2006-02-07 11:14

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27959

시공사는 최상층부터 철거하면서 동시에 구조물 보강공사를 벌인다. 안전진단 내용과 실제로 드러난 골조의 상태를 일일이 비교하면서 보강을 한다. 이때 구조 감리자와 설계자는 현장에 상주하며 공사를 진행해야 안전하고 빠르게 할 수 있다. 지하주차장을 시공하는 경우 굴토작업이 병행되는데, 이때는 기존 아파트 구조의 안전성 확보가 최우선이다. 이어 아파트 기초부분부터 시작해 면적이 늘어나는 부분의 골조공사가 진행된다.

지상 2층 골조가 끝나고 양생기간이 지나면 시공사는 견본주택을 지어 당초 계약 내용대로 마감했는지 조합원의 확인을 받는다. 이는 과다하게 발생하는 모델하우스 건축 비용을 줄이기 위해서다. 리모델링은 골조를 시공하는 일정이 단축되므로 신축보다 전체 공사 기간이 짧다.

공사가 끝난 뒤엔 건물에 대한 사용검사 및 승인을 받는다. 공사 중 설계변경 등으로 비용의 차이가 발생했다면 리모델링 주택조합과 시공사는 이를 확정해 정산한다. 조합원은 최종 잔여금액을 납부한 후 입주하게 된다. 리모델링을 통한 대지의 지분변경은 없다. 이어 리모델링 조합 해산으로 모든 사업은 끝나게 된다.

리모델링과 재건축은 비슷한 것 같지만 다른 점이 많다.

리모델링은 10년이 지나면 대수선 리모델링이 가능하고, 20년 경과 후에는 증축 리모델링을 할 수 있다. 재건축은 1991년 이후 준공된 건물은 40년 경과 후에야 할 수 있다. 구조안전진단도 통과해야 한다.

사업기간을 비교하면 리모델링은 추진시점부터 3~4년 후 입주가 가능하지만 재건축은 7~10년 이상이 소요된다. 리모델링은 사업초기에 시공사를 우선협상 대상으로 선정한 후 시공사의 도움을 받아 사업을 쉽게 진행할 수 있지만, 재건축의 경우엔 사업시행인가 후에야 시공사를 선정할 수 있다는 것도 다르다.

리모델링은 용적률 제한 없이 단지의 상황에 따라 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있다. 그러나 재건축은 시간이 갈수록 용적률의 비율이 낮아져 사업성이 악화되는 추세다. 또한 소형평형 의무비율을 적용받는데, 300가구 이상 재건축시 전체 가구수의 20%를 60㎡ 이하로, 40%를 85㎡ 이하로 해야 한다. 나머지 40%만 85㎡이상의 주택을 지을 수 있다. 이뿐만 아니라 개발이익환수를 위해 용적률의 25%를 임대주택으로 건립해야 한다.

재건축 사업성 점점 악화돼

재건축의 경우 재산권 행사에도 제한이 따른다. 조합설립인가를 받은 뒤부터 입주 때까지 조합원의 지위는 양도되지 않는다. 즉 7~10년 이상 집을 처분할 수 없게 될 수도 있다. 이렇듯 각종 규제에 묶여 있는 현실은 재건축의 사업성을 악화하는 요인이다.

아파트 리모델링은 2002년 이후 현재까지 비용 대비 투자 효과가 높은 서울 강남지역과 한강변을 중심으로 추진되고 있다. 대부분은 우선협상 시공자 선정 등 사업추진단계에 머물러 있다. 실제로 리모델링 시공을 완료했거나 추진 중인 단지는 6개 단지 10개동 588가구뿐이다. 지하주차장이 새로 설치된 경우는 거의 없는 형편이다.

그러나 최근에는 송파·강동 지역의 여러 단지에서 리모델링을 추진하기 위해 준비 중에 있으며, 광명·안양·안산 등 수도권에도 움직임이 일고 있다. 점차 인식이 확대되고 있는 리모델링 시장은 앞으로 시장 형성기를 거쳐 2010년 즈음 본격적인 성장기에 들어설 것으로 예상된다. 2009년까지 리모델링이 가능한 아파트 중 증축 대상은 16만8000여 가구로 60% 정도가 서울 강남권에 집중되어 있다. 대수선이 가능한 아파트는 7만5000가구 정도다. 2010~14년엔 대수선 대상이 17만5000가구로, 증축 대상의 4.5배 규모이다. 2015~20년엔 비강남권 중심의 30만여 가구가 대수선 대상이 될 것으로 보인다.

지금의 리모델링 시장은 리모델링 관련 제도보다는 전체 부동산 시장 동향에 더 크게 영향을 받고 있다. 그래서 투자가치가 있는 강남을 중심으로 시장이 형성되고 있으며, ‘재건축이 안 되니까 할 수 없이 리모델링이라도 해보자’는 쪽이라고 할 수 있다.

리모델링은 비교적 적은 사회적 비용으로 낡은 집을 새집으로 고쳐 국민의 주거수준을 개선하는 데 효과적인 제도다. 양질의 주택 공급이 확충됨으로써 부동산 가격을 안정시키는 효과도 있다. 따라서 리모델링에 대한 고정관념을 타파해 리모델링을 활성화할 필요성이 크다. 이를 위해선 무엇보다 정부의 정책 지원이 요구된다.
(계속)

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