2005-12-28 07:45

http://blog.drapt.com/jeydee/354771135723507801

주택임대차 보호법
임대차란?
	보통 말하는 주택의 전세나 월세가 임대차 계약의 종류입니다. 민법상 전세권은 등기를 하는 물권입니다. 이와 달리 임대차는 계약일 뿐으로 돈을 빌려 주고 받는 경우와 같습니다.
임대차보호법의 목적
	민법은 전세권이나 임대차에 관해 임대인과 임차인 사이의 법률 관계는 평등하다고 규정하고 있습니다. 그러나 실제로는 부당한 임대차 관계로 임차인이 피해를 입은 사례가 자주 발생되어 왔습니다.          (예: 임대료를 한꺼번에 너무 많이 올리는 경우                계약기간이 끝나기도 전에 집을 비우라고 강요하는 행위 등) 이러한 사회적으로 상대적 약자인 임차인의 주거 생활 안정을 보장하기 위해 만들어진 것이 임대차보호법입니다.
적용 범위
	주거용 건물에 임차하는 경우, 건물 전부의 임차이든 일부이든 관계없으며, 심지어 그 건물이 미등기 상태여도 모두 법에 의한 보호를 받을 수 있습니다.   (법인의 경우는 해당되지 않습니다.)
대항력이란?
	임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 '대항력' 이라고 합니다.  쉽게 말해 바뀐 집주인에게 임차인의 지위를 주장하여 전 주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차 보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 '대항력이있다' 고 말하고 이것이 부정될 경우 '대항력이 없다' 고 말합니다.
법의 보호를 받기 위한 조건 ( 대항력을 갖추기 위한 조건 )
	•실질적으로 주택을 인도 받아 살고 있어야 하며  •그 주택의 주소지로 주민등록의 전입 신고를 마쳐야합니다.    법에 의한 효력은 주택을 인도 받은 날과 주민등록을 마친 날 중 나중에 한 날 다음날부터 발생합니다.   (예 : 2004년 8월1일 이사하여 2004년 8월 5일 전입신고를 한 경우, 2004년 8월 6일  0시부터 효력이 발생           합니다.)  •인도 받아 살고 있는 주택이 잘못되어 경매에 넘어가는 경우  임차보증금을 우선적으로 변제 받으려면,    임대계약서에 확정일자를 받아야합니다.
확정일자
	등기소나 동사무소에서  임대차계약서에 둥그런 관인을 찍고 관인을 찍은 날자와 장부상의 일련번호를 기록하여 주는데 이것을 확정일자라고 합니다. 즉 바로 그 날에 그러한 문서가 존재하고 있음을 공식적으로 확인하는 날자증명인 셈입니다. 당사자 사이에 작성한 계약서는 그 작성 일자를 얼마든지 소급해서, 즉 조작해서 만들 수 있고 날짜의 선후에 의해 이해관계가 엇갈리는 미묘한 문제가 있으므로 계약서를 작성한 날짜를 공신력 있는 기관으로하여금 공적으로 인정 받아 그러한 폐단을 없애기 위함입니다.
우선변제권
	임차하여 살고 있는 주택에 여러 가지 권리가 설정되어 있을 경우(근저당권, 저당권등 )      대항력(주택인도, 주민등록)을 갖춘 날보다 후순위인 권리에 우선해서 임대보증금을 변제 받을 수    있는 권리를 말합니다. 예를 들자면, 시가 3억 정도의 집에 1억 5천만원 임대 계약을 체결하여 대항력을 갖추면, 설령 집의 소유주가 임차인 입주후 근저당을 설정하여 융자를 받고 또 그 융자금의 상환을 연체하여 경매에까지 이르렀을 때에도 그 집의 경락 대금에서 임대보증금은 우선적으로 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.

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