2006-02-07 11:14

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27960

따라서 소비자, 시공자, 설계자 사이의 신뢰가 무엇보다 중요하다. 추진 주체는 시공사가 기획설계(개략적이며 기초적인 설계로서 콘셉트 위주가 됨)를 하기 전에 주민의 요구 사항을 파악할 수 있는 상세한 내용의 설문조사를 실시해 이를 시공사에 제시하는 것이 좋다.

장기간에 걸쳐 이뤄지는 신축·재건축·재개발의 경우 일반적으로 설계와 시공이 분리된다. 그러나 리모델링은 사업기간이 짧은 편이므로 시공사 선정시 설계까지 동시에 발주하는 방법으로 진행하는 것이 편리하다.

현재 추진 중인 리모델링 프로젝트의 경우 시공사는 설계업체와 함께 대략적 기획설계를 한 뒤 리모델링 설명회 자리에서 입주민에게 이를 제안하는 형태로 진행된다. 주민들은 설계안 내용, 예상 공사비, 신뢰도를 고려해 특정 시공사를 우선협상 대상으로 선정하면 된다. 우선협상 대상을 선정하는 방법으로는 주민투표가 바람직하다. 입주자대표회의 또는 추진위에서 선정할 경우에는 주민들로부터 권한을 위임받는 절차를 거치는 게 좋다.

시공사를 선정하면서 구체적인 공사비가 결정된다. 입주자의 주문에 따라 공사비가 추후 변동될 수는 있다.

주차장·거실·주방 설계에 중점

리모델링 조건을 결정할 때 가장 중점을 둬야 할 부분은 공용 부분이다. 아파트 외관, 주민이 공동으로 사용해야 할 시설(주차장, 조경, 보안 시스템 등)이 여기에 해당한다. 주민이 함께 사용하는 부분은 시공이 완료된 후에 다시 고치기가 쉽지 않다. 첨단 시스템을 모두 적용하면 공사비가 상승하므로 필수적인 것과 그렇지 않은 것을 구분할 필요가 있다.

아파트 내부의 경우 주부들이 관심을 갖는 주방, 욕실, 수납시설을 중점적으로 검토해야 한다. 거주하면서 불편했던 부분들(‘거실 면적이 좁다’ ‘화장실이 1개뿐이다’ 등)이 개선되는지에 대해서도 관심을 가져야 한다. 가급적 집 내부의 마감 규격은 ‘기본형’으로 하는 것이 유리하다. 내부 마감재는 내구연한이 짧으며 유행이 자주 바뀌기 때문에 과다한 비용을 들일 필요가 없다. 더 고급스러운 내부 마감을 원하는 가구는 별도로 부담하도록 하는 것이 합리적이다.

이런 식으로 공사비를 결정하더라도 이는 개략적인 것일 수밖에 없다. 추후 행정기관에 의한 건축심의 및 행위허가를 거치면서 리모델링 증축 면적이 변경될 수 있다. 이에 따라 설계가 조정되며 공사비도 변동된다. 그러나 추진위는 설계내용 및 공사비를 어느 정도 확정한 후 이 내용을 가지고 소유자에게 정식으로 동의를 구해야 한다(동의서에는 리모델링 사업 시행을 위한 설계의 개요, 개략적 공사비, 조합원의 비용분담 내역, 조합장, 시공사가 기재돼야 한다).

추진위는 주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 구조안전진단을 관할 구청에 요청한다. 구조안전진단이 완료되면 주민이 동의한 설계안으로 관할 구청에 건축심의를 요청한다. 이어 동의율이 50% 이상이 되면 조합창립총회를 열 수 있다. 이때 리모델링 동의 결의, 조합장·감사·임원 선출을 하게 되며, 시공사도 우선협상 대상에서 정식 시공사로 바뀐다. 창립총회 후 추진위원회가 하던 업무는 조합이 인계받는다. 조합은 소유자의 80% 이상, 동별 3분의 2 이상의 동의를 얻어 관할 구청에 조합설립인가를 받으면 정식 조합이 된다.

이어 조합은 건축심의를 통과한 도면을 바탕으로 허가도면을 작성해 행위허가를 받게 된다. 허가를 받은 뒤엔 공사비, 가구별 부담금을 확정해 총회에서 주민의 승인을 받아야 한다. 재건축의 관리처분 총회와 같다고 보면 된다. 평형, 동에 따라 공사범위가 다르고 가구마다 마감 옵션도 다르기 때문에 가구별 부담금도 달라진다.

가구마다 부담금 달라

소유주는 리모델링 추진 중에 조합에 신탁등기를 해야 한다. 채권자가 위탁자인 소유주의 집에 대해 경매를 할 수 없는 효력이 발생한다. 리모델링에 동의하지 않는 가구로 인해 착공이 늦어지는 경우도 생길 수 있는데, 이를 방지하기 위해 조합은 매도청구권 행사를 하게 된다. 매도청구권을 행사하기까지는 상당한 시간이 소요되므로 조합은 조합설립인가를 받는 즉시 미동의 가구에 이 같은 사실을 알려서(최고장 발부) 일정을 최대한 줄일 수 있도록 한다. 이런 절차가 끝나면 소유주 및 거주자는 공사를 위해 이주해야 한다. 이주가 완료되면 시공사는 관할 구청에 착공신고를 한 뒤 철거 등 공사를 시작한다. (계속)

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