것이였고, 지금의 스마트시티 또한 컨셉과 구성이 아주 대단해 보인다.

새로운 주거 모멘텀, 트렌드와 부양성 주택정책, 초저금리, 분양권전매 등 주택 가격상승 여건과 시기를 잘 맞닥뜨린 분양물건 이었던 삼성동 아이파크는 총 대지면적 1만평에 용적률 298%의 건폐율 9%다.

아파트의 전체높이는 당시로서는 파격적인 46층이고 세대별 천정도 높았을 뿐아니라 건물이 차지한 면적을 뺀 91%의 바닥 여유 공간이 너무 매력적 이였다. 둘러싼 한강과 경기고등학교, 코엑스, 봉은사, 청담역 등의 인프라가 위치한 삼성동... 깨끗하고 매력있는 동네의 최고 학군에 실개천과 최고급 조경을 갖춘 첨단 아파트가 자리 잡았다.

삼성동 아이파크는 사업주의 과도한 욕심으로 2,000년도에 한차례 분양실패를 경험했지만 재분양 후 무럭무럭 잘 자랐다. 시공사는 고급화된 브랜드를 얻었고 입주민은 시세차익을 제대로 챙겼다. 10억 5000만원에 분양받은 아파트가 40억원이 넘으면서 사람들은 재테크 성공의 만족감을 느꼈다.

그러나 그것도 고작 몇 해... 이제 매매가 그래프도 가로로 간다. 또한 강남권 아파트들의 지나친 폭등은 엉뚱한 규제를 만들어 냈다. 이제 삼성동 아이파크는 전가구 종합부동산세 신고 대상이다. 운 좋게 분양 받아서 집값도 많이 오르고 잘 살고 있지만 8.31 이라는, 집값의 시가를 기준으로 내리쏟는 세금폭탄이 정상적으로 내집 마련한 선량한 입주자의 어깨를 짓누른다.

◆ 도룡동 스마트시티

옛 엑스포 전시구역 자리, 용적률 280%에 건폐율 18%, 블럭 총 대지면적 79.241평, 총 세대수 708세대, 대전광역시 주민들은 수년간 도룡동 스마트시티를 기다렸다.

누가 봐도 최상 입지의 좋은 지역이고 최고학군이여서 그곳에 당첨되면 곧 프리미엄이 붙고 입주때면 돈이 될 것이 확실해 보였기 때문이다.

둔산권 최고의 위치에 평지이면서 물과 산으로 삥 둘러싼 쾌적한 자연환경, 컨벤션센터, 호텔, 방송국, 상업, 업무시설, 오피스텔이 들어오는 첨단형 복합단지 이다.

그러나 당첨만 되면 수억원의 프리미엄이 붙을 것으로 기대했던 희망의 상당부분을 높은 분양가의 시행사가 챙겨갔다.

그러나 스마트시티는 지역시세 대비 엄청나게 높은 평당 1500만원에 육박하는 분양가에도 불구하고 33평은 100:1, 43평은 18:1, 54평은 5:1, 68평은 2:1, 74평은 2:1, 79평은 1.8:1, 85평은 1.7:1, 97평은 1순위 미달, 98평은 3.5:1, 104평은 3:1의 청약률을 기록했다.

여기에 지역의 상황이 반추된다. 33평형과 43평은 무난히 넘어가지만 54평형부터 청약률이 팍 가라앉는다. 대형평형은 소형평형에 비해서 세대수가 적은데도 그렇다. 높은 분양가가 힘에 부치기 때문이다.

그러나 계약후의 모습은 청약률과는 약간 상이했다. 전평형 통틀어 네모난 평면의 평형들은 모두 계약 완료됐고 권총형 평면의 54평, 68평은 미달되어서 선착순으로 넘어갔다. 결국 실수요자층의 주거환경에 대한 실제적인 고민과 생각이 계약률에 반영 된 탓이다. 거기에 인근 아파트의 70%를 웃도는 고분양가와 전매제한, 예상되는 비싼 관리비가 청약률 대비 계약률을 떨어뜨렸다.

◆ 강남과 둔산

서울은 핵심섹터가 강북과 강남으로 나뉜다.
돈이 몰리는 방향은 강남쪽이다. 강남에서 차고넘친 돈은 분당으로 죽전으로 동백으로 동탄으로 흘러간다.

대전은 갑천과 유등천이라는 천을 끼고 강동과 강서로 나뉜다. 방향은 북서쪽이다.
서울로 치면, 대전의 중구와 동구,대덕구는 강북이고 서구와 유성구는 강남이다. 서구에는 둔산 신도시가 있고 유성구에는 노은지구가 있다.

이해하기 쉽게 설명하자면 둔산은 강남이고 노은은 분당이다. 둔산은 1994년도에 완성된 279만평 신도시다. 크기는 판교만하고 그 속에 정부종합청사와 시청, 법원, 검찰청, 백화점, 방송국, 업무시설들이 밀집해 있다.

노은지구는 1, 2지구 합쳐서 약 105만평 규모이다. 크기로 따지면 죽전만하지만 대전지역에서는 부동산이 가는 방향에 위치한데다가 10년만에 나온 신도시여서 인기가 높다. 조치원권 행정신도시와 대전시 신중심의 중간쯤에 위치해 있어서 향후 발전 가치가 높다.

노은지구는 아직도 신규아파트가 입주중인데 분당의 초기 입주때와 같은 현상이 그대로 답습되고 있다. 분양가 대비 매매값은 많이 올랐지만 아직은 직장이나 교육시설 등 주요 활동지와 멀어서 노은에 입주하려 계획했던 사람들이 일단 이사를 보류하거나 다시 둔산으로 유턴하고 있는 것이다. 2006년 3월 대전지하철이 개통되고 도로 및 기반시설이 자리를 잡을 때면 본격적인 오름세를 탈 것으로 보여진다.

삼성동 아이파크는 강남의 노른자위에, 도룡동 스마트시티는 둔산의 노른자위에 자리잡고 있다. 둘 다 해당 도시내 최적의 주거지역이다. 삼성동 아이파크는 침체기에서 대세전환기로 옮겨가는 전이점 에 분양되어 무난히 3배 가량 올랐다. 그 상승에는 전국의 약70%의 자본력을 보유한 수도권의 Money Power 와 강남의 바람, 아줌마들의 힘이 있었다.

도룡동 스마트시티는 침체기의 초입에서 이제 막 분양을 했다. 대부분 계약자를 찾기는 했으나 대전권의 경제력은 수도권의 경제력의 10%에도 미치지 못한다. 대전의 일반적인 분양가격의 2배를 소화해낸 스마트시티의 분양 선전은 놀랍지만 서울의 인기 있는 타워형 고층아파트들처럼 꾸준한 상승세를 탈 수 있을까?

아파트 평균가격으로 보면 부산이나 대구보다는 우위에 있지만 아직 인구 200만을 밑도는 지방도시인 대전의 경제지표와 1인당 소득, 낙후된 도심, 고급주거에 대한 관심도등을 살펴보면 스마트시티를 통한 재테크의 성공이 그렇게 순조로워 보이지 않는다.

스마트시티에 예정되어진 호텔과 컨벤션, 미디어센터등 기반시설의 원활한 입주와 대전권에 몰아친 행정수도 열풍과 고속철도 개통의 효과가 얼마나 구체화 되고 지속 되느냐가 도룡동 스마트시티의 주거 재테크의 성공을 가름할 것으로 보인다.

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