2011-03-28 00:42

http://blog.drapt.com/jgurrim/81301240567282

자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=14&uid=34731

안녕하세요^^ 카페 운영자 어변성룡입니다.(개천에서 용났다의 뜻과 같은 사자성어임)

오피스텔에 대해서 앞전에 많은 글을 올렸습니다.^^

이번에는 어렸을때부터 택지지구 위주로 자주 이사를 다녀 오면서 또한  부동산 중개업에 몸을 담으면서 깨달은 오피스텔 시세 흐름에 대해서 몇 글자 올리겠습니다.

앞전에 글을 올렸 듯이 오피스텔의 가장 큰 장점은 아파트와는 달리 일반 경기흐름에 무디며 안정적인 수익률과 빠른 자본 환금성이라 여러분들도 잘 아실겁니다.

하지만 이러한 오피스텔도 올챙이가 개구리가 되듯 또한 제 아이디 처럼 물고기가 용이 되듯 그과정이 있습니다. 아픈만큼 성숙 하듯이 또한 상처는 시간이 해결해 주듯이 부동산에서의 오피스텔 또한 같다고 표현하고 싶네요^^

여러 택지지구를 돌아다니며 또한 중개업 일을 하며 오피스텔이란 부동산에 매력을 많이 느낍니다^^

우선 제가 신흥 역세권 오피스텔에 투자하시라고 적극적으로 말씀드렸는데 다 같은 역세권이 아니라는 것말씀드리고 싶습니다.

어디든 택지지구내 신도시가 형성되는 과정을 보시면 일단 기반시설(도로,학교,관공서등)이 먼처 갖추어집니다. 아파트세대수가 늘어나기 시작하며 상업시설이 하나 둘 들어서기 시작해서 완전한 신도시의 제기능을 하기까지 보통 10년이라는 시간이 흐릅니다.

보통 매스컴을 통해서 알수 있듯이 인기 택지개발지구내 오피스텔 분양은 매우 인기를 끌며 심지어 몇십대 몇백대일을 기록하며 분양을 마칩니다.하지만 여기서 알아야할 가장 중요한 점은 초기 택지개발지구내 지가가 비싸 오피스텔분양가 또한 매우 높다는 것입니다. 그만큼 오피스텔이 지어졌을때 수익을 내기 위해서는 높은 월세를 받아야한다는 이야기이지요^^

하지만 현실은 주변에 편의생활시설이 잘갖추어지지도 않은 상태에서 과연 오피스텔 수요가 있을까요?

더구나 높은 월세를 주고 들어올 수요자는 아무도 없습니다.그렇기 때문에 대부분 초기에 공실이 매우 높으며 오히려 은행 융자 부담이 큰 소유자는 다시 매물을 내 놓습니다.이때 마이너스 프리미엄(마이너스P)가 붙어 매물이 널리게 됩니다.

하지만 이때에도 매수하려는 수요는 당연히 없습니다.당장 수익이 나지 않기때문이지요^^

실예로 XX신도시경우 2-3년전에만 해도 높은 경쟁률도 매스컴에 연일 보도가 되었으나 지금은 마이너스피가 붙은 매물로 넘쳐납니다. 인근 국립대학교까지 들어왔지만 수요는 늘지않고있습니다. 그 이유는 지하철도 들어와 있으나 높은 월세와 편의생활시설이 갖추어져 있지 않기 때문입니다.XX신도시의 경우 제생각으로 신도시로써 제기능을 하려면 아직도 10년 이후라 보고 있습니다.

그럼 과연 언제 투자 해야하는가? 물론 돈이많아 A급위치의 상가처럼 오랫동안 묶어둘 작정으로 투자 하시면야 미리 잡아 놓으셔도 좋습니다. A급 위치의 상가와 달리 오피스텔의 경우는 매달 들어오는 월세가 주 목적이기때문에 오피스텔의 주기를 잘 알아야 할 필요가있습니다.

처음 택지개발지구내 오피스텔은 분양가에서 신도시가 형성될쯔음에 높은 공실률로 인해서 매매가는 떨어집니다.분양가에서 1500-2000만정도 빠집니다.서서히 대형판매시설이라던지 교통입지 조건이 좋아지면서 수요가 늘어나기 시작합니다. 이때에 떨어져있던 매매가는 서서히 회복하기 시작합니다. 아무리 경기흐름이 좋지않다고해도 수요가 계속해서 늘어나기때문에 오피스텔의 상승은 야금야금 조금식 계속됩니다.그러다 이제 신도시의 제기능을 하며 들어설 것이 다 들어섰을 경우 매매가는 정점을 이루게됩니다.하지만 계속해서 수요가 늘어나는 인구유입이 지속해서 되는 지역이라면 상황은 틀려지겠지요^^

바로 신도시의 기능을 하기 시작할때 잡으시는 것이 제일 빠른 투자 타이밍이나 신이 아닌이상 그 타이밍을 맞추기가 쉽지는 않지만 서서히 회복하기 시작할때 잡으시면 됩니다.이때 급매물이라던지 경매물건이라던지 잡으시면 정말 기가막힌 타이밍이라 할수 있습니다. 또한 계속해서 확실한 상승여지가 있는 지역이라면 상승일로에 있을지라도 잡으셔야됩니다.(부동산 투자는 무릎에서 매수하고 목에서 매도하라는 말이 있듯이) 확실한 상승여지는 가장 큰 개발호재인 지하철이라 봅니다.또한 대형 판매시설의 입점이라봅니다.

실예로 중동지역의 경우 1기신도시중 아파트값이 2번째로 높았으나 지금은 뒤에서2번째입니다.

하지만 이번 금융위기에도 불구하고 아파트가격은 떨어지기는 커녕 소폭상승일로에 있으며 오히려 급매물은 소화가되어 지하철개통을 앞두고 상승을 앞두고 있습니다.

수익형 부동산인 오피스텔과 상가 또한 마찬가지입니다. 일산,분당,평촌등의 지역내 지하철 개통 전과 후의 가격비교를 해보시면 아실겁니다.그만큼 저평가 되었고 이제는 오를일만 남았다는 것입니다.

또한 서울시의 재개발이다 신도시다 뉴타운이다 해서 이주수요가 어마어마 생깁니다.그이주수요가 어디로 갈까요? 당연히 교통이 좋은 조건에도 비교하고 가격이 저평가된 지역으로 이주할것입니다.그렇기 때문에 이미오를때로  오른 오피스텔지역 보다는 앞으로 오를 확실한 호재 및 수요가 있는 지역으로 투자 하셔야 수익률과 시세차익이라는 두마리 토끼를 잡으실거라 확신하며 말씀드립니다.^^(참고로 얼마전 전국에서 교통입지 및 조건이 가장 잘 갖추어진 지역이 부천이라고 하네요^^)

개인적으로 짧은 소견이었으며 더 자세한 디테일한 브리핑은 제카페에 놀러오시면 좋은 정보있습니다^^

0