2007-11-30 13:37
http://blog.drapt.com/jg1lee/4587241196397450386 
자료출처 : Real estate invest Blue Ocean
원문출처 : http://blog.drapt.com/koyongso
투기과열지구
1. 투기과열지구란?
주택건설촉진법 32조의 5에 따라 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2개월간 5:1 이상)을 기준으로 건교부장관(시도지사)이 지정하는 지역을 말합니다.
2. 투기과열지구로 지정이 되면?
① 2003년 6월 7일 이전에 최초 분양계약서를 작성했거나 전매로 인한 명의이전이 된 경우 소유권이전등기시까지 거래조건(분양받은 날로부터 1년 이상 경과되고 중도금 2회 이상 납부한 경우)을 갖춘 후 1회에 한해 전매할 수 있습니다.
② 2003년 6월 7일 이후부터 투기과열지구에서 신규분양주택에 대해 주택공급계약을 체결하거나 분양권을 양수한 자는 소유권이전등기시까지 전매가 제한됩니다.
③ 청약 1순위자로 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택자에게 민간건설 중형국민주택과 85㎡(25.7평) 이하 민영주택 공급물량의 75%를 우선 공급합니다.
④ 주상복합건물 중 주택 또는 오피스텔 분양시 입주자 공개 모집/추첨해야 합니다.
⑤ 지역조합 조합원의 선착순 모집이 금지됩니다.
⑥ 과거 5년 이내에 주택에 당첨된 세대에 속한 자와 2002년 9월 5일 이후 청약예금(부금)에 가입한 자중 세대주가 아닌 자 및 입주자모집공고일 현재 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자에 대하여는 제1순위 자격을 제한 등의 규제가 따릅니다.
3. 투기과열지구 지정요건은?
주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서
① 최근 2개월간(주택공급이 없는 월을 제외한다) 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이10대 1을 초과하는 경우
② 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우
③ 기타 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 지정대상지역이 다음 각목에 해당하는 경우
가. 시도별 주택보급률이 전국 평균이하인 경우
나. 시도별 자가주택비율이 전국 평균이하인 경우
다. 당해 지역의 주택공급물량이 입주자저축통장가입 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우
4. 지방6개도시 분양권 전매금지기간 완화
주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 지난 2003년 11월 18일 투기과열지구로 지정됐던 광주, 대구, 부산, 울산광역시전지역, 경상남도 창원시, 양산시 총 6개 도시는 투기과열지구에 대한 분양권 전매금지 기간이 완화됨에 따라 현행 분양권 전매금지기간이 '분양계약 후 소유권이전 등기시까지'에서 '분양계약 후 1년 경과시까지'로 완화 됨.
투 기 지 역
1. 투기지역이란?
부동산 가격이 급등하는 투기지역의 부동산(토지, 건물)에 대하여는 실거래가액으로 과세해 과세형평을 도모하고 양도세의 투기억제기능을 강화할 목적으로 건교부 재경부 등 관계기관 협의를 거쳐 소득세법 시행령을 개정해 별도 지정한 지역을 말합니다.
2. 투기지역으로 지정되면?
투기지역으로 지정되면 당해 지역의 부동산(토지, 건물) 거래에 대하여 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하게 되고 필요시 높은 탄력세율(15% 포인트 범위 내)을 적용받아 무겁게 과세됩니다.이 때 과거 기준시가에 의한 양도세보다 약 1.3~1.8배 증가하게 됩니다.
3. 투기지역 지정요건은?
▶주택 및 그 부속 토지(매월별) ⇒ ①과 ②의 요건 모두 충족
① 직전 월 주택매매가격상승률>직전월 전국소비자물가상승률×130%
② ㉠ 또는 ㉡ 중 하나이상 충족
㉠ 직전 2개월 월평균 주택매매가격상승률>직전2개월 월평균 전국주택매매가격상승률×130%
㉡ 직전월 이전 1년간 주택매매가격상승률>직전월 이전 3년간 연평균 전국주택매매가격상승률
▶ 주택 및 그 부속 토지 이외의 부동산(매분기별) ⇒ ①과 ②의 요건 모두 충족
①직전분기 지가상승률>직전분기 전국소비자물가상승률×130%
② ㉠ 또는 ㉡ 중 하나이상 충족
㉠ 직전분기 지가상승률>직전분기 전국지가상승률×130%
㉡ 직전분기 이전 1년간 지가상승률>직전분기 이전 3년간 연 평균전국지가상승률
▶당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나
▶ 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 등
토지거래 허가구역
- 건설교통부 장관이 5년이내의 기간을 정하여 지정
- 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는지역
- 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하거나,
- 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에는 부동산 관할 시. 군. 구청의 토지거래계약허가를 받아야 함.
