2011-03-28 00:41

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=14&uid=34824

안녕하세요^^ 다음카페 부동산 대박성공투자 도우미 에서 활발히 활동중인 어변성룡입니다^^

이번에는 수익형부동산의 대표격인 상가,오피스텔에 대해 간단한 팁을 올립니다^^

우선 상가의 경우 요즈음 수익률은 정말 좋지않은 현실입니다.전체적인 경기의 흐름을 빠르게 타는 경향이 있어 중심지역내 A급상가라도 적정상가수익률인 6-7% 미치지 못합니다.

상가 투자시 가장 중요한 포인트는 조그만 상가라도 A급자리 선점이 제일 중요합니다.공실률이 거의 없고 나중에 되팔때 거래도 금방 성사가 되어 환금성이 뛰어나기때문입니다.^^

대부분 일반 상가투자자들이 너무 수익률에 의존해서 소탐대실하는 경우가 많아 안타까울때가 많습니다.

물론 수익률 또한 중요하지만 너무 수익률에 의존하다보니 나중에 커다란 시세차익을 볼수 있는 상가를 놓치시는 경우가 있습니다.

우선 상가는 배후입지(대단위 아파트단지등) 중요하며 인근에 대형판매시설(백화점,대형할인마트등)이 들어 섰는가?즉 고정적인 상주인원 또는 인구 유입요인이 있는가?(시외버스터미널,전철역등)를 최우선으로 생각하셔야합니다.

이 삼박자가 갖추어졌거나 갖추어질 예정지라면 금상첨화이겠지요?^^ 전철개통 예정지인근 중심상가라면 개통 후 상가의 경우 매매가는 두배가 뜁니다. 예를 들어 분당,일산,용인,수지등 신도시의 경우 전철개통전과 후를 비교해보시면 아실겁니다.

다음은 아파트 단지내상가의 경우는 우선 최소한의 500세대이상의 독점영업이 가능한 상가이냐가 관건이라 할수 있습니다. 다른 상가와 달리 단지내상가의 경우 높은 분양가로 인해서 수익률이 얼마만큼 낼수 있느냐가 관건이므로 업종 선택이 중요하다 할 것입니다. 예를들어 단지내 슈퍼마켓,세탁소,분식집,중국집등 영업을 했을시 어느정도 안정적인 매출을 올리느냐가 중요 할 것입니다.

또한 주상복합아파트건물의 상가는 대로변쪽을 바라보는 전면부이거나 후면부일지라도 고정적유동인구가 많은 탁 트인 상가는 괜찮으나 일반적으로 좁은 이면도로를 낀 측면 후면 상가는 공실률이 매우 높다는 점 명심하시길바랍니다. 아무리 저렴하게 분양한다해도 나중에 팔기 어렵습니다^^

마지막으로 테마형상가 투자시 주의할점은 당장의 높은 수익률도 중요하지만 가장먼저 그운영체가 어디인가가 가장 중요하다할것입니다.

결론적으로 상가투자시 입지분석을 먼저하시고 A급위치의 상가라면 수익률이 다소 떨어지더라도 나중에 커다란 시세차익을 보고 투자 하시길 진심으로 바랍니다^^


다음은 오피스텔의 경우입니다.

먼저 제가 오피스텔투자요령을 글로써 올렸습니다.

간단히 요점만 말씀드리면 오피스텔의 경우 신흥역세권 개통예정지인근,대형판매시설인근,대학가인근등 인구유입이 많은 입지이어야 하며 상가와 달리 오피스텔의 가장 큰장점은 경기에 영향을 별로 받지않으며 안정적인 8-9%대의 수익률이라 할 수 있습니다.

여기에 신흥전철역 개통예정지(예를들어 중동 부천시청역인근☞초기1기신도시중 아파트값이2번째로 높았으나 지금은 밑에서2번째입니다.그만큼 매우저평가되어있습니다.그 가장 큰 이유는 훌륭한 교통입지 및 배후입지조건에도 불구하고 단한가지 바로 지하철이 아직개통이 않되어서입니다.)라면 시세차익까지 볼수 있어 두마리토끼를 잡을 수가 있습니다.

다같은 역세권이 아니듯 반드시 공급보다 수요가 많은 지역내의 작은평수(12-18평)오피스텔에 투자하시면 안정적인 수익을 보실거라 봅니다.

오피스텔투자에 대해 디테일한 부분은 앞전에 글을 올렸으니 참고하시기바랍니다^^

부동산 부자는 하루 아침에 만들어지지 않습니다.소액투자로부터 차근차근 수익을 내시다가 덩어리를 키워나가야합니다^^

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