- 허가신청 : 당사자가 공동으로 계약내용(권리종류, 면적,용도,계약예정금액 등), 토지이용 계획등을 기재후 신청
- 신청을 받은 날부터 15일 이내 허가 또는 불허가 처분 및 선매협의 절차 진행중임을 통지
(허가신청 처리기간내에 처분이나 통지가 없으면 그 다음날에 허가가 있는 것으로 봄)
- 지정효력 : 지정 공고일로부터 5일후(재지정시에는 공고일부터 발생)
- 토지거래허가의 효력 허가받은 자는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 함
- 농지에 대해 토지거래계약허가를 받은 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 봄
- 토지거래허가위반의 효과 2년이하의 징역 또는 토지가격의 30%이하의 벌금
- 유동적 무효(판례) : 무허가 거래계약은 무효임. 단, 허가받을 것을 전제로 계약한 후 허가를 받았다면 소급하여 유효
-허가의 기준면적
토지거래허가구역으로 지정된 지역에 대하여는 일반경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 기준면적을 초과하는 토지의 거래는 관할 시.군.구의 허가를 받아야 한다.
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구 분
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용도지역
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기준면적(초과)
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도시지역 안
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주거지역 |
180㎡ |
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상업지역 |
200㎡ |
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공업지역 |
660㎡ |
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녹지지역 |
100㎡ |
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지역의 지정이 없는 지역 |
90㎡ |
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도시지역 밖
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농 지 |
500㎡ |
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임 야 |
1,000㎡ |
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기타 지역 |
250㎡ |
◦부동산 투기지역관련 비교 분석 (요약)
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구 분 |
투기과열지구 |
투기지역 |
토지거래허가구역 |
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관련법령 |
◦주택건설촉진법 제32조의5
◦투기과열지구지정 제도운영 지침 |
◦소득세법 제96조 및 동법시행령제162조의3(법률공포`02.12.18제6781호) |
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지정권자 |
◦건설교통부장관 또는 시․도지사 |
◦제정경제부장관 |
◦건설교통부장관 |
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◦주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자등 실수요자의 내집 마련 기회가 어려운 지역을 투기과열지구로지정하여, 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여함으로써 무주택서민의 주거비부담 완화 및 주택가격 안정을 도모 |
◦부동산가격이 급등하는 지역에 소재 하는 부동산에 대하여 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세토록 하여 투기지역의 가격상승 이득을 적절히 과세함으로써 투기억제에 효과적으로 대처 |
◦국토관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 토지투기 억제에 효율적으로 대처 |
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◦최근 3개월간 당해 지역 제1순위자의주택청약경쟁률이 10대1을 초과하는 경우
◦최근 2개월간 당해 지역의 주택가격상승률이 소비자물가 상승률보다 3배 이상 높은 경우
◦시․도별 주택보급률이 전국 평균이하인 경우
◦시․도별 자기주택비율이 전국 평균 이하인 경우
◦당해지역 주택공급물량이 입주자 저축통장 가입 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우 |
◦지정한 날이 속하는 달의 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가 상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각호의 1에 해당하는 지역
-직전월부터 소급하여 2월간의 월평균주택매매가격상승률이 전국주택 매매가격 상승률의 100분의 130 보다 높은 지역
-직전월부터 소급하여 1년간의 연평균주택 매매 가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격 상승률 보다 높은 지역 |
◦광역도시계획․도시기본계획․도시관리게획등토지이용계획이새로이수립되거나 변경되는 지역
◦법령의 제정․개정 또는 폐지나 그에 의한 고시․공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
◦법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역
◦그밖에 건설교통부장관이 투기우려가 있다고 인정하여 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 건설교통부장관에게 요청하는 지역 |
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건설교통부장관이 투기과열 지구를 지정하고자하는 경우에는 당해 시․도지사의 의견을 들어야 하며 ,
◦시․도지사가 투기과열지구를 지정하고자하는 경우에는 건설교통부장관과 미리 협의하여야 함 |
◦건설교통부장관이 지정 요청
-지정요건에 해당하는 지역 중전국의 부동산 가격동향 및 당해 지역 특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 재정경제부 장관에게 지정 요청
◦재정경제부장관이 부동산 가격 안정심의위원회 심의를 받아 지정 |
◦건설교통부장관이 토지투기 지역을 지정하는 경우와 ,
◦관계행정기관의 장이 특별히 투기가성행할 우려가 있다고 인정하여 건설교통부 장관에게 요청하는 경우
◦건설교통부장관이 중앙 도시계획심의위원회심의를 받아 지정 |
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지정효력 |
◦주택공급계약 일로부터 등기 시까지 분양권 전매제한
◦과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택이상을 소유한자, 세대주가 아닌 자는 청약1순위 자격제한
◦35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱 미터 이하 민영주택의 50%우선공급
◦주상복합건축물 중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집
◦지역조합 조합원 선착순 모집금지 및 조합원의 지위양도 금지 |
◦자산의 양도가액은 당해 토지의 양도 당시의 기준시가에 의하도록 되어 있으나투기대상지역 지정 시 실지거래가액에 의함
◦부동산 투기에 효율적으로 대처하기 위하여 필요시 강력세율(기본세율15%포인트 범위 내)을 적용하여 탄력세율을 부과 할 수 있다 |
◦토지거래계약에 관한 허가구역지정으로 지역별 최소 토지면적의 범위 초과 토지에 대하여는 토지거래 계약의 허가신청 절차에 의거 토지를 관할하는 구청장․군수에게 신청하여 토지거래허가를 득 하여야만 토지를 취득 할 수 있다 |
주택거래 신고지역
2006년 1월 1일부터 모든 부동산에 대한 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있지만, 주택거래신고제도(지역) 역시 계속 유지되고 있다.
주택거래신고지역은 주택투기지역 가운데 전월 집값 상승률이 1.5%를 넘거나 3달 동안 집값 상승률이 3% 이상일 경우 지정된다. 하지만 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있어 현재 큰 의미는 없다.
주택거래신고지역으로 지정되면
일정 규모 이상의 주택이나 재개발ㆍ재건축 구역 내 아파트를 거래할 때 계약일로부터 15일 이내에 실거래가를 신고해야 한다.
신고 대상 주택은 주택거래신고지역 내의
분양ㆍ입주권도 실거래가 신고 대상이며
▶전용 60㎡ 초과 아파트
▶전용 150㎡ 초과 연립주택
▶재건축ㆍ재개발구역 내 모든 아파트 및 연립주택 등이다(오피스텔, 단독ㆍ다세대주택은 제외).
부동산실거래가신고제도 실시로 모든 부동산 거래(현재 분양ㆍ입주권은 실거래가 신고 대상에서 제외돼 있으나 올해 7월부터는 실거래가 신고 대상임) 뒤에는 반드시 계약일로부터 30일 이내(올해 하반기부터는 60일로 늘어 남)에 해당 관청에 실거래가를 신고해야 한다.
하지만 주택거래신고지역 내에서는 부동산실거래가신고제와 관계없이 15일 이내에 실거래가를 신고해야 불이익을 당하지 않는다. 30일로 착각하고 있다가 신고기한을 놓치면 취득세액(취득가액의 2%)의 최대 5배를 과태료로 물어야 한다.
실거래가 신고기한 잊으면 안 돼
특히 주택거래신고지역 내에서 실거래가가 6억원을 초과 할 경우에는 자기자금과 차입금으로 구별된 주택취득 자금조달계획서와 함께 입주 여부를 반드시 해당 관청에 신고해야 한다.
주택거래신고지역 외에서 30일을 넘겨 신고하면 취득세의 최대 3배를 과태료로 내야 한다. 부동산실거래가신고제는 부동산 거래의 투명화와 공평과세 차원에서 도입됐고, 주택거래신고지역은 부동산 투기를 막는 데 목적을 두고 있다는 게 건교부 측의 설명이다.
흔치는 않지만 주택공영개발지구라는 것도 있다.
투기과열지구에서 조성되는 택지개발지구 등의 공공택지 중에서, 투기가 우려되거나 공공택지 내 주택공급의 공공성을 강화할 필요가 있는 경우에는 주택정책심의위원회를 거쳐 건교부 장관이 지정할 수 있다.
공공기관이 주택건설사업 직접 시행
주택공영개발지구로 지정되면 공공택지 내 택지를 분양 받은 민간 건설업체는 대한주택공사 등의 공공기관에 택지를 양도해야 한다. 택지를 양수(讓受) 받은 공공기관은 주택건설사업을 직접 시행한다.
판교신도시가 대표적인 경우다. 판교신도시는 전용 85㎡ 초과 주택이 포함된 25개 블록이 주택공영개발지구로 지정돼 주공이 주택건설사업을 직접 시행했다.
주택공영개발지구로 지정되면 전용 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 5년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 3년간 분양권을 팔 수 없다. 그러나 현재 공공택지에는 모두 원가연동제가 적용되기 때문에 큰 의미는 없다.
원가연동제가 적용되는 서울ㆍ수도권 내 공공택지의 경우 중소형은 계약 후 10년, 중대형은 계약 후 5년간 분양권 전매가 금지된다. 서울ㆍ수도권 외 지역 공공택지의 경우는 중소형은 5년, 중대형은 3년간 분양권을 팔 수 없다.
투기지역,투기과열지구,토지거래허가지역,주택거래신고지역,주택공영개발지구등 비교표
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